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 一般に宅地や中古の戸建て住宅を探す際、敷地についてはどんな基準で選ぶのでしょうか。敷地の面積、方位、日当たりや風通しなどの周囲環境、交通や買い物などの利便性……。これらに加えて、もう1つ重要なのが道路との関係です。なぜなら、新築やリフォームの可能性が道路との関係によって大きく左右されるからです。

前面道路の幅は4m以上

 建築基準法では、建物を建てる敷地に「幅4m以上の道路に2m以上接している」ことを求めています。言い換えると、この条件を満たしていない敷地に建物を建てることはできません。

 第1のポイントは、敷地が接する主な道路(以下、前面道路)は幅が4m以上なければいけないということです。道路は公道でも私道でもかまいません(細かくは建築基準法でも定義しています)。

前面道路が4m未満の場合は「みなし境界線」を引く
前面道路が4m未満の場合は「みなし境界線」を引く
建物を建てる敷地は幅4m以上の前面道路に接していることが求められる。前面道路の幅が4mに満たない場合は、道路中心線から2m後退した線を境界線とみなして計画する(資料:日経クロステック)
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 4mという幅は自動車のすれ違いが可能で、仮に路上駐車している車があっても消防車などの緊急車両が目的地へ行き着ける寸法、といわれています。もともとの根拠には諸説あり、交通の確保や延焼防止、一定の日射や風通しを得られることによる衛生面の配慮の他、戦前の都市防衛上の観点などもルーツとして指摘されています。

 とはいえ、現在でも、幅4mに満たない道路で構成された古い市街地は多く残っています。こうした地域で全ての建築行為を禁止するのは現実的でないため、前面道路の中心線から2m後退したラインを道路との境界線とみなすこととしています。これを「みなし境界線」と呼びます。みなし境界線より道路側には建物を建てられず、容積率や建蔽率もみなし境界線から道路側の部分は除いて算定します。

 古い市街地では、道路からセットバックして建て替えた新しい住宅と旧来の住宅の敷地が凸凹に並んだ風景をよく見かけます。これは、みなし境界線に基づいて住宅を新設した結果です。狭い道路の両側の建物が少しずつ更新されていくと、やがては幅4mの道路が生まれます。

 道路幅4m以上という規定は延焼防止や避難経路の確保のために重要ですが、昔ながらの街並みが次々に壊されていくことを危惧する声もあります。そこで近年は、敷地全体で安全性や防火性を確保すれば、狭い道路を残せる開発手法も登場しています。大阪市内の法善寺横丁(同市中央区)では、「連担建築物設計制度」という手法を活用して2002年の火災で消失した一画を再整備し、細い路地で構成した情緒ある街並みを復活させました。ある程度まとまった敷地で計画すれば、こうした方法も可能です。