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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【調査】日銀がREIT購入目標の倍増を決定、東証

■東証REIT指数@2020年3月末時点
 1595.19(MoM-422.31ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2020年3月
  13回315億円(累計買い入れ額5955億円) ※購入目標を年1800億円に倍増
■各投資法人の動向@2020年3月
  フロンティア投資法人が自己投資口の取得を発表

※MoMは前月比

【分析】期待されるデータセンターへの投資拡大、三井住友トラスト基礎研

ファンドによる投資や開発(アセットファイナンス)を活用してデータセンターの建設などを増やし、それに伴う投資機会を増やしたい投資家は多い。これを実現するためには、日本にはいまだ少ない施設オペレーターの増加が必要不可欠だ。データセンターへの投資が増えることは、データセンター施設を貸し出す不動産投資家、施設を借り受けて管理・運営するオペレーター、施設を使ってITサービスを提供するデータセンター事業者(オペレーターになりえる)のいずれにとってもWin-Winの関係を構築することにつながり、すでに社会インフラとなっているデータセンターの増加や分散、最適化に寄与する。

【予測】名古屋オフィス賃料はおおむね横ばいで推移、ニッセイ基礎研

■名古屋オフィスビル空室率予測
 新規供給が限定的なことから低い水準を維持
■名古屋オフィスビル賃料予測
 良好な需給環境を背景におおむね横ばいで推移(2019年比-1%~-2%)

※本予測は新型コロナウイルスの感染拡大の影響を考慮していない

【調査】首都圏でデータセンター拡張プロジェクト相次ぐ、C&W

■主要な建設動向など
 KDDI「TAMA5」、面積1149坪(推定)、2020Q2竣工予定
 SoftBank、府中、面積1万1148坪、2020Q2竣工予定
 Equinix「TY12(Phase I)」、面積843坪、2020Q4竣工予定
 Equinix「TY11(Phase II)」、面積1087坪、2021Q1竣工予定
 Colt「印西3」、面積2420坪、2020Q4竣工予定
 MCデジタル・リアルティ「NRT10」、面積1万1428坪、2021Q2竣工予定

【予測】訪日旅行者の減少は960万人に拡大、三井住友トラスト基礎研

3月3日に作成したレポートで、2003年のSARS(重症急性呼吸器症候群)感染拡大時と同程度のインパクトを想定して試算し、2020年の年間訪日旅行者は感染拡大がなかった場合に比べて-310万人(消費額では-5000億円弱)という予測を示した。今回、その後の情勢の変化を踏まえて3月~4月の訪日客が9割減少するとして予測を改定。結果として訪日旅行者は-960万人程度(-27%程度)、それに伴う旅行消費額は-1兆5000億円程度とした。 足下の状況を踏まえると2月時点までと比較して、特に東南アジア諸国、欧州、米国の落ち込みが目立つ形だ。これらの国・地域からの訪日旅行者は東京や大阪といった大都市圏に多く訪れる傾向があり、これらの地域では今後の影響により留意する必要がある。

【調査】マンション価格指数の上昇傾向続く、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2020年1月
 首都圏総合:93.53(YoY+1.57%、MoM+0.75%) ※4カ月連続YoYプラス
  ▼東京都:103.46(YoY+2.69%、MoM+0.85%) ※YoYプラス続く
  ▼神奈川県:85.99(YoY-1.43%、MoM-0.34%) ※3カ月連続YoYマイナス
  ▼千葉県:72.11(YoY+0.38%、MoM-0.63%) ※6カ月連続YoYプラス
  ▼埼玉県:77.03(YoY+2.26%、MoM+4.29%) ※2カ月連続YoYプラス

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】分譲マンション供給で住友不動産がトップ、不動産経済研

■全国分譲マンション供給専有面積ランキング@2019年
 1位:住友不動産(39万1386m2/28万1175m2/5万326m2)
 2位:野村不動産(28万7620m2/22万5914m2/3万3962m2)
 3位:三菱地所レジデンス(25万566m2/16万1302m2/3万5826m2)
 4位:プレサンスコーポレーション(20万5070m2/5552m2/13万9191m2)
 5位:三井不動産レジデンシャル(19万109m2/14万3381m2/1942m2)

※()内は順に全国/首都圏/近畿圏

【調査】土地取引の現状判断DIが東京で+30に、国交省

■土地取引景況感の現状判断DI@2020年2月
 ▼東京:+30.3ポイント(HoH+1.4ポイント)
 ▼大阪:+29.1ポイント(HoH+6.1ポイント)
 ▼その他の地域:+7.5ポイント(HoH-2.0ポイント)
■土地取引景況感の1年後予想DI@2020年2月
 ▼東京:+0.1ポイント(HoH-6.9ポイント)
 ▼大阪:+9.9ポイント(HoH+10.6ポイント)
 ▼その他の地域:-7.8ポイント(HoH-3.1ポイント)

※アンケート調査結果(有効回答数1562社)。HoHは2019年8月比

【調査】新宿と池袋の店舗賃料ランキングが上昇、不動研とBAC

■商業エリアの募集賃料ランキング@2019年下半期
 1位:銀座(7万8600円、HoH+5%)
 2位:表参道(5万2700円、HoH+1%)
 2位:新宿(5万2700円、HoH+24%) ※前回4位
 4位:池袋(4万2500円、HoH+44%) ※前回6位
 5位:渋谷(4万1800円、HoH-8%) ※前回3位

※賃料は1階坪あたり月額。対象は主要商業13エリア。上半期は1月~6月

【調査】中央区マンション募集賃料の過去最高更新続く、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2020年2月末
 ▼千代田区: MoM+251円、YoYプラス
 ▼中央区:1万6910円(MoM+147円、YoYプラス) ※集計開始以来最高値更新
 ▼港区: 2万38円(MoM+393円、YoYプラス)
 ▼新宿区:MoM-138円、YoYプラス円
 ▼渋谷区: MoM-111円、YoY+1025円

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】東京都市部で賃貸住宅空室率指数の低下続く、タス

■賃貸住宅空室率指数@2020年1月
 ▼東京都:13.32(YoY-0.02ポイント、MoM+0.14ポイント)
  ●23区:13.32(YoY+0.44ポイント、MoM+0.18ポイント)
  ●市部:13.18(YoY-3.43ポイント、MoM-0.17ポイント)
 ▼神奈川県:16.36(YoY-0.29ポイント、MoM-0.15ポイント)
 ▼埼玉県:16.12(YoY-0.12ポイント、MoM-0.13ポイント)
 ▼千葉県:14.98(YoY-2.10ポイント、MoM-0.48ポイント)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】台東区や品川区で25歳~44歳の転入超過率の上昇、三井住友トラスト基礎研

東京23 区と大阪市で賃貸マンションの賃料が堅調に推移している。背景には、賃貸需要のメイン層とみられる25歳~44歳の転入超過率が高いことがあるようだ。さらに東京23 区のなかでも、台東区や品川区で転入超過率の上昇が目立っている。

【予測】大阪オフィス賃料は2021年まで上昇続く、ニッセイ基礎研

■大阪オフィスビル空室率予測
 当面:2021年まで新規供給が限定的なこともあり、極めて低い水準を維持
 2022年以降:複数の大規模開発が計画されているが、大幅な上昇には至らない

■大阪オフィスビル賃料予測
 当面:逼迫した需給状況を反映し、上昇が続く
    (2020年は2019年比+3%、2021年は同+4%)
 2022年以降:大規模開発に伴う空室率上昇で2024年にかけて弱含む

※本予測は新型コロナウイルスの感染拡大の影響を考慮していない

【分析】IT環境がオフィス選定時の重要項目に、CBRE

2020年、日本でも5Gのサービスが始まった。5Gの普及に伴い、企業のシステムがクラウドに移行し、加えてワーカーの利便性や快適性、生産性向上を目的とした各種IoT・AIデバイスが導入されていく。監視カメラなどのセンサー、生体認証を利用したセキュリティ、チャットボットなどが代表例だ。このような流れのなか、オフィスのIT環境(電気容量や通信環境などの設備水準)は今後、ビル選定時の検討事項として重要性が高まると考えられる。

【調査】2019下半期のREITによる物件取得額は7000億円、三井住友トラスト基礎研

■REIT運用状況@2019年下半期
 ▼分配金:YoY+3.6%(HoH-1.7ポイント)
 ▼NAV成長率:YoY+4.9%(HoH+0.3ポイント)
 ▼内部成長
  ●ポートフォリオ平均NOI利回り:YoY+5.0%(HoH-0.1ポイント)
  ●含み益率:20.9%(HoH+1.4ポイント)
 ▼外部成長
  ●物件取得:約7000億円 ※平均NOI利回り4.9%
  ●物件譲渡:約1400億円 ※当期利益に占める売却益割合5.3%

※下半期は7月~12月。YoYは前年同月比、HoHは前半期比。物件の取得と譲渡は発表

【分析】中古マンション市場で成約件数と築年数が増加傾向、都市未来総研

首都圏における中古マンション市場では近年、成約件数が増回傾向で推移している。また、成約物件の平均築年数も上昇が続いており、2019年の平均築年数は21年を上回った。築年数で10年ごとに区切って成約物件数をみていくと、築10年以下は減少傾向、築10年超20年以下は増加傾向、築20年超30年以下は横ばい傾向、築30年超は増加傾向となっている。

【分析】新型コロナでオフィステナントに好機、C&W

新型コロナウイルスの世界的な感染拡大は、オフィス市場のサイクルを悪化させており、特に空室が増加している市場において顕著になっている。その結果、アジア太平洋地域の主要市場の多くは、一層借り手市場になりそうだ。貸し手が借り手との長期関係を守ろうとして、競合ビル間でのテナント向けインセンティブパッケージが増加していく状況下で、交渉の主導権が借り手側であるテナントに移りつつある。2020年はアジア太平洋地域全体の景気減速は避けられないと思われるが、テナントは賃料水準の低下および賃貸借の好条件を享受できると予測する。

【分析】英国住宅市場でアフォーダビリティが低下、三井住友トラスト基礎研

英国住宅市場において、ロンドンを中心に、住宅の「買い求めやすさ」を表すアフォーダビリティの指数が1997年の3.9から2018年の12.0へと3倍以上に急激に悪化している。その要因として、(1)需要サイドへの政策偏重、(2)厳格な開発規制、(3)自治体における住宅開発を促進させるインセンティブが乏しいこと、の3点が挙げられる。今後のアフォーダビリティ向上に関し、住宅供給の増加に向けた各種施策の展開および制度の改革が待たれる。

【分析】キャプレート低下でオフィス価格が上昇、三井住友トラスト基礎研

REITによる実物不動産や不動産信託受益権の取引事例データとNOIデータを基に、市場動向を把握するための各種指数を算出した。オフィスにおいて、全国的に新規賃料の上昇が続いているが、依然として金融危機前のピークを下回る水準にある。キャップレートは、不動産市場への投資資金の流入などを背景に、2015年に金融危機前の最低水準に到達。その後は218年まで横ばいが続いていたが、2019年には一段と低下して直近では金融危機前より60bps低い水準に達した。この1年間のキャップレート低下により、不動産価格は金融危機前のピークより1割以上高くなっている。

【分析】商業施設の収益性などを考察、都市未来総研

商業施設は、所在地域や物件タイプ(入居テナントの業態)によって、テナントの売上高水準や収益特性、賃貸借契約形態が異なり、賃貸収入や価格の水準や変動に大きな差がみられる。REITが保有する商業施設のデータを使い、所在地・物件タイプ別の賃貸収益と価格の動向を概観。そのうえで、商圏人口の減少やオーバーストア、総合スーパー(GMS)業態の構造不況などが懸念される郊外・地方に立地するショッピングセンターを取り巻く環境やその有効活用について考察した。

【調査】商業用不動産価格指数の上昇続く、国交省

■不動産価格指数(住宅総合)@2019年12月
  111.7(YoY+0.7%) ※61カ月連続YoYプラス
  ▼タイプ別:住宅地98.3(YoY-1.2%)/戸建て住宅99.1(YoY-2.1%)/
        マンション(区分所有)149.0(YoY+3.7%)
■不動産価格指数(商業用不動産総合)@2019年第4四半期
 121.5(YoY+1.2%)
  ▼建物付き土地総合:130.7(YoY+0.2%)
   ●タイプ別:店舗152.7(YoY+9.3%)/オフィス128.2(YoY-5.7%)/
         倉庫123.2(YoY+3.2%)/工場97.0(YoY-2.7%)/
         マンション・アパート(一棟)128.8(YoY-2.4%)
  ▼土地総合:105.0(YoY+5.6%)
   ●タイプ別:商業地105.5(YoY+2.7%)/工業地103.9(YoY+9.3%)

※YoYは前年同月比。第4四半期は10月~12月

【分析】福岡中心部の開発が活発化、ザイマックス不動産総研

福岡市中心部は建物が大型化し、建て替えや新築が活発だ。インバウンド需要の大きさから、宿泊施設や商業施設への建て替えや新築が増加し、エリア内の建物用途が多様化している。建物の高さ制限の緩和や容積率の緩和の施策により、業務施設の建物が大規模化し、活性化している傾向がみられた。

【調査】23区マンション賃料が10四半期連続QoQプラス、アットホームと三井住友トラスト基礎研

■マンション賃料インデックス@2019年第4四半期
 ▼東京23区:113.42(YoY+5.14ポイント、QoQ+0.67ポイント) ※10四半期連続QoQプラス
 ▼東京都下:102.04(YoY+2.48ポイント、QoQ+1.72ポイント)
 ▼横浜・川崎市:104.04(YoY+1.29ポイント、QoQ-0.18ポイント)
 ▼千葉西部:104.56(YoY+2.76ポイント、QoQ+1.28ポイント)
 ▼埼玉東南部:103.82(YoY+2.65ポイント、QoQ+0.86ポイント)

※2009年第1四半期を100とした相対値。第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【分析】新型コロナの影響でREIT指数が大幅下落、大和不動産鑑定

新型コロナウイルスの感染拡大による不動産市場への影響について、現段階で公表されている報道やデータなどを整理した。東証REIT指数の下落は相対的に大きく、2月21日から3月19日までの3週間の下落率は東証REIT指数が-49.0%、日経平均が-29.2%、米国ダウ平均が-33.9%となっている。

【調査】REIT保有資産総額が22兆7648億円に、ARES

■REIT保有資産総額(上場+私募、暫定値)@2020年2月末
 22兆7648億円(上場19兆4070億円/私募3兆3578億円)
  ▼オフィス:9兆5087億円(上場7兆9971億円/私募1兆5116億円)
  ▼商業施設:3兆8124億円(上場3兆3946億円/私募4178億円)
  ▼物流施設:3兆7564億円(上場3兆2172億円/私募5392億円)
  ▼住宅:3兆4111億円(上場2兆7897億円/私募6214億円)
  ▼その他:2兆2761億円(上場2兆84円/私募2677億円)
   ●上場の内訳:ホテル1兆6181億円/ヘルスケア施設1837億円/それ以外2066億円

※保有資産総額は取得価格ベース

【調査】公示地価が全地域分類でYoY±0%以上に、国交省

■全用途地価公示@2020年1月1日
 全国平均:YoY+1.4% ※5年連続YoYプラス
  ▼地域別:三大都市圏YoY+2.1%/地方圏YoY+0.8% ※地方圏4市以外もYoYプラス
■住宅地地価公示@2020年1月1日
 全国平均:YoY+0.8% ※3年連続YoYプラス
  ▼地域別:三大都市圏YoY+1.1%/地方圏YoY+0.5% ※地方圏4市以外もYoY±0%
■商業地地価公示@2020年1月1日
 全国平均:YoY+3.1% ※5年連続YoYプラス
  ▼地域別:三大都市圏YoY+5.4%/地方圏YoY+1.5% ※地方圏4市以外もYoYプラス

YoYは前年同日比

【調査】私募ファンド市場が20兆円超え、三井住友トラスト基礎研

■不動産私募ファンド市場規模@2020年1月~2月末時点
 20兆2000億円(HoH+9000億円、+4.8%)
  内訳:国内特化型18兆1000億円/グローバル型(国内分)2兆1000億円

※不動産私募ファンド市場規模は運用資産額ベースの推計値。HoHは前半期比

【調査】東京Aグレード賃料の上昇率が加速、JLL

■東京Aグレードオフィス市場@2019年第4四半期
 ▼空室率:0.6%(YoY-0.4ポイント、QoQ-0.1ポイント)
 ▼賃料:3万9857円(YoY+4.4%、QoQ+0.8%) ※31四半期連続上昇
 ▼価格:YoY+13.8%、QoQ+0.6%
■東京店舗市場@2019年第4四半期
 ▼賃料:8万1930円(YoY+1.9%、QoQ+0.1%)
 ▼価格:YoY+4.6%、QoQ-0.1%
■東京物流施設市場@2019年第4四半期
 ▼空室率:0.9%(YoY-3.2ポイント、QoQ-1.1ポイント)
 ▼賃料:4318円(YoY+2.4%、QoQ+0.8%)
 ▼価格:YoY+5.3%、QoQ+0.9%

※第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比。賃料は坪あたり月額(共益費込み)。価格は坪あたり

【調査】マンション発売戸数が6カ月連続YoYマイナス、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2020年2月
 ▼発売:1488戸(YoY-35.7%、MoM+19.5%) ※6カ月連続YoYマイナス
 ▼契約率:59.3%(YoY-6.2ポイント、MoM-3.7ポイント) ※6カ月連続70%割れ
 ▼価格:戸あたり6536万円(YoY+3.9%)、m2あたり97万4000円(YoY+6.9%)
 ▼販売在庫数:8166戸(YoY-406戸、MoM-522戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】都心5区のマンション価格が下落、不動研

■都心5区のマンションm2あたり賃料@2019年下半期
 ▼新築(標準タイプ):4763円(YoY+2.1%、HoH+0.7%)
 ▼中古(標準タイプ):4370円(YoY+2.1%、HoH+0.6%)
■都心5区のマンションm2あたり価格@2019年下半期
 ▼新築(標準タイプ):121万2000円(YoY-12.2%、HoH-12.6%)
 ▼中古(標準タイプ):124万9000円(YoY+13.9%、HoH+3.9%)

※下半期は7月~12月、YoYは前年同期比、HoHは前期比、中古は築10年

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