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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【分析】店舗オーナーの3分の2が賃料減額に直面、ザイマックス不動産総研

■新型コロナウイルスの感染拡大の影響
 ▼オフィステナントを持つ事業者
  賃料減額の申し入れ45%/テナントの退去(申し入れを含む)26%/
  賃料の支払い猶予の申し入れ24% など
 ▼店舗テナントを持つ事業者
  賃料減額の申し入れ65%/賃料の支払い猶予の申し入れ29%/
  テナントの退去(申し入れを含む)24% など
■新型コロナウイルスの感染拡大への対策
 手指消毒設備の設置43%/不特定多数が接触する場所の清拭清掃38%/
 換気のための窓開放38%/マス着用や発熱者の入館時などのルールの周知33% など

※全国政令指定都市21都市に所在する賃貸事務所業を「主」または「従」とする企業1万830社を対象としたアンケート調査。調査期間2020年8月~9月、有効回答946社(回答率8.7%)

【調査】分譲マンション発売戸数がYoYプラスを回復、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2020年8月
 ▼発売:2477戸(YoY+5.0%、MoM+48.4%)
 ▼契約率:73.4%(YoY+16.6ポイント、MoM+4.9ポイント) ※3カ月ぶりに70%超
 ▼価格:戸あたり5812万円(YoY-3.0%)、m2あたり87万7000円(YoY-3.9%)
 ▼販売在庫数:6449戸(YoY+331戸、MoM-409戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】バンコクの分譲マンション価格が下落、大和不動産鑑定

タイの不動産情報センター(REIC)によると、2020年第2四半期(4月~6月)のグレーターバンコク(バンコク都とタイ中部の隣接5県)の分譲マンション価格指数は2四半期連続で下落した。サムットプラカーン県のBTS駅の近くなどで完成在庫の整理のために大幅な割引価格を伴う販売キャンペーンを実施したことが影響したようだ。2020年春以降にディベロッパーが打ち出している販売キャンペーンは、日本人の常識をはるかに超えた派手な広告を打ち、1カ月程度の期間限定で30%~50%の割引価格を提示。さらに各種バウチャーのサービスや金利の支払手数料サービスなどで煽りたて、今購入しないと損するかもという錯覚を起こさせるほどのレベルだ。マンション市場全体の実態は、新聞報道が騒ぎ立てるほどの大きな値崩れはみられない。しかし、販売担当者の実感では春以降販売価格は10%程度下落したという印象のようだ。

【調査】新宿の店舗賃料が下落、C&W

■トッププライムリテール賃料@2020年第2四半期
 ▼銀座:38万円(YoY-5%)
 ▼新宿:30万円(YoY-6.3%)
 ▼表参道:30万円(YoY±0%)
 ▼渋谷:20万円(YoY±0%)
 ▼心斎橋:YoY-16.7%
 ▼栄、京都四条通、神戸三宮、札幌、仙台も下落

※賃料は坪あたり月額。第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比

【調査】マンション賃料の下落続く、サヴィルズ

■賃貸住宅募集賃料@2020年第3四半期
 ▼東京23区:4076円(YoY+0.8%、QoQ-1.5%)
 ▼都心5区:4835円(YoY+1.8%、QoQ-0.5%)

※賃料はミッドマーケットの1m2あたり月額。第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】都心グレードAオフィス市場への新型コロナの影響は限定的、サヴィルズ

■都心5区グレードAオフィス市場@2020年第3四半期
 ▼賃料:3万7421円(YoY+2.8%、QoQ-1.1%)
 ▼空室率:0.7%(QoQ微増) ※新型コロナウイルスの影響が顕在化も、変化は限定的
■都心5区大規模グレードBオフィス市場@2020年第3四半期
 ▼賃料:2万8511円(YoY+2.2%、QoQ-0.5%)
 ▼空室率:1.0%(YoY+0.7ポイント、QoQ+0.3ポイント)

※賃料は坪あたり月額。第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【分析】賃料下落で都心部への転入割合は上昇するか? ザイマックス不動産総研

東京都内の企業移転のうち、都心部と周辺部をまたぐ移転を抽出・集計した。その結果、周辺部から都心部への転入割合は2003年から2005年に増え、2006年から2009年に減っていた。2010年から2014年には再び増えたが、2015年以降は緩やかに減っている。この結果を都心部の賃貸オフィス市場の指標と比較したところ、都心部の賃料水準の上昇時や空室率の下落後は都心部への転入割合が低くなり、逆に賃料下落時や空室率上昇後は転入割合が高くなることがわかった。今後、都心部の賃貸オフィス市場が賃料下落・空室率上昇の局面に入るとみられ、過去の動向通りなら都心部への転入割合が増えるだろう。しかし、働き方改革や新型コロナウイルスの感染拡大で企業がオフィス戦略を見直ししており、企業移転のメカニズムが根本的に変わる可能性がある。

【調査】大規模減税で住宅需要が回復基調の英国、三井住友トラスト基礎研

英国で2020年7月からStamp Duty Land Tax(SDLT)の時限的な減税措置(2021年3月末まで)が実施された。過去に例を見ない大規模な減税規模で、足元では早々に住宅需要の回復基調となっている。同様に実施された、2008年の世界金融危機の際の時限的なSDLT減税措置のインパクトを定量的に分析したところ、減税政策の導入と住宅需要の増加に統計的に有意な正の相関がみられなかった。ただし、これは2008年の減税規模が限定的だったことなどが影響したとみられる。今回の減税規模は2008年を大きく上回ることから、住宅需要に与える効果が顕在化すると見込みだ。しかし、時限的な減税効果は将来の需要を前倒しで消化して中長期的な住宅需要の低迷を引き起こす可能性があり、住宅市場活性化のためには第2、第3の矢が放たれることに期待が集まる。

【調査】新型コロナの回復指標がわずかに改善、JLL

■リカバリーインデックス@2020年8月
 不動産:68.4(MoM+51.1ポイント)
 総合:70.1(MoM+2.0ポイント)

※2020年1月を基準とした相対値。総合は不動産に加え、ヘルス、金融、雇用、生産、需要、モビリティの計7領域を集計

【調査】上半期の東京ホテル取引市場は前年比-80%以上、JLL

■東京ホテル市場@2020年1月~6月
 ▼取引金額:約256億円(YoY-80%以上)
 ▼ラグジュアリーホテル稼働率:YoY-65.8%
 ▼ラグジュアリーホテルADR:YoY-13.6%
 ▼ラグジュアリーホテルRevPAR: YoY-70.5%
■大阪ホテル市場@2020年1月~6月
 ▼取引金額:約165億円(YoY-50%)
 ▼ラグジュアリーホテル稼働率:YoY-62.0%
 ▼ラグジュアリーホテルADR:YoY-14.0%
 ▼ラグジュアリーホテルRevPAR: YoY-67.4%

※YoYは前年同期比、ADRは客室平均単価、RevPARは販売可能客室1室あたりの平均売上高

【調査】東京Aグレード賃料が2四半期連続下落、JLL

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2020年第3四半期
 ▼空室率:0.7%(YoY+0.1ポイント、QoQ±0.0ポイント)
 ▼賃料:3万9510円(YoY-0.1%、QoQ-1.3%) ※2四半期連続QoQマイナス
■東京Bグレードオフィス賃貸市場@2020年第3四半期
 ▼空室率:0.5%(YoY+0.2ポイント、QoQ+0.2ポイント) ※2四半期連続QoQプラス
 ▼賃料:2万5788円(YoY+2.7%、QoQ-0.1%)

※第3四半期は7月~9月。賃料は坪あたり月額(共益費込み)。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

【調査】都心オフィス賃料が5カ月連続低下、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2020年9月
 ▼空室率:0.76%(MoM+0.10ポイント)
 ▼募集賃料:3万1243円(MoM-346円) ※5カ月連続低下
 ▼現空面積:5万312坪(MoM+9160坪)
 ▼募集面積:41万7271坪(MoM+4万742坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】REIT指数が反落、東証

■東証REIT指数@2020年9月末時点
 1726.66(MoM-20.87ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2020年9月
 3回36億円(累計買い入れ額6535億円)
■各投資法人の動向@2020年9月
 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比

【調査】大阪オフィスは賃料上昇を持続、ビルディング企画

■都心5区オフィス市況@2020年9月
 ▼空室率:3.43%(MoM+0.44ポイント) ※4カ月連続上昇、2年5カ月ぶりに3%台
 ▼推定成約賃料:2万3861円(MoM+34円) ※小幅な動きが続く見通し
■名古屋2区オフィス市況@2020年9月
 ▼空室率:2.42%(MoM+0.21ポイント) ※6カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:1万2157円(MoM-58円) ※3カ月連続低下
■大阪4区オフィス市況@2020年9月
 ▼空室率:2.35%(MoM+0.10ポイント) ※6カ月連続上昇、今後も上昇の見込み
 ▼推定成約賃料:1万1958円(MoM+363円) ※8カ月連続上昇

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】負債総額が今年最大の187億円、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2020年9月
 ▼件数:21件(YoY+50.00%、MoM-22.22%) ※2カ月連続YoYプラス
 ▼負債総額:187億500万円(YoY+726.92%、MoM+616.39%)
  ※1年8カ月ぶりの100億円超えで2020年最高額

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】オフィス空室率が7カ月連続上昇、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2020年9月
 3.43%(YoY+1.79ポイント、MoM+0.36ポイント) ※7カ月連続MoMプラス
  ▼新築ビル:2.31%(YoY-3.88ポイント、MoM-0.15ポイント)
  ▼既存ビル:3.47%(YoY+1.91ポイント、MoM+0.38ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2020年9月
 2万2733円(YoY+878円、MoM-89円) ※2カ月連続MoMマイナス
  ▼新築ビル:3万2923円(YoY+2683円、MoM-312円)
  ▼既存ビル:2万2515円(YoY+914円、MoM-73円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】利益確定売りなどでREIT指数が下落、東京海上AM

■東証REIT指数@2020年9月末
 MoM-1.19%(配当込みベースではMoM-0.97%)
  ▼上旬:下落(需給環境の一時的な悪化や利益確定の動きなどから)
  ▼中旬:小幅下落(利益確定売りの影響が大きいことから)
  ▼下旬:上昇(、商業・宿泊施設を中心に不動産収益の回復が期待されて)
■当面の市場見通し(2020年10月以降)
  ▼底堅い相場展開になると想定
  ▼住宅や物流施設などのセクターの銘柄に買いが入りやすいと想定

※MoMは前月比

【調査】鑑定問い合わせ件数が増加、大和不動産鑑定

■鑑定問い合わせ件数指数@2020年9月
 88(MoM+21)

※新型コロナウイルスの感染拡大前の1月~2月の平均値を100とした相対値

【調査】私募ファンドへの投資意欲が減退、三井住友トラスト基礎研

■不動産私募ファンド市場規模@2020年6月末時点
 21兆1000億円(HoH+9000億円、+4.7%)
  内訳:国内特化型18兆1000億円/グローバル型(国内分)3兆2000億円
■エクイティ投資家の投資意欲@2020年6月末時点
 低くなってきている33%(HoH+33ポイント)
 変化はない65%(HoH-16ポイント)
 高くなってきている2%(HoH-17ポイント)

※不動産私募ファンド市場規模は運用資産額ベースの推計値。HoHは前半期比

【調査】アジア太平洋の取引額はYoY-43%、JLL

■アジア太平洋地域取引額@2020年上半期
 529億ドル(YoY-43%) ※下半期も減少続くが2021年上半期は回復の見込み

※上半期は1月~6月

【調査】店舗賃料ランキングで表参道が2ランクダウン、不動研とBAC

■商業エリアの募集賃料ランキング@2020年上半期
 1位:銀座(8万600円、HoH+3%)
 2位:新宿(5万7000円、HoH+8%) ※HoH1ランクアップ
 3位:池袋(4万8200円、HoH+13%) ※HoH1ランクアップ
 4位:表参道(4万7900円、HoH-9%) ※HoH2ランクダウン
 5位:渋谷(4万7400円、HoH+13%)

※賃料は1階坪あたり月額。対象は主要商業13エリア。上半期は1月~6月

【調査】不動産価格指数が住宅・商業用とも前期比マイナスに、国交省

■不動産価格指数(全国住宅総合、季節調整値)@2020年6月
 112.7(YoY-1.1%、MoM-0.9%)
 ▼タイプ別内訳(全国)
  住宅地100.8(MoM+0.4%)/戸建て住宅99.0(MoM-1.7%)/
  マンション(区分所有)151.8(MoM-2.3%)
■不動産価格指数(商業用不動産総合、季節調整値)@2020年第2四半期
 119.1(YoY-3.6%、QoQ-2.0%)
  ▼建物付き土地総合:130.2(QoQ-1.4%)
   ●タイプ別:店舗138.2(QoQ-2.0%)/オフィス138.6(QoQ-6.8%)/
         倉庫102.4(QoQ-7.2%)/工場105.7(QoQ-2.8%)/
         マンション・アパート(一棟)133.1(QoQ+1.1%)
  ▼土地総合:101.3(QoQ-2.6%)
   ●タイプ別:商業地98.9(QoQ-5.9%)/工業地103.9(QoQ+0.4%)

※YoYは前年同月比。第2四半期は4月~6月

【調査】都心オフィスの潜在空室率が4.6%に上昇、オフィスビル総研

■都心5区オフィスビル空室率@2020年9月末時点
 1.23%(MoM+0.20ポイント) ※6カ月連続上昇
■都心5区オフィスビル潜在空室率@2020年9月末時点
 4.60%(MoM+0.53ポイント) ※8カ月連続上昇

※空室率は貸付総面積に対する現空面積の割合、潜在空室率は貸付総面積に対する募集面積の割合

【調査】東京オフィス賃料が33四半期ぶりに下落、JLL

■不動産市場動向@2020年第2四半期
 ▼東京オフィス:賃貸市場で33四半期ぶりに賃料下落。投資市場は機会伺う
 ▼大阪オフィス:賃料上昇ベースが鈍化し、価格上昇も弱含み
 ▼東京リテール:緊急事態宣言下の市場失速で賃料と価格に下げ圧力
 ▼東京ロジスティクス:新型コロナウイルスの影響が一切見えず空室率低下が続く
 ▼東京ホテル:感染拡大でホテル運営パフォーマンスが前期に続き低迷

※第2四半期は4月~6月

【調査】日本発アウトバウンド投資がYoY-80%、CBRE

■世界投資額
 2020年上半期:3590億ドル(YoY-21%)
 2020年第2四半期:1090億ドル(YoY-57%) ※2010年以来最小
■日本発のアウトバウンド投資額@2020年上半期
 4億6000万ドル(YoY-80%) ※うち78%は米州への投資

※上半期は1月~6月、第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比

【調査】2020年上半期の不動産取引額は2兆500億円、不動研

■不動産取引市場@2020年上半期
 約2兆500億円 ※2兆円超を維持
  ▼アセット別割合の前期比:住宅増加/物流安定/店舗・ホテル・減少

※上半期は1月~6月

【調査】オフィス賃貸市場は2年~3年後に完全回復、C&W

世界オフィス賃貸市場のファンダメンタルズは、新型コロナウイルス感染症(COVID-19)の感染拡大による不況と在宅勤務のトレンドの影響を大きく受けるものの、最終的には2022年に改善し始め、2年~3年後には完全に回復すると示唆された。完全な回復へのタイムラインは、世界金融不況時に観察されたものと同じだが、在宅勤務トレンド普及の影響もあって若干遅れる予想となった。具体的には、2022年第1四半期に経済と雇用の全面的に回復。空室率が低下傾向に転じて賃料が上昇し始める。2025年までには世界のオフィス空室率は感染拡大前の約11%に戻り、賃料は感染拡大前のピークレベルに達する。

【分析】日本のオフィス出社率が主要先進国と比較して高い、ニッセイ基礎研

オフィス市況の長期的な見通しについては依然として不確実性が高い。一方で、アフターコロナの世界において、オフィスとオフィス以外での勤務割合(オフィス出社率)がどのような水準に落ち着くかは重要なことだ。Googleの提供するオルタナティブデータを基に主要先進国のオフィス出社率の動向を確認すると、(1)日本のオフィス出社率が主要先進国と比較して高いこと、(2)その背景には低いコロナ感染リスクに加えて日本の固有要因があること、(3)コロナ感染リスクに対するオフィス出社率の感応度が低下していること、が示唆されている。

【調査】首都圏マンション賃料が下落、アットホームと三井住友トラスト基礎研

■マンション賃料インデックス@2020年第2四半期
 ▼東京23区:114.34(YoY+3.21ポイント、QoQ-0.61ポイント)
 ▼東京都下:102.15(YoY+1.28ポイント、QoQ-0.51ポイント)
 ▼横浜・川崎市:104.81(YoY+0.93ポイント、QoQ-0.86ポイント)
 ▼千葉西部:104.40(YoY+1.53ポイント、QoQ-0.80ポイント)
 ▼埼玉東南部:105.24(YoY+1.90ポイント、QoQ-0.38ポイント)

※2009年第1四半期を100とした相対値。第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】港区マンション募集賃料が6カ月連続下落、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2020年8月末
 ▼千代田区:MoM+63円、YoYプラス
 ▼中央区:MoM+6円、YoYプラス
 ▼港区:18964円(MoM-127円、YoYほぼ横ばい) ※6カ月連続下落
 ▼新宿区:MoM+255円、YoYプラス
 ▼渋谷区: MoM-23円、YoY+1403円

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

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