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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【調査】首都圏の物流施設空室率は微増の0.6%、CBRE

■首都圏大型マルチテナント型物流施設市場@2020年第2四半期
 ▼空室率:0.6%(YoY-2.1ポイント、QoQ+0.1ポイント)
 ▼実質賃料指数:4390円(QoQ+0.2%)
■近畿圏大型マルチテナント型物流施設市場@2020年第2四半期
 ▼空室率:4.8%(YoY-2.3ポイント、QoQ+1.1ポイント)
 ▼実質賃料指数:3930円(QoQ+3.1%)
■中部圏大型マルチテナント型物流施設市場@2020年第2四半期
 ▼空室率:7.3%(YoY-10.0ポイント、QoQ-0.6ポイント)
 ▼実質賃料指数:3590円(QoQ±0.0%)

※実質賃料指数は坪あたり月額。第2四半期は4月~6月。QoQは前四半期比、HoHは前半期(前々四半期)比

【調査】REIT保有資産額は23.5兆円近くに、ARES

■REIT保有資産総額(上場+私募、暫定値)@2020年6月末
 23兆4795億円(上場19兆7164億円/私募3兆7631億円)
  ▼オフィス:9兆6815億円(上場8兆866億円/私募1兆5949億円)
  ▼物流施設:3兆9348億円(上場3兆2903億円/私募6445億円)
  ▼商業施設:3兆8851億円(上場3兆4221億円/私募4630億円)
  ▼住宅:3兆4921億円(上場2兆8119億円/私募6802億円)
  ▼ホテル:1兆8753億円(上場1兆6337円/私募2416億円)
  ▼その他:6107億円(上場4717億円/私募1390億円)
   ●上場の内訳:ヘルスケア施設2523億円/それ以外2194億円

※保有資産総額は取得価格ベース

【調査】渋谷区マンション募集賃料が4カ月連続で過去最高、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2020年6月末
 ▼千代田区:MoM-58円、YoYプラス
 ▼中央区:MoM-16円、YoYプラス
 ▼港区:MoM-184円、YoYプラス
 ▼新宿区:MoM-187円、YoYプラス
 ▼渋谷区:1万9340円(MoM+157円、YoY+1833円)
       ※4カ月連続で集計開始以来最高値を更新

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】東京の住宅総合価格指数がMoMマイナス、国交省

■不動産価格指数(全国住宅総合)@2020年4月
 114.9(YoY+1.4%、MoM+0.9%)
 ▼タイプ別内訳(全国)
  住宅地99.8(MoM+1.0%)/戸建て住宅102.7(MoM+0.9%)/
  マンション(区分所有)152.7(MoM+0.6%)
 ▼都道県別内訳(住宅総合)
  東京124.6(MoM-3.1%)/愛知県112.7(MoM+3.0%)/
  大阪府119.4(MoM+0.5%)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】資産総額の拡大続く私募REIT、ARES

■私募REIT市場@2020年6月末
 ▼投資法人数:36(YoY+7、QoQ±0)
 ▼資産総額:3兆7631億円(YoY+17.6%、QoQ+1.6%)
  ●内訳:オフィス42.4%/住宅18.1%/物流施設17.1%/
      商業施設12.3%/ホテル6.4%/その他3.7%
 ▼物件総数:938(YoY+143、QoQ+14)
  ●内訳:オフィス199/住宅385/物流施設106/商業施設116/ホテル56/その他76
 ▼出資総額:2兆22691円(YoY+20.2%、QoQ+0.4%)
  ●内訳:地域金融機関36.7%/中央金融法人27.3%/年金20.2%/事業会社など15.8%

※資産総額は保有物件の取得価格合計。出資総額は投資口の振込金額合計。YoYは前年同月比、QoQは前四半期(3カ月前)比

【分析】旺盛な需要で市場拡大を続ける大規模物流施設、都市未来総研

近年、東京圏(1都3県)ではeコマース(電子商取引)の拡大に伴って大規模物流施設(おおむね延べ床面積1万m2以上)の新規供給が増加している。2019年は過去3年間で最大の供給量だったが、旺盛な需要がこれを吸収して空室率は低下した。新型コロナウイルスの感染拡大下でも、物流施設の需要は一層高まる可能性がある。インターネット通販の拡大もあり、小口・多品目に対応できる大規模物流施設へのニーズは一段と高まっているからだ。

【予測】札幌オフィス市場の見通しを下方修正、ニッセイ基礎研

■札幌オフィス賃料予測
 ▼新型コロナウイルスの感染拡大の影響を考慮した場合
  2020年:97
  2021年:90
  2024年:88 ※2022年に一旦上昇もその後下落
 ▼新型コロナウイルスの感染拡大の影響を考慮しない場合
  2020年:99
  2021年:95
  2024年:91 ※生産年齢人口の減少に伴って弱含みで推移

※賃料は2019年を100とした相対値

【分析】アジア太平洋の物流と住宅に投資機会、ラサール

アジア太平洋地域は新型コロナウイルスに対する公衆衛生政策が相対的に成功し、ほかの地域より早く感染拡大の危機から抜け出しそうだ。ただし、時折発生する新たな感染で後退を余儀なくされることもあるだろう。同地域主要国の復興度ランキングでは中国が先頭に立ち、それに日本、韓国、シンガポール、オーストラリア、香港が続く。国内経済規模が大きく回復も力強い中国、日本、韓国が経済復興を主導するだろう。現在の不動産市場では、物流施設の発展、実店舗商業施設の衰退、居住用不動産の市場細分化(高級住宅、都心高層住宅、郊外型中層住宅、勤労者向け住宅、高齢者コミュニティなど)、代替セクターやニッチ・セクターの主流化、そして不動産に関する多くの意思決定を推進するだろうテクノロジーの重要性の高まりといった、これまでも存在はしていたトレンドが感染拡大によって加速している。物流施設セクターと、専門家が管理運営する賃貸マンションへの投資は興味深い。日本以外の賃貸マンションセクターでは今後、居住者に住み心地の良さと快適なテレワーク環境を提供することが魅力的なアプローチになるだろう。

【分析】空室率や売却案件の増加に備えた戦略が重要、Colliers

東京オフィス市場は現状、低い空室率と新規供給ビルの高い内定率に支えられて安定的に推移している。しかし、企業業績の低迷によるコスト削減圧力やテレワークの推奨などもあり、テナントの潜在的な賃借面積の削減要望は増加傾向だ。今後は既存ビルで空室の増加が見込まれ、緩やかな賃料調整局面になる可能性が高い。このような状況下では、テナントは現行賃貸借契約の更新・再契約を見すえて賃料の最適化戦略を構築することが重要になる。同戦略では、働き方や立地戦略(サテライトオフィスを含む)の見直し、将来の最適賃料水準を見すえた交渉戦略の構築が必要だろう。ビルオーナーは、市場の空室率上昇を見越して解約や面積縮小を希望するテナントへのインセンティブ供与などを検討し、賃料水準を維持しながら解約(一部解約を含む)を防ぐ戦略を検討すべきだ。投資家には、事業会社が利益確保の目的で売却する案件が増加傾向にあるため、このような投資機会を探ることを推奨する。

【分析】拡大する私募REIT市場、三井住友トラスト基礎研とトラスト未来フォーラム

2010年11月に初銘柄の運用が開始された私募REIT(オープンエンド型私募ファンド)は、機関投資家の投資対象として注目が高まっている。2019年12月時点で31銘柄、資産規模は3兆3578億円まで拡大した。私募REITを長期投資の観点から評価する際、重要な視点として「ESG(環境・社会・ガバナンス)」と「投資口の価格変動リスク」の二つがある。私募REITへの投資を判断する際、投資家は投資パフォーマンスの良否だけではなく運用会社の投資理念・投資方針にESGを取り込んでいるか否かなど、ESGへの取り組みの姿勢や内容まで評価している。投資口の価格変動リスクについては、私募REITは運用が開始されてから現在まで市場の悪化局面を経験しておらず、市場悪化が私募REITのパフォーマンスにとのような影響を与えるかは未知数だ。

【調査】オフィス需要に変調の兆し、ザイマックス不動産総研

■オフィス利用人数(1年前比)@2020年6月
 増えた32.0%/変わらない52.0%/減った14.2%/わからない1.9%
 ※半年前比では「増えた」が4.5ポイント減などオフィス需要に変調の兆し
■オフィス面積(1年前比)@2020年6月
 拡張した8.1%/変わらない87.9%/縮小した2.7%/わからない1.4%
■オフィス賃料単価(1年前比)@2020年6月
 上昇した22.3%/変わらない63.0%/下落した0.8%/わからない13.9%

※2020年6月に4040社を対象にアンケート調査を実施。有効回答1795社(回答率44%)。賃料単価は共益費込み

【調査】神奈川のマンション価格指数がYoYプラスに、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2020年5月
 首都圏総合:93.06(YoY+1.87%、MoM+0.22%) ※YoYプラス続く
  ▼東京都:103.24(YoY+2.29%、MoM+0.76%) ※YoYプラス続く
  ▼神奈川県:85.81(YoY+1.12%、MoM+0.40%) ※YoYプラスに転じる
  ▼千葉県:70.91(YoY+2.36%、MoM-2.26%) ※3カ月連続YoYプラス
  ▼埼玉県:75.27(YoY+0.18%、MoM-1.88%) ※YoYプラス続く

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】オフィスエリアの人出は4割減、ニッセイ基礎研

新型コロナウイルスの感染拡大に伴って経済が落ち込んでいる。その主たる原因は社会的隔離政策によって「ヒトの流れ」が止まったことだ。一方、2007年ごろの世界金融危機の際の経済的な落ち込みは、金融バブルの崩壊によって「カネの流れ」が止まったことに起因していた。今回は多くの人が外出を自粛して「自宅にこもる」ことになり、ここへ来て自宅近くの生活エリアでは人出が回復してきたが、オフィスエリアの人出は依然として4割減と、在宅勤務を継続する企業が少なくないことが示唆されている。感染拡大と隔離政策の不動産市場への影響は、ホテル>商業施設>オフィス>賃貸住宅>物流施設の順に顕在化している。

【調査】東京オフィス賃料がわずかに下落、CBRE

■東京オフィス市場@2020年第2四半期
 ▼グレードA空室率:0.7%(YoY-0.1ポイント、QoQ-0.2ポイント)
 ▼オールグレード空室率:0.8%(YoY+0.1ポイント、QoQ+0.2ポイント)
 ▼グレードA賃料:3万8850円(YoY+2.4%、QoQ-0.4%)
■大阪オフィス市場@2020年第2四半期
 ▼グレードA空室率:0.5%(YoY+0.3ポイント、QoQ±0.0ポイント)
 ▼オールグレード空室率:0.8%(YoY-0.4ポイント、QoQ+0.1ポイント)
 ▼グレードA賃料:2万6400円(YoY+4.8%、QoQ-0.4%)
■名古屋オフィス市場@2020年第2四半期
 ▼グレードA空室率:1.2%(YoY+1.2ポイント、QoQ±0.0ポイント)
 ▼オールグレード空室率:1.4%(YoY+0.5ポイント、QoQ+0.4ポイント)
 ▼グレードA賃料:2万8150円(YoY+4.6%、QoQ-0.2%)

※第2四半期は4月~6月。賃料は坪あたり月額の想定成約賃料。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【分析】新型コロナをバネに進化を続けるオフィス、JLL

新型コロナウイルスの感染拡大への対策として、ある程度有効に機能したといわれる在宅勤務が、将来のオフィスの死(絶滅)へのカタリスト(市場を大きく動かす端緒)となるのではないかという疑問が生じている。しかし、しばしば述べられるような在宅勤務の増加が直接オフィススペースの需要減少につながるという単純な構図は当てはまらない。短期的にはオフィススペースの修正局面が避けられない。加えて、自宅で働くという選択肢が労働環境と生活のなかに組み込まれ、従業員と雇用主の双方に利益をもたらしているのも確かだ。オフィス設計は、より働く人の心身の健康を重視し、ある程度の低密度化を実現しながら自宅では得難い交流を促す方向に進むだろう。このことがオフィスの在り方を変化させ、その進化は続いていく。オフィスは、今般の危機によっても死に瀕するには程遠く、企業としての福利や健全性、生産性を向上させえるうえでさらに大きな役割を果たしていくだろう。

【調査】鑑定問い合わせ件数が感染拡大前の平均値を上回る、大和不動産鑑定

■鑑定問い合わせ件数指数@2020年7月5日~7月18日
 113(2週間前比+38) ※感染拡大前の平均値を上回る

※新型コロナウイルスの感染拡大前の平均値を100とした相対値

【調査】不動産取引件数は回復へ、大和不動産鑑定

新型コロナウイルスの感染拡大は、2020年の日本経済と不動産市況に大きな影響を与えている。3月に東京オリンピック・パラリンピックの2021年への延期が決まり、4月には緊急事態宣言が発令された。海外との渡航制限や外出自粛に伴い、ホテルや都市中心部の百貨店、飲食店をはじめ多くの業種が打撃を受けた。一方、巣ごもり消費の拡大でホームセンターやeコマースの売上高などが大きく伸び、ヘルスケア関連の販売も好調に推移している。リモートワークの広がりでオフィス需要の減少を懸念する声が高まっているが、現段階では東京都心部全体のオフィス需要は(力強さに欠けるものの)増加傾向にあり、賃料も上昇を続けている。過去数年間、好調が続いてきた地価は、東京圏や地方圏で上昇地点数が減少し始めた。不動産取引の先行指標と考えられる不動産鑑定問い合せ件数は、緊急事態宣言発令中は低水準で推移していたが、解除後は大きく回復している。今後は不動産取引の回復が進むとみられる。

【調査】銀座や心斎橋などの店舗賃料が下落、C&W

■トッププライムリテール賃料@2020年第2四半期
 ▼銀座:38万円(YoY-5%)
 ▼新宿:32万円(YoY±0%)
 ▼表参道:30万円(YoY±0%)
 ▼渋谷:20万円(YoY±0%)
 ▼心斎橋:YoY-16.70%
 ▼栄、京都四条通、神戸三宮、札幌、仙台も下落

※賃料は坪あたり月額。第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比

【分析】物流施設のエリア別賃料・利回り、TMAX

2020年3月時点でREITが関東圏域に保有する物流施設240物件について、エリアごとの賃料相場と利回り(キャップレート)を集計した。この結果、賃料は湾岸エリアが高く、東京外環自動車道(外環道)も都心へのアクセス性が反映されて高位だった。利回りは立地面で人気があり流動性が高いエリアで低い。エリアごとに見ていくと、湾岸エリアの賃料水準は坪あたり約6300円、利回りは4.0%。外環道は、賃料が約4900円と高く、最近はラストワンマイルの物流施設の需要の高まりで賃料上昇も散見される。今後は利回り低下が考えられる。首都圏中央連絡自動車道(圏央道)と国道16号の比較では、圏央道の厚木インターチェンジ(IC)、久喜IC、つくばIC周辺など比較的限られたエリアに物件が点在するのに対し、国道16号は81物件が広範囲に分布している。国道16号の方が賃料、利回りとも優位だ。

【調査】首都圏マンション発売戸数が上半期初の1万戸割れ、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2020年上半期
 ▼発売:7497戸(YoY-44.2%) ※上半期初の1万戸割れ
 ▼初月契約率平均:68.3%(YoY+1.8ポイント) ※5年連続上半期60%台
 ▼価格:戸あたり6668万円(YoY+8.7%)、m2あたり103万1000円(YoY+13.7%)
 ▼6月末販売在庫数:7389戸(YoY-49戸)
■首都圏分譲マンション市場@2020年予測
 ▼発売:2万戸(YoY-36.0%) ※1973年の調査開始以来最少の見込み

※上半期は1月~6月。YoYは前年同期比

【調査】6月の分譲マンション発売戸数は前年比3割減、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2020年6月
 ▼発売:1543戸(YoY-31.7%、MoM+292.6%)
 ▼契約率:73.2%(YoY+7.3ポイント、MoM+0.9ポイント) ※4カ月連続70%台
 ▼価格:戸あたり6389万円(YoY+7.1%)、m2あたり96万9000円(YoY+5.4%)
 ▼販売在庫数:7389戸(YoY-49戸、MoM-384戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】新型コロナ対策で90%超の企業が在宅勤務を導入、ザイマックス不動産総研

■新型コロナウイルスへの対策  ▼実施施策
  在宅勤務91.5%/時差出勤76.6%/外部サテライトオフィスなどの利用6.6%/
  自社サテライトオフィスなどの利用4.8%/その他7.2%/特になし・わからない3.0%
 ▼施策の継続状況@2020年6月初旬
  継続中43.4%/緩和しつつある39.7%/中止15.7%/その他1.2%
 ▼実施の際の支障の有無
  支障なし49.9%/一部に支障48.2%/全面的に支障1.5%/その他0.4%

2020年6月4日~16日に、ザイマックスグループの管理運営するオフィスに入居するテナント企業、法人向けサテライトオフィスサービス「ZXY」利用登録企業、ザイマックスインフォニスタの取引先企業を対象に調査を実施。有効回答1795社

【予測】仙台オフィス市場の見通し、ニッセイ基礎研

■仙台オフィスビル賃料予測
 ▼新型コロナウイルスの感染拡大の影響を考慮した場合
  2020年:92 ※就業者が減少し、移転もひとまず鈍化
  2021年:95 ※一旦上向く
  2024年:95 ※2022年~2024年は横ばいで推移
 ▼新型コロナウイルスの感染拡大の影響を考慮しない場合
  2020年:100
  2021年:99
  2024年:97 ※2022年~2024年は新規供給に伴って弱含みで推移

※賃料は2019年を100とした相対値

【調査】都心グレードAオフィス市場は堅調を維持、サヴィルズ

■都心5区グレードAオフィス市場@2020年第2四半期
 ▼賃料:3万7840円(YoY+4.8%、QoQ+0.2%)
 ▼空室率:0.4%(QoQ微増) ※新型コロナウイルスの悪影響にも関わらず堅調
■都心5区大規模グレードBオフィス市場@2020年第2四半期
 ▼賃料:2万8656円(YoY+3.7%、QoQ+0.3%)
 ▼空室率:0.7%(YoY+0.3ポイント、QoQ+0.4ポイント)

※賃料は坪あたり月額。第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】賃貸住宅の仲介会社への新型コロナの影響を調査、LMC

■エンド顧客のニーズ変化@2020年6月
 ▼駅からの距離:近い物件を好むが増加13.7%/気にせずが増加4.7%/変化なし81.5%
 ▼人通り:多い立地を好むが増加5.7%/多い立地を避けるが増加5.7%/変化なし88.6%
 ▼職場への近さ:近い駅を好むが増加13.7%/気にせずが増加7.6%/変化なし78.7%
 ▼設備に対するニーズ(気にする、求める、重視する人が増えた項目、複数回答可)
  ネット環境14.2%/キッチンスペース10.0%/居室の広さ4.7%/防音性3.8%/
  独立洗面台、宅配ボックス、浴室乾燥機各3.3%/水回りの分かれた間取り1.9%など

※1都3県の賃貸不動産仲介会社211社を対象として2020年6月4日~18日にアンケート調査を実施

【調査】感染の再拡大懸念でREIT指数が下落、東京海上AM

■東証REIT指数@2020年6月末
 MoM-2.01%(配当込みベースではMoM-1.68%)
  ▼上旬:上昇(緊急事態宣言の解除を受けた経済活動再開への期待が継続して)
  ▼中旬:下落(世界的に感染の再拡大が懸念されて)
  ▼下旬:小幅下落(国内で新規感染者数が再増加傾向となったことなどから)
■当面の市場見通し(2020年7月以降)
  ▼REIT各社のバランスシートは健全なことなどから底堅い展開になると想定
  ▼オフィスやホテル、商業といったセクターは、投資家にとっては積極的には
   投資しにくい状況が続く

※MoMは前月比

【調査】REIT指数が下落、東証

■東証REIT指数@2020年6月末時点
 1666.83(MoM-34.2ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2020年6月
  8回120億円(累計買い入れ額6370億円)
■各投資法人の動向@2020年6月
  GLP投資法とCREロジスティクスファンド投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比

【調査】都心オフィス賃料が2カ月連続微減、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2020年6月
 ▼空室率:0.66%(MoM+0.13ポイント) ※3カ月連続上昇
 ▼募集賃料:3万2019円(MoM-115円) ※2カ月連続微減
 ▼現空面積:4万6009坪(MoM+8753坪)
 ▼募集面積:33万1812坪(MoM+1万7811坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】都心オフィスは空室率上昇も賃料堅調、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2020年6月
 1.97%(YoY+0.25ポイント、MoM+0.33ポイント) ※4カ月連続上昇
  ▼新築ビル:2.51%(YoY-0.47ポイント、MoM+0.66ポイント)
  ▼既存ビル:1.95%(YoY+0.26ポイント、MoM+0.32ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2020年6月
 2万2880円(YoY+1362円、MoM+44円) ※78カ月連続上昇
  ▼新築ビル:3万2868円(YoY+1851円、MoM+633円)
  ▼既存ビル:2万2607円(YoY+1320円、MoM+20円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】都心5区・23区ともマンション賃料が下落、サヴィルズ

■賃貸住宅募集賃料@2020年第2四半期
 ▼東京23区:4138円(YoY+3.0%、QoQ-0.4)
 ▼都心5区:4859円(YoY+1.7%、QoQ-1.2%)

※賃料はミッドマーケットの1m2あたり月額。第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

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