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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【調査】東京・大阪ともAグレードオフィスの賃料上昇続く、JLL

■Aグレードオフィスプロパティクロック@2019年第4四半期
 ▼東京:賃料上昇の減速フェーズ ※15四半期連続
 ▼大阪:賃料上昇の加速フェーズ ※22四半期連続

※第4四半期は10月~12月

【調査】空室率が3カ月連続低下、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2020年1月
 ▼空室率:0.48%(MoM-0.11ポイント) ※3カ月連続低下
 ▼募集賃料:3万1733円(MoM+440円) ※6カ月連続上昇
 ▼現空面積:3万3582坪(MoM-6249坪)
 ▼募集面積:28万5191坪(MoM+7万9438坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】日本への年間投資額はYoY+7.7%の3.5兆円、CBRE

■商業用不動産投資額@2019年
 ▼世界: 1兆520億ドル(YoY-2.0%)
 ▼日本:3兆5000億円(YoY+7.7%)
■投資家平均期待利回り@2019年12月
 ▼オフィス(大手町):3.35%(QoQ±0bps)
 ▼賃貸マンション(ワンルーム、都心5区):4.10%(QoQ±0bps)
 ▼商業施設(銀座中央通り):3.30%(QoQ-5bps)
 ▼ホテル(都心5区):4.50%(QoQ+1bps)
 ▼物流施設(MT型、首都圏湾岸部):4.30%(QoQ±0bps)

※投資家平均期待利回りはNOIベースの中央値。YoYは前年同期比、QoQは3カ月前比。NOIは純収益。MTはマルチテナント

【調査】都心Aクラスオフィス賃料が前回ピークに肉薄、ニッセイ基礎研

■東京都心Aクラスオフィス市場@2019年第4四半期
 空室率が過去最低で推移するなか、募集賃料は前回ピーク(2008年8月)の97%まで回復
■東京23区賃貸マンション市場@2019年第4四半期
 賃料は上昇基調を維持
■首都圏物流施設市場@2019年第4四半期
 空室率が1.1%と過去最低水準に低下
■ホテル市場@2019年通期
 訪日外国人客数はYoY+2.2%の約3188万人、外国人の延べ宿泊者数はYoY+4.4%

※第4四半期は10月~12月。YoYは前年比

【調査】負債総額が10カ月ぶりに100億円超、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2020年1月
 ▼件数:23件(YoY+15.00%、MoM±0.00%)
 ▼負債総額:167億4100万円(YoY+600.16%、MoM+264.17%) ※10カ月ぶりに100億円超

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】金利低下を背景に東証REIT指数が上昇、東京海上AM

■東証REIT指数@2020年1月末
 MoM+3.27%(配当込みベースではMoM+3.56%)
  ▼上旬:小幅下落(公募増資の発表が相次いだことで需給悪化を懸念して)
  ▼中旬:上昇(公募増資の内容が見直され、良好な市場の継続も確認されたため)
  ▼下旬:上昇(国内金利の低下やREITの景気変動の影響を受けにくい側面への評価により)
■当面の市場見通し(2020年2月以降)
  ▼底堅い相場展開が続く(当面低金利が継続し、良好な需給環境が期待できるため)
  ▼今後も賃料上昇が期待できるセクターや、物件取得による分配金の成長が見込めるセクターの銘柄への買いが入りやすいと予想

※MoMは前月比

【調査】オフィス空室率が5カ月連続で小幅低下、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2020年1月
 1.53%(YoY-0.29ポイント、MoM-0.02ポイント) ※5カ月連続で小幅減少
  ▼新築ビル:3.37%(YoY+0.16ポイント、MoM-1.45ポイント)
  ▼既存ビル:1.48%(YoY-0.30ポイント、MoM-0.01ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2020年1月
 2万2448円(YoY+1438円、MoM+242円) ※73カ月連続上昇
  ▼新築ビル:2万9375円(YoY-444円、MoM-505円)
  ▼既存ビル:2万2201円(YoY+1510円、MoM+180円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】23区空室率は過去最低を更新、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィス稼働状況@2019年第4四半期
 ▼空室率:0.78%(QoQ-0.01ポイント) ※過去最低を更新
 ▼空室:増加面積5万4000坪/減少面積5万6000坪/消化率46.6%
■成約賃料@2019年第4四半期
 ▼新規成約賃料インデックス:128(QoQ-7ポイント)
 ▼新規成約賃料ID:+38(QoQ-7ポイント) ※19四半期連続プラス圏
 ▼支払賃料インデックス(新規と継続の両方を含む):100(QoQ+2ポイント)
■フリーレント@2019年第4四半期
 ▼付与率(1日以上):40.8%(QoQ-5.1ポイント)
 ▼平均付与月数(全契約):1.3カ月(QoQ-0.3カ月)

※第4四半期は10月~12月。QoQは前期比

【調査】都心Aクラスの床単価が1000万円台を回復、大和不動産鑑定

■東京都心部オフィスビル坪あたり床単価@2019年第4四半期
 ▼Aクラスビル:1032万円(YoY+6.8%、QoQ+7.8%)
 ▼Bクラスビル:462万円(YoY+6.0%、QoQ-2.9%)
 ▼Cクラスビル:365万円(YoY+11.3%、QoQ±0.0%)

※第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】8投資法人が公募増資を発表、東証

■東証REIT指数@2020年1月末時点
  2215.67(MoM+70.18ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2020年1月
  1回12億円(累計買い入れ額5592億円)
■各投資法人の動向@2020年1月
  以下の8投資法人が公募増資を発表
   伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人、ジャパンエクセレント投資法人、
   マリモ地方創生リート投資法人、コンフォリア・レジデンシャル投資法人、
   CREロジ スティクスファンド投資法人、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人、
   エスコンジャパンリート投資法人、日本プロロジスリート投資法人

※MoMは前月比

【調査】2019年度の不動産売却社数は過去最少ペース、東京商工リサーチ

■東証1部・2部上場企業不動産売却状況@2019年度第1四半期~第3四半期
 ▼社数:37社(前年通期は58社) ※1993年度の調査開始以来最小ペース
 ▼土地面積(公表34社計):458万5712m2(YoY約18.5倍) ※8社が1万m2超
 ▼譲渡価額(公表15社計):636億5900万円 ※2社が100億円以上
 ▼譲渡損益(公表36社計):1051億3900万円
  ●内訳:譲渡益計上33社1080億7400万円/譲渡損計上3社29億3500万円

※2019年度第1四半期は2019年4月~6月。YoYは前年同期比

【調査】Aクラス成約賃料がリーマンショック以降の最高値に、三幸エステートとニッセイ基礎研

■東京都心部Aクラスオフィスビル市場@2019年第4四半期
 ▼成約賃料指標:4万2242円(QoQ+2618円) ※リーマンショック以降で最高値
 ▼空室率:0.6%(QoQ±0ポイント)
■東京都心部Bクラスオフィスビル市場@2019年第4四半期
 ▼成約賃料指標:2万2521円(QoQ-539円) ※3四半期ぶりに低下
 ▼空室率:0.6%(QoQ-0.1ポイント)
■東京都心部Cクラスオフィスビル市場@2019年第4四半期
 ▼成約賃料指標:2万133円(QoQ+22円) ※2000年の統計開始以来最高値が視野に
 ▼空室率:0.6%(QoQ-0.1ポイント)

※成約賃料指標は坪あたり月額(共益費除く)。第4四半期は10月~12月。QoQは前期比

【調査】6カ月後の市場見通しが1年前より楽観的に、ニッセイ基礎研

■不動産投資市場の景況感
 ▼現在:良い50.8%/やや良い34.9%/平常・普通10.3%/やや悪い4.0%
 ▼6カ月後:良くなる4.0%/やや良くなる5.6%/変わらない81.0%/やや悪くなる9.5%
 ▼6カ月後の見通しDI:±0.0% ※前年調査のマイナスからゼロに
■投資セクター選好
 期待できるセクター:物流施設56%/オフィス53%/
           産業関連施設(データセンターなど)24%/海外不動産24%
■不動産投資市場のリスク要因
 リスク要因:国内景気49%/米国政治・外交44%など
■東京の不動産価格のピーク時期
 2019年または現時点18%/2020年37%/2021年27%/
 2022年6%/2023年6%/2024年以降6%

※アンケートは2020年1月に実施。回答者126名

【分析】新築ビルのテナント内定が進む東京オフィス市場、Colliers

東京オフィス市場に関する主な指標は貸⼿に優位な⽅向で改善が続いている。⼤量の新規供給に関する懸念は、2020年供給分については85%、2021年供給分については39%を超える内定率の上昇によりおおむね相殺されている。2021年までの空室予測は2.0%未満、全グレードビルでの賃料成⻑率は3.0%と、低調だが安定した市場の推移を引き続き予想する。このような市場環境のなか、テナントに対しては、内定期間の中央値は11カ月超近くと⻑期化するなかで可能な限り早急に契約更新をすることを推奨する。貸し主は、⼈気エリアの⼩規模ビルを改装して早期の収益⼒の改善を図るべきだろう。投資家に対しては、グレードの低いビルにかかる再⽣案件では今後の収益⼒改善の可能性が⼗分に織り込まれないため、キャップレートに関する想定を再確認すべきと考える。

【調査】東京都の賃貸住宅空室率指数がMoMプラスに、タス

■賃貸住宅空室率指数@2019年11月
 ▼東京都:13.01(YoY-0.23ポイント、MoM+0.19ポイント)
  ●23区:12.92(YoY+0.20ポイント、MoM+0.23ポイント)
  ●市部:13.52(YoY-3.49ポイント、MoM+0.04ポイント)
 ▼神奈川県:16.61(YoY+0.04ポイント、MoM+0.06ポイント)
 ▼埼玉県:16.04(YoY-0.48ポイント、MoM+0.14ポイント)
 ▼千葉県:15.90(YoY-0.84ポイント、MoM-0.54ポイント)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】フレキシブルオフィス床面積は16万坪、ザイマックス不動産総研

■23区フレキシブルオフィス市場@2020年
 ▼累積物件数:569(うち124は開業時期不明、YoY+18)
 ▼累積床面積:16万坪(うち2万3000坪は開業時期不明、YoY+1万9000坪)

【調査】首都圏の物流施設空室率が1.1%まで低下、CBRE

■首都圏大型マルチテナント型物流施設市場@2019年第4四半期
 ▼空室率:1.1%(QoQ-1.3ポイント) ※東京湾岸エリアは0%
 ▼実質賃料指数:4290円(QoQ+1.4%)
 ▼2四半期後の空室率予想:1.9%(HoH+0.8ポイント)
■近畿圏大型マルチテナント型物流施設市場@2019年第4四半期
 ▼空室率:4.0%(QoQ-1.6ポイント)
 ▼実質賃料指数:3810円(QoQ+3.0%)
 ▼2四半期後の空室率予想:8.0%(HoH+4.0ポイント)
■中部圏大型マルチテナント型物流施設市場@2019年第4四半期
 ▼空室率:9.6%(QoQ-2.5ポイント)
 ▼実質賃料指数:3580円(QoQ+0.6%)
 ▼2四半期後の空室率予想:6.4%(HoH-3.2ポイント)

※実質賃料指数は坪あたり月額。第4四半期は10月~12月。QoQは前四半期比、HoHは前半期(前々四半期)比

【調査】港区と渋谷区のマンション募集賃料が過去最高、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2019年12月末
 ▼千代田区: MoM-281円、YoYプラス
 ▼中央区:MoM+129円、YoYプラス
 ▼港区:1万9892円(MoM+509円、YoYプラス) ※集計開始以来最高値
 ▼新宿区:MoM-28円、YoYプラス
 ▼渋谷区:1万8508円(MoM+35円、YoY+1473円) ※集計開始以来最高値

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】ホテル業者の3分の1は現状を「(やや)良い」、ザイマックス不動産総研と早大

■ホテル業の現状(1年前~現在)@2019年
 良い6%/やや良い30%/どちらともいえない35%/やや悪い23%/悪い5%
■ホテル業と見通し(3年~5年先)@2019年
 楽観1%/やや楽観14%/どちらともいえない47%/やや悲観32%/悲観5%

※全国のホテル業者を対象として2019年8月~12月にアンケート(628社が回答)とヒアリング(16社)で調査

【調査】REIT保有資産総額が22兆4843億円に、ARES

■REIT保有資産総額(上場+私募、暫定値)@2019年12月末
 22兆4843億円(上場19兆1265億円/私募3兆3578億円)
  ▼オフィス:9兆4412億円(上場7兆9296億円/私募1兆5116億円)
  ▼商業施設:3兆7856億円(上場3兆3678億円/私募4178億円)
  ▼物流施設:3兆6190億円(上場3兆798億円/私募5392億円)
  ▼住宅:3兆3885億円(上場2兆7671億円/私募6214億円)
  ▼その他:2兆2500億円(上場1兆9823円/私募2677億円)
   ●上場の内訳:ホテル1兆5959億円/ヘルスケア施設1837億円/それ以外2027億円

※保有資産総額は取得価格ベース

【調査】住宅価格指数が59カ月連続YoYプラス、国交省

■不動産価格指数(全国住宅総合)@2019年10月
 112.0(YoY+0.1%) ※59カ月連続YoYプラス
 ▼タイプ別内訳(全国)
  住宅地99.3(YoY-1.2%)/戸建て住宅100.5(YoY-1.1%)/
  マンション(区分所有)147.4(YoY+3.0%)
 ▼都市圏別内訳(住宅総合)
  南関東圏114.9(YoY+0.3%)/名古屋圏106.7(YoY+1.7%)/
  京阪神圏116.6(YoY+0.3%)

※YoYは前年同月比

【分析】細る地方主要都市の分譲マンション供給、都市未来総研

国内8政令指定都市(札幌、仙台、名古屋、京都、大阪、神戸、広島、福岡)の分譲マンションは、供給戸数が2010年代前半のピークを付けた後は減少基調で、価格も2013年~2014年あたりから急速に高額化している(東京カンテイのデータ)。一部の都市ではインバウンドの宿泊需要が旺盛なホテルや、一棟賃貸マンションなどとの用地取得競争が激化している様子がうかがえる。物件の高額化で売れ行きが鈍るなか、在庫リスクを減らすためにデベロッパーが期分けを多くして供給ペースを抑える動きも見られる。

【調査】首都圏住宅価格指数が2カ月連続YoYプラス、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2019年11月
 首都圏総合:91.55(YoY+0.32%、MoM-0.23%) ※2カ月連続YoYプラス
  ▼東京都:100.79(YoY+0.46%、MoM-0.85%) ※YoYプラス続く
  ▼神奈川県:85.46(YoY-0.78%、MoM-0.57%) ※3カ月連続YoYマイナス
  ▼千葉県:71.39(YoY+2.86%、MoM+1.09%) ※4カ月連続YoYプラス
  ▼埼玉県:74.35(YoY-0.30%、MoM+4.39%) ※4カ月連続YoYマイナス

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】フレキシブルワークスペースの現地化が進む、Colliers

2019年後半から運営者やテナントからの床需要が鈍化したとはいえ、フレキシブルワークスペース市場は今後も健在だろう。今後は東京に適した市場構造に進化し、より現地化が進んでいくとみる。他国と違い、総合型の大手不動産会社が優位な日本市場では、テナントはコア業務のためのスペースと従業員数の変動に応じたフレキシブルワークスペースを合わせて長期契約で借りる「フレックス & コア型」ビジネスモデルが勝ち残っていく公算が大きい。このモデルは、貸し主にとっては質の高いテナントを維持しつつも、常に変動する人員数に合わせたオフィス環境を提供することで追加の賃料収入を稼げる可能性がある。このため、オフィス環境にフレキシブルな要素を幅広く導入してビルの競争力を高めることが重要になるだろう。この際、フレキシブルワークスペースの運営に不慣れなら、経験豊富な運営業者にアウトソーシングすれば良い。投資家には、既存ビルのテナント向けサービスとアメニティの向上による賃料収入の引き上げに焦点を当て、運営業者と提携して活用度の低い物件の価値を高めたうえで売却する戦略を取ることを推奨する。テナントは、フレキシブルワークスペース活用に伴う費用対効果を管理会計の観点から認識し、総合的に生産性を向上させる観点から1人あたりの占有コストを再評価すべきだ。

【調査】東京Aグレード賃料が3万8800円に、CBRE

■東京オフィス市場@2020年第4四半期
 ▼グレードA空室率:0.5%(YoY-0.2ポイント、QoQ-0.2ポイント)
 ▼オールグレード23区空室率:0.7%(YoY-0.1ポイント、QoQ±0.0ポイント)
 ▼グレードA賃料:3万8800円(YoY+3.7%、QoQ+1.2%)
■大阪オフィス市場@2019年第4四半期
 ▼グレードA空室率:0.2%(YoY-0.8ポイント、QoQ-0.1ポイント)
 ▼オールグレード空室率:0.8%(YoY-0.9ポイント、QoQ-0.1ポイント)
 ▼グレードA賃料:2万5950円(YoY+8.8%、QoQ+1.2%)
■名古屋オフィス市場@2019年第4四半期
 ▼グレードA空室率:0.1%(YoY-0.4ポイント、QoQ±0.0ポイント)
 ▼オールグレード空室率:0.7%(YoY-0.4ポイント、QoQ-0.2ポイント)
 ▼グレードA賃料:2万7800円(YoY+5.1%、QoQ+1.8%)

※第4四半期は10月~12月。賃料は坪あたり月額の想定成約賃料。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】私募RIETへの出資総額が2兆円超え、ARES

■私募REIT市場@2019年12月末
 ▼投資法人数:31(YoY+3、QoQ±0)
 ▼資産総額:3兆3578億円(YoY+16.5%、QoQ+1.4%)
  ●内訳:オフィス45.0%/住宅18.5%/商業施設12.4%/物流施設16.1%/その他8.0%
 ▼物件総数:833(YoY+120、QoQ+12)
  ●内訳:オフィス187/住宅353/商業施設107/物流施設94/その他92
 ▼出資総額:2兆234億円(YoY+17.3%、QoQ+1.8%)
  ●内訳:年金20.2%/中央金融法人26.9%/地域金融機関37.6%/事業会社など15.4%

※資産総額は保有物件の取得価格合計。出資総額は投資口の振込金額合計。YoYは前年同月比、QoQは前四半期(3カ月前)比

【分析】私募ファンドにおけるセキュリティトークン化、三井住友トラスト基礎研

不動産私募ファンドのセキュリティトークン化は2020年内にも実現し、徐々に普及していくだろう。まず、クローズドエンド型の私募ファンドで多く利用されているGK-TKスキームによる匿名組合出資持分に関して、プライマリーマーケットでの活用が有効と考えられる。次に、いずれは私募REITなどでも活用される可能性があるのではないだろうか。私募REITでは、投資家間で譲渡する際の投資口価格の決定方法やAMの承認方法など、クリアすべき課題もあり、実現にはある程度時間がかかるだろう。しかし、セキュリティトークン化が実現できれば、ホワイトリストなどを活用したセカンダリーマーケットの形成による投資口の流動性向上などが期待できる。

【予測】今後10年の不動産市場を考察、CBRE

■オフィス
 従前はオフィスに従業員が合わせていたが、今後はオフィスを従業員に合わせることが主流になる。オフィス立地の分散化も進むだろう
■店舗
 グリーンコンシューマーと呼ばれる消費者の増加が、リテーラーの店舗選択に変化を促す。環境性能の高いことが店舗の付加価値となり、ブランドの出店ニーズが集まることで賃料水準の上昇にもつながるだろう
■物流
 電子商取引(EC)化率の上昇に伴い、物流施設に対するニーズが今後も拡大する。特に、女性の就業人口の増加と高齢化が食品類の宅配の増加を促す。冷蔵・冷凍倉庫の増加、場合によっては厨房設備を併設した物流施設の登場も考えられる
■ホテル
 向こう10年間でみて供給は過剰にはならないだろう。中長期的なインバウンド需要の拡大には、既存ストックのホテルでは量的にも質的にも対応しきれない
■データセンター
 AI(人口知能)、IoT(internet of things)の普及、ビッグデータの利用の拡大がデータトラフィックの急増を招き、データセンターが電気、ガスなどのような社会インフラとして重要性を高める。新規開発の期間は3年~5年程度かかるため、既存物件の転用や再利用も視野に入ってくるだろう
■投資
 ほかの金融商品に比べて相対的に高い利回りや安定した収益が期待できる不動産投資は、機関投資家による年金など長期資金の運用先として、ニーズはさらに高まると考えられる

【調査】機関投資家が選ぶ都市別ランキングで東京が3位に、ANREV

■グローバル機関投資家がアジア太平洋地域で選ぶ投資先ランキング@2020年
 ▼都市
  1位:シドニー(65.9%)/2位:メルボルン(58.5%)/3位:東京(56.1%)/
  4位:大阪(46.3%)/5位:中国ティア1都市(41.5%)/・・・/
  9位:その他の日本の都市、中国ティア2都市(19.5%)
 ▼都市とセクターの組み合わせ
  1位:メルボルン・オフィス(51.2%)/2位:シドニー・オフィス(48.8%)/
  3位:東京・住宅(41.5%)/4位:シドニー・産業&物流(39.0%)/
  5位:東京・産業&物流、東京・オフィス、大阪・住宅(36.6%)/
  8位:大阪・オフィス、中国ティア1都市・産業&物流(34.1%)

【調査】新築マンション発売戸数はYoY-14.3%、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2019年12月
 ▼発売:6392戸(YoY-14.3%、MoM+94.1%)
 ▼契約率:61.3%(YoY+11.9ポイント、MoM+6.1ポイント)
 ▼価格:戸あたり5876万円(YoY-0.3%)、m2あたり83万9000円(YoY-2.7%)
 ▼販売在庫数:9095戸(YoY-457戸、MoM+1570戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

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