日経不動産マーケット情報トップ > 市場分析レポート・ディレクトリ

市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

  • RSS

テーマで選ぶ:

発行元で選ぶ:

発表日で選ぶ: 月 ~ 月 

レポート一覧

【調査】店舗賃料の下落傾向続く、C&W

■トッププライムリテール賃料@2020年第4四半期
 ▼銀座:38万円(YoY-5.0%) ※今後12カ月は下落を予測
 ▼新宿:30万円(YoY-6.3%) ※今後12カ月は下落を予測
 ▼表参道:30万円(YoY±0%) ※今後12カ月は下落を予測
 ▼渋谷:20万円(YoY±0%) ※今後12カ月は下落を予測
 ▼心斎橋:YoY-16.7% ※今後12カ月は下落を予測

※賃料は坪あたり月額。第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比

【分析】中国でインフラ公募REITがスタート、ニッセイ基礎研

2020年4月、中国でインフラセクター限定の公募REITが正式にスタートした。2014年からスタートした類REIT(「証券法」、「証券投資基金法」、資産証券化業務に関する一連のガイドラインなどに基づく不動産関連資産を対象とした私募ベースの証券化金融商品)市場も着実に成長している。世界で初めて新型コロナウイルスが確認された武漢の経済回復・再生のための類REIT商品の発行という特筆すべきこともあった。中国の春節(旧正月)にあたる2021年2月前後に上場見込みで、発行総額は約50~100億ドル(約5000億~1兆円)になるとみられる。

【分析】REITのキャップレートは依然ファンドバブルを下回る水準、TMAX

2020年12月末時点のREITのキャップレート(全用途加重平均値)は4.54%と、依然としてファンドバブル期の最低値である2007年11月の4.66%を下回っている。キャップレートは、リーマン・ショック後2009年8月まで上昇が続いたが、その後は下落トレンドとなった。2020年に入って下落トレンドは止まったものの、ほぼ横ばい(2019年12月~2020年12月の年変動幅3bps)だ。

【分析】不動産売買額が第3四半期にYoY+52%と回復、都市未来総研

国内収益不動産取引額は、緊急事態宣言があった2020年第2四半期に前年同期比-58%と減ったが、第3四半期は同+52%と持ち直した。買い手はREITや外資など。タイプ別では商業施設(同-89%、取引総額に占める構成比-1%)とホテル(同-86%、構成比-2%)が低調なのに対し、物流施設と住宅は堅調だった。物流施設は同+263%で構成比36%と過去5年間で最高。住宅は、物件規模が小さく金額ベースの構成比は小さいが、件数ベースでみると39%を占めた。こちらも過去5年間で最高だ。

【調査】都心オフィス賃料が3万円割れ、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2020年12月
 ▼空室率:1.58%(MoM+0.26ポイント) ※5カ月連続上昇
 ▼潜在空室率:5.45%(MoM+2.8ポイント) ※11カ月連続上昇
 ▼募集賃料:2万9921円(MoM-452円) ※8カ月連続低下
 ▼募集面積:49万5619坪(MoM+1万5604坪) ※2015年以来の50万坪目前

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】首都圏湾岸の物流施設賃料は8500円、C&W

■プライム賃料@2020年下半期
 ▼首都圏湾岸:8500円(YoY±0.00%) ※今後12カ月は上昇を予測
 ▼外環道沿線:6300円(YoY±0.00%) ※今後12カ月は上昇を予測
 ▼国道16号沿線:4500円(YoY±0.00%) ※今後12カ月は横ばいを予測

※プライム賃料は坪あたり月額。下半期は7月~12月。YoYは前年同期比

【調査】2000年台に竣工したビルの募集面積が大きい、オフィスビル総研

■竣工年別の都心5区オフィスビル募集面積@2020年第4四半期
 1970年以前4万4000坪(5%)/1971年~1980年5万8000坪(5%)/
 1981年~1990年11万坪(6%)/1991年~2000年8万6000坪(5%)/
 2001年~2010年13万7000坪(8%)/2011年~2020年6万8000坪(4%)

※()内はそれぞれの竣工年の貸付総面積に対する募集面積の割合。4四半期は10月~12月

【調査】仙台オフィス賃料は微増傾向も今後は不透明、大和不動産鑑定

■仙台市の地価動向
 住宅地地価は上昇傾向が続いているが、上昇幅は縮小している。新型コロナウィルス感染拡大の影響で市場は不透明感を増しており、需要の堅調だった地下鉄沿線エリアも消費者マインドの低下による取引の減少や地価の停滞が懸念される。商業地地価も上昇傾向が続いているが、上昇幅は縮小。コロナ禍での各種イベント中止で宿泊・飲食・物販業への影響は今後顕在化していくものと考えられ、地価動向は不透明だ。
■仙台市のオフィス動向
 新規の大型オフィスは2017年4月竣工の野村不動産仙台青葉通ビル以降は2020年1月竣工の仙台花京院テラスまで供給がなかったことから、ビジネス地区(主要5区)の空室率は低下傾向で推移し、2019年9月の空室率は4.07%まで低下したが、以降は新規供給の影響もあって緩やかに空室率は上昇し、2020年10月は5.10%となった。今後も新規供給が控えていることに加え、コロナ禍の経済活動への影響で空室率の上昇が懸念される。賃料は微増傾向が続いていたが、今後については不透明だ。

【調査】2021年末の23区オフィスストックは1300万坪、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィスストック@2021年末
 ▼賃貸面積:1300万坪(中小規模ビル605万坪/大規模ビル695万坪)
 ▼棟数:9318棟(中小規模ビル8563棟/大規模ビル755棟)
 ▼平均築年数:32.3年(中小規模ビル33.0年/大規模ビル24.3年)
■大阪市オフィスストック@2021年末
 ▼賃貸面積:279万坪(中小規模ビル140万坪/大規模ビル139万坪)
 ▼棟数:1731棟(中小規模ビル1545棟/大規模ビル186棟)
 ▼平均築年数:33.3年(中小規模ビル33.8年/大規模ビル29.7年)

※2020年12月に調査。大規模ビルは延べ床面積5000坪以上、中小規模ビルは同300坪以上5000坪未満。平均築年数は賃貸面積ベース

【予測】今後4年の23区オフィス供給量は年平均10.4万坪、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィス新規供給量予測@2020年12月
 2021年:10万5000坪/2022年:8万3000坪/2023年:18万6000坪/
 2024年:4万1000坪 ※年平均10万4000坪は過去10年平均(18万4000坪)未満
■大阪市オフィス新規供給量予測@2020年12月
 2021年:1万1000坪/2022年:4万6000坪/2023年:1万坪/2024年:6万7000坪
 ※年平均3万4000坪は過去10年平均(1万7000坪)以上

※対象は延べ床面積3000坪以上でオフィスが主用途のビル(原則、自社ビルを除く)

【調査】回復指標が再び低下、JLL

  • 2021/01/15
  • JLL

■リカバリーインデックス@2020年11月
 不動産:18.6(MoM-5.7ポイント) ※12月は賃貸・投資市場ともやや改善する見込み
 総合:67.4(MoM-12.4ポイント)

※2020年1月を基準とした相対値。総合は不動産に加え、ヘルス、金融、雇用、生産、需要、モビリティの計7領域を集計

【分析】新型コロナが不動産の長期的進化を促進、CBRE

新型コロナウイルス対策としての諸施策など短期的なディスラプションが、すべてのセクターに共通して、不動産の長期的な進化を促した可能性がある。リモートワークの急速な普及は多くの企業がオフィスの役回りを改めて考える契機となり、新しいオフィスの形が模索されている。インバウンド需要の激減や外出自粛の影響を直接的に受けたリテールでは、ネット時代の実物店舗のあり方についてオーナーとテナントの双方に再考を促している。物流施設ではeコマース(電子商取引)拡大と人手不足が加速。最新型の大型施設への需要を一層押し上げ、地方都市での開発機運が高まっている。

【調査】東京オフィス空室率が7カ月連続上昇、ビルディング企画

■都心5区オフィス市況@2020年12月
 ▼空室率:4.66%(MoM+0.08ポイント) ※7カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:2万3373円(MoM-309円) ※3カ月連続低下
■名古屋2区オフィス市況@2020年12月
 ▼空室率:3.36%(MoM+0.13ポイント) ※9カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:1万2640円(MoM+108円) ※3カ連続上昇
■大阪4区オフィス市況@2020年12月
 ▼空室率:2.86%(MoM+0.23ポイント) ※9カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:1万2150円(MoM+212円) ※2カ月ぶりに上昇

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】東京Aグレード空室率が7カ月ぶりに1%超、JLL

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2020年第4四半期末
 ▼空室率:1.3%(YoY+0.8ポイント、QoQ+0.6ポイント) ※7四半期ぶりに1%超
 ▼賃料:3万8987円(YoY-2.2%、QoQ-1.3%) ※3四半期連続QoQマイナス
■東京Bグレードオフィス賃貸市場@2020年第4四半期
 ▼空室率:0.9%(YoY+0.6ポイント、QoQ+0.4ポイント) ※3四半期連続QoQプラス
 ▼賃料:2万5595円(YoY+0.5%、QoQ-0.7%) ※3四半期連続QoQマイナス

※第4四半期は10月~12月。賃料は坪あたり月額(共益費込み)。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

【調査】オフィス賃料が15カ月ぶりに2万2000円割れ、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2020年12月
 4.49%(YoY+2.94ポイント、MoM+0.16ポイント) ※10カ月連続MoMプラス
  ▼新築ビル:2.95%(YoY-1.87ポイント、MoM+0.06ポイント)
  ▼既存ビル:4.54%(YoY+3.05ポイント、MoM+0.16ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2020年12月
 2万1999円(YoY-207円、MoM-224円) ※15カ月ぶりに2万2000円割れ
  ▼新築ビル:3万1778円(YoY+2908円、MoM-224円)
  ▼既存ビル:2万1773円(YoY-248円、MoM-221円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】2020年不動産業倒産件数は前年比横ばい、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2020年
 ▼件数:251件(YoY±0.00%)
 ▼負債総額:838億2000万円(YoY+36.41%) ※4年ぶりに増加

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年比

【調査】倒産件数が3カ月連続YoYマイナス、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2020年12月
 ▼件数:19件(YoY-17.39%、MoM+18.75%) ※3カ月連続YoYマイナス
 ▼負債総額:34億1500万円(YoY-25.71%、MoM+39.90%) ※2カ月連続YoYマイナス

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】鑑定問い合わせ件数が増加、大和不動産鑑定

■鑑定問い合わせ@2020年12月
 件数:153(MoM+43)/回数:118(MoM-13)

※件数と回数は新型コロナウイルスの感染拡大前の1月~2月の平均値を100とした相対値

【調査】REIT指数は100ポイント近く上昇、東証

■東証REIT指数@2020年12月末時点
 1783.90(MoM+95.92ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2020年12月
 2回24億円(累計買い入れ額6727億円)
■各投資法人の動向@2020年12月
 日本アコモデーションファンド投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比

【調査】良好な需給環境を受けてREIT指数が上昇、東京海上AM

■東証REIT指数@2020年12月末
 MoM+5.68%(配当込みベースではMoM+6.02%)
  ▼上旬:底堅く推移(世界的にワクチン普及への期待が高まったことから)
  ▼中旬:上昇(良好な需給環境が期待されて)
  ▼下旬:上昇(来期以降の業績への過度な懸念が後退したことなどから)
■当面の市場見通し(2021年1月以降)
  ▼物流施設・賃貸住宅セクターは底堅い相場展開を想定
  ▼オフィスビルセクターは選好されにくい状況が続く

※MoMは前月比

【調査】渋谷区の潜在空室率が減少に転じる、オフィスビル総研

■都心5区オフィスビル空室率@2020年12月末時点
 2.07%(MoM+0.25ポイント) ※9カ月連続上昇
■都心5区オフィスビル潜在空室率@2020年12月末時点
 5.74%(MoM+0.24ポイント) ※11カ月連続上昇
  渋谷区は6.08%(MoM-0.17ポイント) ※10カ月ぶりに減少

※空室率は貸付総面積に対する現空面積の割合、潜在空室率は貸付総面積に対する募集面積の割合

【調査】賃貸住宅仲介会社の半数が売上高減、LMC

■賃貸住宅仲介会社の状況
 ▼店舗売り上げ@2020年
  増加22.1%/不変26.5%/減少51.4%
 ▼在宅勤務頻度@2020年11月~12月
  1日2.5%(+0.8ポイント)/・・・/なし87.4%(+2.1ポイント)
■顧客動向
 ▼問い合わせキャンセル件数@2020年11月~12月
  増加22.1%(-4.4ポイント)/不変29.8%(+11.3ポイント)/減少48.0%(+1.6ポイント)
 ▼申し込みキャンセル件数@2020年11月~12月
  増加16.6%(+3.6ポイント)/不変28.0%(+13.3ポイント)/減少55.3%(-9.6ポイント)

※()内は前回(2020年6月)調査比。今回は1都3県の賃貸不動産仲介会社325社を対象として2020年11月20日~12月18日にアンケート調査を実施

【調査】都心オフィス賃料はやや弱含みが続く、サヴィルズ

■都心5区グレードAオフィス市場@2020年第4四半期
 ▼賃料:3万6460円(YoY-2.4%、QoQ-2.6%)
 ▼空室率:1.0%(QoQ微増)
■都心5区大規模グレードBオフィス市場@2020年第4四半期
 ▼賃料:2万7866円(YoY-1.1%、QoQ-2.3%)
 ▼空室率:1.6%(YoY+1.5ポイント、QoQ+0.6ポイント)

※賃料は坪あたり月額。第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】マンション賃料の下落続く、サヴィルズ

■賃貸住宅募集賃料@2020年第4四半期
 ▼東京23区:3999円(YoY-1.1%、QoQ-1.9%)
 ▼都心5区:4780円(QoQ-1.2%)

※賃料はミッドマーケットの1m2あたり月額。第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】福岡オフィス賃料がYoY+3.8%、サヴィルズ

■地方主要都市オフィス賃料・空室率@2020年下半期
 大阪:賃料YoY+2.0%・空室率0.6%(YoY+0.4ポイント)
 名古屋:賃料YoY+2.7%・空室率1.2%(YoY+1.1ポイント)
 福岡:賃料YoY+3.8%・空室率0.9%(YoY+0.8ポイント)

※延べ床面積1万5000m2、築25年未満で、投資グレードのオフィスビルを各地で約50ずつ抽出して調査。YoYは前年同期比。下半期は7月~12月

【調査】港区マンション募集賃料が9カ月連続下落、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2020年11月末
 ▼千代田区:MoM-82円、YoYマイナス
 ▼中央区:MoM+55円、YoYプラス
 ▼港区: MoM-73円、YoYマイナス ※9カ月連続MoMマイナス
 ▼新宿区:MoM-67円、YoYマイナス
 ▼渋谷区: MoM-86円、YoYプラス

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】テレワーク拡大でオフィス改革が加速、ザイマックス不動産総研

新型コロナウイルス感染拡大の副産物として挙げられるものの一つに、テレワークの急速な利用拡大があるだろう。多くの企業が一時的または恒久的に制度を導入し、初めてテレワークを体験した社員も多かったようだ。「オフィス不要論」が出るなどオフィスのあり方が問われている。ただし、オフィス戦略の方向性は感染拡大前から変わっていない。以前から人材確保や生産性向上をめざした改革が検討され、感染拡大で期せずしてテレワークが浸透して働き方やオフィスの改革が加速したと考えるべきだろう。賃貸オフィス市場への影響については、現時点でテレワーク利用によるオフィス削減を公表した企業は、感染拡大前からモバイルワーク化が進んでいたところが多いようだ。ポストコロナのオフィス戦略は検討中の企業が多いとみられ、影響は中長期に渡って現れることが予想される。

【調査】商業用不動産価格指数がQoQ-1.5%に、国交省

■不動産価格指数(全国住宅総合、季節調整値)@2020年9月
 114.5(YoY+0.8%、MoM+0.4%)
 ▼タイプ別内訳(全国)
  住宅地99.7(MoM+1.2%)/戸建て住宅100.3(MoM-1.6%)/
  マンション(区分所有)155.7(MoM+1.8%)
■不動産価格指数(商業用不動産総合、季節調整値)@2020年第3四半期
 117.2(YoY-5.4%、QoQ-1.5%)
  ▼建物付き土地総合:127.9(QoQ-1.6%)
   ●タイプ別:店舗131.5(QoQ-3.0%)/オフィス134.0(QoQ-1.9%)/
         倉庫115.1(QoQ+11.6%)/工場103.0(QoQ-3.0%)/
         マンション・アパート(一棟)133.2(QoQ-1.4%)
  ▼土地総合:99.6(QoQ-0.5%)
   ●タイプ別:商業地97.9(QoQ+0.6%)/工業地101.9(QoQ-1.1%)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比、QoQは全四半期比。第3四半期は7月~9月

【分析】11テーマをコロナ前後で考察、ザイマックス不動産総研

不動産および不動産ビジネスを変える可能性がある世の中のテーマ11項目を取り上げ、それが新型コロナウイルスの感染拡大前にどのようなトレンドになっていたかを振り返りつつ、感染拡大後の今は何が起きているのかを分析した。そのうえで、不動産にどのような影響があるのかを考察した。11項目は(1)価値観の変化、(2)人手不足、(3)働き方改革、(4)国際化・外国人との共生、(5)データ社会、(6)テクノロジーの進歩、(7)都市と地方、(8)建物ストックの老朽化、(9)自然災害、(10)ESG、(11)メガイベントだ。

【分析】米国不動産ファンド市場でコアファンドからの資金流出が続く、三井住友トラスト基礎研

米国不動産コアオープンエンドファンドがパフォーマンス低迷と資金流出の継続という難局に直面している。米国不動産投資受託者協会(NCREIF)公表のインデックス(NFI-ODCE)によれば、2020年第2四半期のトータルリターンは-1.56%と、金融危機後で初めてマイナス圏に沈んだ。パフォーマンス低迷に伴い、流出資金が流入資金を上回る純流出が断続的に起きている。バリューアッド型とオポチュニスティック型が大半を占めるグローバルクローズドエンドファンド市場も、2020年に入って多くのファンドが資金調達に苦慮しているが、これは新型コロナウイルスの感染拡大による市況悪化の影響が大きい。そのなかで、米国の機関投資家の動向を個別に追うと、リスク選好型のファンドやデットファンドへの投資事例が目立ち、特にリスク選好型ファンドへの選好はグローバル投資家へのアンケート調査結果でも確認できた。また、新たな物件タイプのファンドにも人気が集まっている。多様で先進的な投資商品を揃える市場と、市況に応じて機動的な投資行動を採る機関投資家の存在により、グローバルな不動産ファンド市場を常にリードする米国の市場動向は今後も注目だ。

ページの先頭へ

日経不動産マーケット情報トップ > 市場分析レポート・ディレクトリ