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改正民法(債権法)の施行は、住宅会社が関わる契約ルールの大きな変換点だ。「瑕疵(かし)」が「契約不適合」に代わるなど、これまで以上に「契約内容」が重視されるようになった。

 改正民法(債権法)が2020年4月1日、施行された。債権法は商取引に関する基本的な契約のルールで、明治期の1896年に制定されて以来、ほとんど見直されていなかった。約120年ぶりの改正によって、現在の社会経済に対応させた。

 改正の目的は、蓄積した最高裁判例や確定した法解釈の明文化を進めるとともに、契約のルールを明確にすることだ。住宅会社に関係が深いのは、「請負契約」に関する条項の見直し。工事請負契約にしか適用されない条項がなくなり、売買契約と同じルールを準用することになった。

施行前の契約は旧法適用

 その象徴となるのは、これまで請負契約で「瑕疵(かし)」と呼んでいた法律用語が廃止されたことだ。改正民法では、売買契約で規定した「契約不適合」という言葉に置き換わった〔図1〕。住宅を引き渡した後のトラブル解決の流れも変わる(「完成後も契約解除が可能」参照)。

〔図1〕「瑕疵」の文言は廃止
〔図1〕「瑕疵」の文言は廃止
改正民法で、請負契約は「瑕疵」が「契約不適合」に置き換わった。売買契約と同じルールが準用される(資料:取材を基に日経ホームビルダーが作成)
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 施行日である4月1日以降に締結した契約には、全て改正民法が適用されている。ただし、経過措置として、施行後に契約不適合が発見されるなどしても、契約自体を施行前に締結していれば、適用されるのは改正前の民法だ〔図2〕。

〔図2〕施行前の契約は旧法適用
〔図2〕施行前の契約は旧法適用
経過措置として、施行後に契約不適合が発見されるなどしても、契約自体を施行前に締結していれば、適用されるのは改正前の民法だ(資料:取材を基に日経ホームビルダーが作成)
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 契約不適合の他にも、請負契約に関連して、住宅会社に影響のある改正事項は少なくない〔図3〕。

〔図3〕改正の主なポイント
請負契約
  • 「瑕疵」から「契約の内容に適合しない」(契約不適合)に変更した
  • 請負の契約不適合責任は、基本的に売買の規定を準用し、請負に特有のものだけ別途規定した
  • 修補請求や損害賠償請求のほか、新たに代金減額請求を規定した
  • 損害賠償請求は請負人に帰責事由(責めに帰すべき事由)があることが必要になった
  • 「建物その他の土地の工作物」も契約解除が可能になった
消滅時効
(責任期間)
  • 債権の原則的な消滅時効期間を、「権利を行使することができるときから10年」「権利を行使することができることを知ったときから5年」に統一した
  • 「協議を行う旨の合意」で1年間、時効の完成を延長できる(合意の繰り返しで最長5年)
債権譲渡
  • 特約に反する債権譲渡も有効になった。工事代金などの債権を発注者の同意なく譲渡しても、譲渡自体は有効となる
保証
  • 極度額の定めのない個人根保証契約は無効となった
  • 個人保証人に対する公証人による意思確認手続き(公正証書の作成)を新設した
法定利率
  • 法定利率が年5%から年3%に引き下げられ、3年ごとに1%刻みで見直す変動制になった
「消滅時効」「債権譲渡」「保証」「法定利率」は、法務省が「重要な実質改正事項」として挙げている5項目のうちの4つだ(資料:取材を基に日経ホームビルダーが作成)

 例えば、責任期間を定める「消滅時効」では、債権の消滅時効期間を原則として「権利を行使することができるときから10年」「権利を行使することができることを知ったときから5年」に統一した。いずれか早く到来するときが、債権の消滅時効となる(「引き渡しから原則10年で時効」参照)。

 これにより、「工事代金債権は3年」など、従来あった職業別の「短期消滅時効制度」「商事消滅時効制度」は廃止された。工事代金債権も一般の債務不履行による損害賠償請求として扱われ、消滅時効が5年に延びることになった。

 請負契約における契約不適合の責任期間でも、この統一された消滅時効期間を適用することになる。請負契約で従来、適用していた瑕疵担保責任の存続期間「木造は5年、コンクリート造などは10年」という規定は削除された。