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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【調査】良好な需給環境を受けてREIT指数が上昇、東京海上AM

■東証REIT指数@2020年12月末
 MoM+5.68%(配当込みベースではMoM+6.02%)
  ▼上旬:底堅く推移(世界的にワクチン普及への期待が高まったことから)
  ▼中旬:上昇(良好な需給環境が期待されて)
  ▼下旬:上昇(来期以降の業績への過度な懸念が後退したことなどから)
■当面の市場見通し(2021年1月以降)
  ▼物流施設・賃貸住宅セクターは底堅い相場展開を想定
  ▼オフィスビルセクターは選好されにくい状況が続く

※MoMは前月比

【調査】渋谷区の潜在空室率が減少に転じる、オフィスビル総研

■都心5区オフィスビル空室率@2020年12月末時点
 2.07%(MoM+0.25ポイント) ※9カ月連続上昇
■都心5区オフィスビル潜在空室率@2020年12月末時点
 5.74%(MoM+0.24ポイント) ※11カ月連続上昇
  渋谷区は6.08%(MoM-0.17ポイント) ※10カ月ぶりに減少

※空室率は貸付総面積に対する現空面積の割合、潜在空室率は貸付総面積に対する募集面積の割合

【調査】賃貸住宅仲介会社の半数が売上高減、LMC

■賃貸住宅仲介会社の状況
 ▼店舗売り上げ@2020年
  増加22.1%/不変26.5%/減少51.4%
 ▼在宅勤務頻度@2020年11月~12月
  1日2.5%(+0.8ポイント)/・・・/なし87.4%(+2.1ポイント)
■顧客動向
 ▼問い合わせキャンセル件数@2020年11月~12月
  増加22.1%(-4.4ポイント)/不変29.8%(+11.3ポイント)/減少48.0%(+1.6ポイント)
 ▼申し込みキャンセル件数@2020年11月~12月
  増加16.6%(+3.6ポイント)/不変28.0%(+13.3ポイント)/減少55.3%(-9.6ポイント)

※()内は前回(2020年6月)調査比。今回は1都3県の賃貸不動産仲介会社325社を対象として2020年11月20日~12月18日にアンケート調査を実施

【調査】都心オフィス賃料はやや弱含みが続く、サヴィルズ

■都心5区グレードAオフィス市場@2020年第4四半期
 ▼賃料:3万6460円(YoY-2.4%、QoQ-2.6%)
 ▼空室率:1.0%(QoQ微増)
■都心5区大規模グレードBオフィス市場@2020年第4四半期
 ▼賃料:2万7866円(YoY-1.1%、QoQ-2.3%)
 ▼空室率:1.6%(YoY+1.5ポイント、QoQ+0.6ポイント)

※賃料は坪あたり月額。第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】マンション賃料の下落続く、サヴィルズ

■賃貸住宅募集賃料@2020年第4四半期
 ▼東京23区:3999円(YoY-1.1%、QoQ-1.9%)
 ▼都心5区:4780円(QoQ-1.2%)

※賃料はミッドマーケットの1m2あたり月額。第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】福岡オフィス賃料がYoY+3.8%、サヴィルズ

■地方主要都市オフィス賃料・空室率@2020年下半期
 大阪:賃料YoY+2.0%・空室率0.6%(YoY+0.4ポイント)
 名古屋:賃料YoY+2.7%・空室率1.2%(YoY+1.1ポイント)
 福岡:賃料YoY+3.8%・空室率0.9%(YoY+0.8ポイント)

※延べ床面積1万5000m2、築25年未満で、投資グレードのオフィスビルを各地で約50ずつ抽出して調査。YoYは前年同期比。下半期は7月~12月

【調査】港区マンション募集賃料が9カ月連続下落、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2020年11月末
 ▼千代田区:MoM-82円、YoYマイナス
 ▼中央区:MoM+55円、YoYプラス
 ▼港区: MoM-73円、YoYマイナス ※9カ月連続MoMマイナス
 ▼新宿区:MoM-67円、YoYマイナス
 ▼渋谷区: MoM-86円、YoYプラス

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】テレワーク拡大でオフィス改革が加速、ザイマックス不動産総研

新型コロナウイルス感染拡大の副産物として挙げられるものの一つに、テレワークの急速な利用拡大があるだろう。多くの企業が一時的または恒久的に制度を導入し、初めてテレワークを体験した社員も多かったようだ。「オフィス不要論」が出るなどオフィスのあり方が問われている。ただし、オフィス戦略の方向性は感染拡大前から変わっていない。以前から人材確保や生産性向上をめざした改革が検討され、感染拡大で期せずしてテレワークが浸透して働き方やオフィスの改革が加速したと考えるべきだろう。賃貸オフィス市場への影響については、現時点でテレワーク利用によるオフィス削減を公表した企業は、感染拡大前からモバイルワーク化が進んでいたところが多いようだ。ポストコロナのオフィス戦略は検討中の企業が多いとみられ、影響は中長期に渡って現れることが予想される。

【調査】商業用不動産価格指数がQoQ-1.5%に、国交省

■不動産価格指数(全国住宅総合、季節調整値)@2020年9月
 114.5(YoY+0.8%、MoM+0.4%)
 ▼タイプ別内訳(全国)
  住宅地99.7(MoM+1.2%)/戸建て住宅100.3(MoM-1.6%)/
  マンション(区分所有)155.7(MoM+1.8%)
■不動産価格指数(商業用不動産総合、季節調整値)@2020年第3四半期
 117.2(YoY-5.4%、QoQ-1.5%)
  ▼建物付き土地総合:127.9(QoQ-1.6%)
   ●タイプ別:店舗131.5(QoQ-3.0%)/オフィス134.0(QoQ-1.9%)/
         倉庫115.1(QoQ+11.6%)/工場103.0(QoQ-3.0%)/
         マンション・アパート(一棟)133.2(QoQ-1.4%)
  ▼土地総合:99.6(QoQ-0.5%)
   ●タイプ別:商業地97.9(QoQ+0.6%)/工業地101.9(QoQ-1.1%)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比、QoQは全四半期比。第3四半期は7月~9月

【分析】11テーマをコロナ前後で考察、ザイマックス不動産総研

不動産および不動産ビジネスを変える可能性がある世の中のテーマ11項目を取り上げ、それが新型コロナウイルスの感染拡大前にどのようなトレンドになっていたかを振り返りつつ、感染拡大後の今は何が起きているのかを分析した。そのうえで、不動産にどのような影響があるのかを考察した。11項目は(1)価値観の変化、(2)人手不足、(3)働き方改革、(4)国際化・外国人との共生、(5)データ社会、(6)テクノロジーの進歩、(7)都市と地方、(8)建物ストックの老朽化、(9)自然災害、(10)ESG、(11)メガイベントだ。

【分析】米国不動産ファンド市場でコアファンドからの資金流出が続く、三井住友トラスト基礎研

米国不動産コアオープンエンドファンドがパフォーマンス低迷と資金流出の継続という難局に直面している。米国不動産投資受託者協会(NCREIF)公表のインデックス(NFI-ODCE)によれば、2020年第2四半期のトータルリターンは-1.56%と、金融危機後で初めてマイナス圏に沈んだ。パフォーマンス低迷に伴い、流出資金が流入資金を上回る純流出が断続的に起きている。バリューアッド型とオポチュニスティック型が大半を占めるグローバルクローズドエンドファンド市場も、2020年に入って多くのファンドが資金調達に苦慮しているが、これは新型コロナウイルスの感染拡大による市況悪化の影響が大きい。そのなかで、米国の機関投資家の動向を個別に追うと、リスク選好型のファンドやデットファンドへの投資事例が目立ち、特にリスク選好型ファンドへの選好はグローバル投資家へのアンケート調査結果でも確認できた。また、新たな物件タイプのファンドにも人気が集まっている。多様で先進的な投資商品を揃える市場と、市況に応じて機動的な投資行動を採る機関投資家の存在により、グローバルな不動産ファンド市場を常にリードする米国の市場動向は今後も注目だ。

【分析】投資家の注目集める低温物流市場、C&W

コールドチェーン(低温物流)セクターは、医薬品やワクチンの輸出入の増加に加え、eコマースやフードデリバリーサービスの急増で、ここ数カ月で牽引力を増している。アジアの多くの地域ではいまだ発展途上なところがあるものの、新型コロナウイルスの感染拡大を背景としたセクターの将来性の高さから、一部の投資家はブラウンフィールド(既存物件)やグリーンフィールド(開発プロジェクト)を含む様々な投資の機会を探索している。成熟市場・新興市場の双方において潤沢な待機資金が存在していることも背景として、このニッチなアセットへの投資意欲を後押ししている。

【分析】東京都が転出超過に、都市未来総研

近年の都市部の人口増加は人々の移動による社会増の影響が大きいとされており、東京圏は日本の総人口がピークアウトしたとされる2008年以降も人口が増加していた。しかし2020年は、新型コロナウイルスの感染拡大の影響で人々の就職や進学、結婚などのライフイベントに伴う移動が制約を受けたこともあり、一部の人口移動パターンに変化が見られている。東京圏の人口移動は低調となり、東京都で転出超過が続く。東京圏外縁部のほか、一部の区部で人口や世帯数が減少している。

【調査】新規賃借予定テナントうち4割が面積縮小、森ビル

■東京23区オフィスニーズ
 ▼新規賃借予定:あり24%(なし76%)
  ●面積:拡大33%/変更なし25%/縮小42%
  ●時期:1年以内36%/2年以内15%/3年以内14%/4年以降10%/未定26%
 ▼過去1年の賃料改定:あり23%(交渉中5%/なし72%)
  ●改定の方向:増額88%、据え置き6%、減額7% ※増額がYoY-5ポイント

※@2020年10月~11月にアンケート調査を実施。(有効回答企業1727社)。賃料は坪あたり月額(共益費込み)。YoYは前年比

【分析】不動産売買額が回復も先行きは不透明、都市未来総研

緊急事態宣言を受けて企業活動が停滞したことなどにより、4月~6月の不動産売買額は前年同期比57.7%減と低調だった。しかし、7月~9月は大型取引が寄与して同42.1%増と回復した。ただし、取引件数は前年同期比でマイナスが続いている。先行きについては、売買にかかわる背景要因が良好とみられるが、新型コロナウイルスの感染の収束時期や不動産需要の構造的な変化の可能性など予見困難な要素が多い。依然として予断を許さない状況だ。

【調査】日本のマンションへの投資額は前年比3倍近い、JLL

アジア太平洋地域の賃貸集合住宅セクターへの投資額は2020年上半期に67億ドルに達し、2019年通年の値に近づいている。世界的にみても賃貸集合住宅への投資は2020年上半期に810億ドルと、2009年通年の3倍近い金額となった。2021年以降も投資家の関心は継続するとみられる。特に、米国に次ぐ世界2位の市場規模を誇る日本の賃貸集合住宅市場は投資対象となる物件規模や品質が幅広く、多様な選択肢がある魅力的な市場として認知されている。2020年上半期の同セクターへの投資額は前年同期比で3倍近い。過去2年間、数多くのグローバル機関投資家が安定した長期収入を生み出せる資産を求めて日本の賃貸集合住宅市場に参入。新型コロナウイルスの感染拡大下でこの傾向はさらに強まっていることが判明した。

【調査】REIT資産額が24兆円目前、ARES

■REIT保有資産総額(上場+私募、暫定値)@2020年11月末
 23兆9596億円(上場20兆1410億円/私募3兆8186億円)
  ▼オフィス:9兆7620億円(上場8兆1531億円/私募1兆6089億円)
  ▼物流施設:4兆2121億円(上場3兆5648億円/私募6473億円)
  ▼商業施設:3兆8841億円(上場3兆4220億円/私募4621億円)
  ▼住宅:3兆5673億円(上場2兆8574億円/私募7099億円)
  ▼ホテル:1兆8802億円(上場1兆6314億円/私募2488億円)
  ▼その他:6539億円(上場5123億円/私募1416億円)
   ●上場の内訳:ヘルスケア施設2523億円/それ以外2600億円

※保有資産総額は取得価格ベース

【調査】コロナ禍でも優良物件への出店意欲は衰えず、ザイマックス不動産総研

■現在~2021年の出店意欲
 積極出店6%(-6ポイント)/優良物件に絞って出店50%(-1ポイント)/
 原則出店せず35%(±0ポイント)/無回答9%(+7ポイント)
■店舗戦略
 ▼新規出店:従来の出店地域や施設形態を重視20%(-9ポイント)
 ▼既存店舗:賃料減額交渉を実施30%(+6ポイント)/退店21%(+3ポイント)
■eコマース
 ▼現在の売上高比率:1割未満40%/1割~2割8%/・・・/なし45%など
 ▼前年比増減:非常に増加8%/増加41%/不変45%/減少4%/非常に減少2%など

※2020年9月~11月に売上高30億円以上の事業者5555を対象にアンケート(有効回答515社)とヒアリング(同14社)で調査。()は2019年比

【調査】分譲マンション契約率が3カ月ぶりに70%割れ、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2020年11月
 ▼発売:2790戸(YoY-15.3%、MoM-16.9%)
 ▼契約率:58.1%(YoY+2.9ポイント、MoM-12.3ポイント) ※3カ月ぶりに70%割れ
 ▼価格:戸あたり5922万円(YoY+8.3%)、m2あたり90万3000円(YoY+11.8%)
 ▼販売在庫数:6841戸(YoY-684戸、MoM+373戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】都心オフィス賃料が3万円割れ目前、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2020年11月
 ▼空室率:1.32%(MoM+0.18ポイント) ※4カ月連続上昇
 ▼募集賃料:3万264円(MoM-452円) ※7カ月連続低下
 ▼現空面積:8万3678坪(MoM+1万1313坪)
 ▼募集面積:48万15坪(MoM+2万8421坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】オフィス空室率が4%台に、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2020年11月
 4.33%(YoY+2.77ポイント、MoM+0.40ポイント) ※9カ月連続MoMプラス
  ▼新築ビル:2.89%(YoY-1.97ポイント、MoM+0.76ポイント)
  ▼既存ビル:4.38%(YoY+2.89ポイント、MoM+0.39ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2020年11月
 2万2223円(YoY+157円、MoM-211円) ※4カ月連続MoMマイナス
  ▼新築ビル:3万2303円(YoY+3433円、MoM-432円)
  ▼既存ビル:2万1994円(YoY+109円、MoM-236円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】第3波の影響が早くも顕在化、ニッセイ基礎研

新型コロナウイルス感染の第3波が押し寄せるなか「ヒトの流れ」が再び止まりだした。NTTドコモのモバイル空間統計を基に、東京都の流動人口を「生活」、「商業」、「オフィス」、「トラベル」の行動圏に分類して確認すると、2020年11月以降は再びすべてのエリアで落ち込み、12月9日時点で減少が大きい順に、トラベルエリア(前年同期比-42.1%、オフィスエリア(同31.7%)、商業エリア(同24.7%)、生活エリア(同12.3%)となった。宿泊動向は、10月から東京発着の旅行がGo Toトラベルの対象に加わった影響は大きく、その恩恵を享受できるエリアで大きく回復した。一方、11月以降は感染再拡大に伴って回復が鈍化する可能性がある。モノ消費は影響が第3波も限定的になる一方、コト消費は飲食店を筆頭に影響が顕在化している。一旦落ち着いたeコマース需要は足元で再び拡大している。

【分析】東京の築浅賃貸マンションに資金が集中、ニッセイ基礎研

現在、不動産投資市場には以下のような傾向があると考えられる。(1)投資家の投資方針が保守的に変化、(2)賃貸マンション投資に大型の資本が流入、(3)買い主が外資への転売を目的にポートフォリオを組成、(4)短期転売目的の投資家も東京の新築・築浅の物件に魅力、といった傾向だ。金融緩和が続く状態で不動産価格は上昇方向に動きやすい。資金は東京の築浅賃貸マンションに集中している。不動産全体の収益性が低下する一方で物件取得競争が過熱すれば、新たなバブルが生じかねない。これから物件を保有する者や、これから不動産取引をしようとする者は、見映えは良いが実際は収益力がない物件を購入しないよう、より物件自体の競争力への目利きが求められることになるのではないだろうか。

【調査】大阪オフィス賃料が25四半期ぶりにMoMマイナス、JLL

■大阪オフィス賃貸市場@2020年第3四半期末
 ▼空室率:1.3%(YoY+1.1ポイント、QoQ+0.3ポイント)
 ▼賃料:2万4184円(YoY+7.1%、QoQ-0.1%) ※25四半期ぶりにMoMマイナス
 ▼プロパティクロック:賃料下落の加速フェーズ
■大阪Aオフィス売買市場@2020年第3四半期末
 ▼価格:YoY+9.8%、QoQ-1.5% ※2013年第3四半期以来のQoQマイナス
 ▼利回り:横ばい
※賃料は坪あたり月額(共益費込み)。第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】東京Aグレードオフィスの需要減退続く、JLL

■リカバリーインデックス@2020年10月
 不動産:21.8(MoM+8.5ポイント) ※東京Aグレードオフィスの需要減退続く
 総合:78.2(MoM+9.8ポイント)

※2020年1月を基準とした相対値。総合は不動産に加え、ヘルス、金融、雇用、生産、需要、モビリティの計7領域を集計

【調査】大阪オフィス賃料が10カ月ぶりに低下、ビルディング企画

■都心5区オフィス市況@2020年11月
 ▼空室率:4.58%(MoM+0.49ポイント) ※6カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:2万3682円(MoM-93円) ※2カ月連続低下
■名古屋2区オフィス市況@2020年11月
 ▼空室率:3.23%(MoM+0.36ポイント) ※8カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:1万2532円(MoM+147円) ※2カ連続上昇
■大阪4区オフィス市況@2020年11月
 ▼空室率:2.63%(MoM+0.13ポイント) ※8カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:1万1938円(MoM-189円) ※10カ月ぶりに低下

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【分析】サブリース事業者への行為規制が12月15日に施行、ニッセイ基礎研

2020年通常国会で成立した賃貸住宅管理業法は二つの制度を設けている。一つは賃貸住宅管理業者の登録制度で、2021年6月までの施行となっている。もう一つが12月15日から施行される特定転貸事業者の行為規制だ。いわゆるサブリース会社に関する規制で、一定の表示行為や勧誘話法を禁止するとともに、勧誘や契約締結にあたって一定の情報提供を求める。賃貸住宅管理業法違反では、行政からの改善命令だけではなく、刑事罰が科されることも多い。サブリース事業にかかわる事業者は新しい規制に従った事業運営を適切に行う必要がある。

【調査】大阪オフィス賃料が25四半期ぶりに下落、JLL

■不動産市場動向@2020年第3四半期
 ▼東京オフィス:賃料下落が続く賃貸市場と取得機会を伺う投資市場
 ▼大阪オフィス:25四半期ぶりに賃料下落。年間二桁成長ついに終わる
 ▼東京リテール:賃料下落と利回り上昇を背景に価格が下落
 ▼東京ロジスティクス:空室のない賃貸市場。投資資金が集まり大型売買続く
 ▼東京ホテル:運営パフォーマンスは前期から回復の兆しも依然として厳しい環境

※第3四半期は7月~9月

【調査】東京Aグレード空室率が4カ月連続MoMプラス、JLL

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2020年11月 ※8カ月連続MoMマイナス
 ▼賃料:3万9191円(YoY-1.5%、MoM-0.5%)
 ▼空室率:1.3%(YoY+0.5ポイント、MoM+0.2ポイント) ※4カ月連続MoMプラス
 ▼新規供給:1月~11月実績66万2000m2/12月予定0m2

※YoYは前年同月比、MoMは前月比。賃料は坪あたり月額(共益費込み)

【調査】倒産件数が2カ月連続YoYマイナス、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2020年11月
 ▼件数:16件(YoY-27.27%、MoM-20.00%) ※2カ月連続YoYマイナス
 ▼負債総額:24億4100万円(YoY-44.67%、MoM-80.12%) ※3カ月ぶりにYoYマイナス

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

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