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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【分析】サブリース事業規制に関する法律が成立、ニッセイ基礎研

2020年6月に閉会した通常国会において「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立した。この法律は、住宅管理会社やサブリース会社の業規制を定めるものである。法は、賃貸住宅の管理受託をする事業者(一定の小規模事業者を除く)に国土交通大臣への登録を求める。無登録の営業は禁止される。賃貸住宅管理業者は、誠実に業務を行うことのほか、営業所ごとに業務責任者を配置しなければならない。管理契約締結時には、オーナーに一定の事項を記載した書面を交付して、契約内容を明らかにしなければならない。また、家賃・敷金の分別管理義務や帳簿の備付、オーナーへの定期報告などの義務が課され、これらの違反に対しては刑事罰が科される。

【調査】YoYプラスが続く首都圏マンション価格指数、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2020年4月
 首都圏総合:92.84(YoY+1.25%、MoM-0.81%) ※YoYプラス続く
  ▼東京都:102.45(YoY+1.48%、MoM-0.69%) ※YoYプラス続く
  ▼神奈川県:85.39(YoY-0.81%、MoM-0.82%) ※YoYマイナス続く
  ▼千葉県:72.58(YoY+3.14%、MoM-0.53%) ※2カ月連続YoYプラス
  ▼埼玉県:76.73(YoY+3.05%、MoM-2.04%) ※5カ月連続YoYプラス

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】次回の地価調査は下落地点が増加の見込み、ニッセイ基礎研

次の道府県地価調査(2020年7月1日時点の価格、9月下旬公表予定)では、全国的に下落地点が増加するのではないかと考えられる。その理由には、(1)直近の景気動向指数が大きく下落していること、(2)今まで上昇を続けてきたホテルセクターが不調であるということ、などが挙げられる。地価公示価格等が下落した場合でも、必ずしも実際の売買価格を決める主たる要因にはならない。ただし、(a)不動産鑑定評価額の再評価、(b)路線価を通じた土地の買い取り価格、に関しては下落の影響が及ぶ可能性があると考える。地価調査は地価公示とともに、広範かつ長期に調査されている不動産の指標として有用性が高い。どのような特性があるのかを理解し、動向に注目することが重要だ。

【分析】REIT分配金は-9%~-13%、ニッセイ基礎研

新型コロナウィルス感染拡大の影響はREITの業績にも及んでいる。6月26日時点で、変動賃料の減少や固定賃料の減免などを理由に、17投資法人(REITの全投資法人数に占める割合27%)が今期以降の分配金見通しを下方修正した。一方、業績を下方修正しなかったREITはすでに半数を超えており、REITの商品特性である業績の安定性や見通しの明瞭性は損なわれていない。そこで賃料減免の動向を整理したうえで、REITの収益構造などを基に分配金への影響を試算した。この結果、REIT全体の分配金減少率は、ある程度の賃料減免であれば-9%~-13%となり、許容範囲内に収まることがわかった。ただし、今後のREIT市場を見通すうえで景気悪化と不確実性の影響を慎重に見極める必要がある。

東京オフィス市場のリーシングは好調、サヴィルズ

2020年のオフィスの大規模供給に関する懸念は、好調なリーシングにより和らいだ。オフィスの基礎的条件は健全であるものの、新型コロナウイルスの長期的影響やそれに伴う職場環境の改善が市場の大変革につながる可能性があるだろう。

【調査】渋谷区マンション募集賃料が3カ月連続で過去最高、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2020年5月末
 ▼千代田区:MoM-422円、YoYマイナス
 ▼中央区:-281円、YoYプラス ※6カ月ぶりの下落
 ▼港区:MoM-174円、YoYプラス
 ▼新宿区:MoM-24円、YoYプラス
 ▼渋谷区: MoM+170円、YoY+1519円 ※3カ月連続で集計開始以来最高値を更新

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】鑑定問い合わせ件数が新型コロナ拡大前近くまで回復、大和不動産鑑定

■鑑定問い合わせ件数指数@2020年6月7日~20日
 98(2週間前比+27) ※4月26日~5月9日を底に復調傾向

※新型コロナウイルスの感染拡大前の平均値を100とした相対値

【調査】東京Aグレード空室率が4四半期連続1%未満、JLL

■東京Aグレードオフィス市場@2020年第1四半期
 ▼空室率:0.7%(YoY-0.4ポイント、QoQ+0.1ポイント) ※4四半期連続1%未満
 ▼賃料:4万317円(YoY+4.1%、QoQ+1.2%) ※32四半期連続上昇
 ▼プロパティクロック:上昇減速フェーズ
■東京店舗市場@2020年第1四半期
 ▼賃料:8万1980円(YoY+1.4%、QoQ+0.1%)
 ▼プロパティクロック:上昇減速フェーズ
■東京物流施設市場@2020年第1四半期
 ▼空室率:0.8%(YoY-3.4ポイント、QoQ-0.1ポイント)
 ▼賃料:4359円(YoY+2.5%、QoQ+0.9%)
 ▼プロパティクロック:上昇減速フェーズ

※第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比。賃料は坪あたり月額(共益費込み)

【調査】商業用不動産価格指数はYoY-1.6%、国交省

■不動産価格指数(全国住宅総合、季節調整値)@2020年3月
  114.2(YoY+0.7%、MoM+0.1%) ※2か月連続MoMプラス
  ▼タイプ別:住宅地99.0(MoM-3.2%)/戸建て住宅102.0(MoM+0.8%)/
        マンション(区分所有)151.7(MoM+0.5%)
■不動産価格指数(全国商業用不動産総合、季節調整値)@2020年第1四半期
 121.1(YoY-1.6%、QoQ-0.5%) ※2か月連続QoQマイナス
  ▼建物付き土地総合:130.5(QoQ+0.2%)
   ●タイプ別:店舗142.9(QoQ-2.7%)/オフィス143.9(QoQ+10.1%)/
         倉庫109.2(QoQ-6.8%)/工場109.1(QoQ+6.1%)/
         マンション・アパート(一棟)130.5(QoQ-0.7%)
  ▼土地総合:104.7(QoQ-0.1%)
   ●タイプ別:商業地107.7(QoQ+2.6%)/工業地102.3(QoQ-1.8%)

※YoYは前年同月比、QoQは前期比、MoMは前月比。第1四半期は1月~3月

【分析】一棟マンション取引が大幅増加、都市未来総研

2019年度(2019年4月~2020年3月)に公表された一棟賃貸マンションの売買取引は、件数が前年度比+60%の216件、金額が同+239%の8431億円と、いずれも大幅に増加した。複数棟の一括売買を除いても、件数が168件、金額が2619億円で、いずれも前年度比+42%と増加している。

【分析】2019年度不動産取引額は4.5兆円に増加、都市未来総研

2019年度(2019年4月~2020年3月)に公表された日本国内の不動産売買取引額は、前年度比+24.5%の4兆4843億円だった。取引1件あたり100億円以上の大型取引(複数物件の一括取引を含む)が増加。取引全体に占める割合(金額ベース)が65.4%に達したことが寄与している。

【分析】投資のリスクと不確実性を評価、ニッセイ基礎研

不動産投資のリスクと不確実性をセクターごとに比較するため、米国のサブプライム住宅ローン危機を発端とした2007年以降の世界金融危機における不動産のインカムリターンを分析した。この結果、世界金融危機の際にリスクが大きかったセクターは、大きい方から順に(1)オフィス、(2)都市型商業施設、(3)賃貸住宅、(4)物流施設、(5)ホテル、(6)郊外型商業施設だった。一方、不確実性は(1)ホテル、(2)都市型商業施設、(3)郊外型商業施設、(4)物流施設、(5)賃貸住宅、(6)オフィスとなっている。セクターごとのリスクと不確実性は、各セクターの景気への感応度や賃貸借の契約内容によるところが大きい。今回の新型コロナウイルスの感染拡大においては、前回の世界金融危機の際には見られなかった三つの不確実性が顕在化するかもしれない。「デジタル化による不確実性」、「行動変容に伴う不確実性」、「賃貸借契約による不確実性」の三つだ。この違いにより、今回の危機では前回と異なる様相を呈する可能性がある。

【分析】国内ホテルのパフォーマンスが急激に悪化、C&W

2020年に入り、新型コロナウィルスの感染症拡大によって国内ホテルのパフォーマンスは前例がないほどに落ち込んだ。海外渡航者の制限によるインバウンド需要の激減に、出張や旅行の自粛による国内宿泊需要の急減も重なったからだ。REITの開示資料によれば、各投資法人が保有するホテルの4月実績は、客室稼働率が対前年比-75%程度、ADR(平均客室単価)が同-40%程度、RevPAR(客室あたり平均売上高)が同-85%程度だった。日本政府による緊急事態宣言が全都道府県に拡大された2020年4月16日前後から、多くのホテルが臨時休業を実施しており、5月実績はさらに悪くなることが予測される。

【分析】世界の都市の競争力を調査、JLL

2019年に世界の都市500超の競争力を調査し、それらを分類した。先進都市の上位グループに属する「ビッグ7」はロンドン、ニューヨーク、パリ、シンガポール、東京、香港、ソウルだった。これに続く先進都市である「コマンダー」に入ったのはサンフランシスコやベルリン、シドニー、上海など14都市だ。「新興都市」には京都やバンクーバー、「途上都市」には台北やムンバイ、両方の性質を併せ持つ「ハイブリッド」にはブカレストやサンチャゴなどが名を連ねた。このほか、大規模な国内市場へのアクセスの恩恵を受ける「国内成長エンジン」は大阪、名古屋、ダラス、ブエノスアイレスなどとなっている。

【分析】新型コロナで働き方が変化、JLL

新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、不動産市場にも変化が見られ始めている。その一つが働き方の変化だ。これは前回の金融危機と大きく異なる動きで、自宅やフレキシブルオフィスでの業務、オンラインの活用などが広がっている。オフィス・スペースの削減につながる可能性があり、恒久的な市場の転換点となるのか、それとも一時的な変化なのか、見極める必要があるだろう。

【調査】新規融資額見込みが大幅悪化、CBRE

■融資額実績(貸出残高)@2019年度
 82兆5000億円 ※調査開始以来最高額を更新
■新規融資額見込み(前年度実績比)@2020年度
 ▼シニアローン:「増加する」または「変わらない」59%(YoY-31ポイント)
 ▼メザニンローン:「増加する」または「変わらない」80%(YoY-11ポイント)
■融資判断で最重要視する項目@2020年度
 LTV40%(YoY+4ポイント)/安定した収益性16%(YoY-12ポイント)
 スポンサー16%(YoY+8ポイント)
■最も魅力的なアセット@2020年度
 物流施設55%(YoY+37ポイント)/オフィス23%(YoY-41ポイント)64%/
 賃貸マンション18%(YoY±0ポイント)

※2020年4月~5月に不動産ノンリコースローンの従事者25社が回答。2019年度は2019年4月~2020年3月。YoYは前年度比

【調査】23区マンション賃料がQoQプラス、アットホームと三井住友トラスト基礎研

■マンション賃料インデックス@2020年第1四半期
 ▼東京23区:114.95(YoY+4.21ポイント、QoQ+1.53ポイント) ※11四半期連続QoQプラス
 ▼東京都下:102.67(YoY+2.20ポイント、QoQ+0.62ポイント)
 ▼横浜・川崎市:105.67(YoY+2.26ポイント、QoQ+1.63ポイント)
 ▼千葉西部:105.20(YoY+2.26ポイント、QoQ+0.64ポイント)
 ▼埼玉東南部:105.62(YoY+2.46ポイント、QoQ+1.80ポイント)

※2009年第1四半期を100とした相対値。第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】REIT保有資産額がホテルと住宅で減少、ARES

■REIT保有資産総額(上場+私募、暫定値)@2020年5月末
 23兆3911億円(上場19兆6958億円/私募3兆6953億円)
  ▼オフィス:9兆6540億円(上場8兆822億円/私募1兆5718億円)
  ▼物流施設:3兆9093億円(上場3兆2863億円/私募6230億円)
  ▼商業施設:3兆8828億円(上場3兆4246億円/私募4582億円)
  ▼住宅:3兆4719億円(上場2兆8056億円/私募6663億円)
  ▼ホテル:1兆8753億円(上場1兆6337円/私募2416億円)
  ▼その他:5978億円(上場4634億円/私募1344億円)
   ●上場の内訳:ヘルスケア施設2509億円/それ以外2125億円

※保有資産総額は取得価格ベース

【調査】分譲マンション発売戸数が過去最少を更新、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2020年5月
 ▼発売:393戸(YoY-82.2%、MoM-42.7%) ※過去最少を更新
 ▼契約率:72.3%(YoY+12.3ポイント、MoM-6.6ポイント) ※3カ月連続70%台
 ▼価格:戸あたり6485万円(YoY+6.4%)、m2あたり108万4000円(YoY+21.3%)
 ▼販売在庫数:7773戸(YoY+118戸、MoM-22戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【予測】2020年の大規模オフィス供給は193万m2、森トラスト

■東京23区の大規模オフィスビル供給量予測
 ▼2020年:件数24件/面積193万m2
 ▼2021年:件数11件/面積52万m2
 ▼2022年:件数13件/面積41万m2
 ▼2023年:件数17件/面積132万m2
 ▼2024年:件数5件/面積36万m2  ※過去20年の平均は91万m2
■東京23区の中規模オフィスビル供給量予測
 ▼2020年:件数12件/面積8万m2
 ▼2021年:件数8件/面積6万9000m2 ※過去10年の平均は12万1000m2

※2019年12月時点の調査を基にした予測

【調査】大阪オフィス賃料の上昇続く、JLL

■大阪オフィス賃貸市場@2020年第1四半期末
 ▼空室率:0.6%(YoY+0.5ポイント、QoQ+0.1ポイント)
 ▼賃料:2万4052円(YoY+12.2%、QoQ+3.3%) ※8四半期連続YoY+10%以上
 ▼プロパティクロック:賃料上昇速度のピーク
■大阪Aオフィス売買市場@2020年第1四半期末
 ▼価格:YoY+27.8%、QoQ+4.4%
 ▼利回り:横ばい

※賃料は坪あたり月額(共益費込み)。第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】オフィスランキングで大阪がトップを維持、不動研

■オフィス市場@2020年4月
 ▼価格変動率ランキング
  1位大阪HoH+4.2%/2位東京HoH+3.5%/3位ソウル、台北HoH+0.7%
 ▼賃料変動率ランキング
  1位大阪HoH+4.2%/2位台北HoH+1.7%/3位ホーチミンHoH+1.0%
■マンション市場@2020年4月
 ▼価格変動率ランキング
  1位大阪HoH+1.5%/2位ソウルHoH+1.4%/3位ホーチミンHoH+1.0%
 ▼賃料変動率ランキング
  1位東京HoH+0.9%/2位ソウルHoH+0.3%/3位上海、台北、シンガポールHoH+0.1%

※HoHは6カ月前比

【調査】市街地価格指数の上昇続く、不動研

■全用途平均地価@2020年3月末時点
 全国:HoH+0.3% ※半年前はHoH+0.6%
  ▼6大都市:HoH+1.5% ※半年前はHoH+2.4%
  ▼東京区部:HoH+2.0% ※半年前はHoH+2.8%

※HoHは半年前比

【調査】物流施設テナントの64%が新設・移転などを計画、CBRE

■物流施設の移転・再編または増設計画
 「あり」64%
  ▼このうち面積増加67%/拠点数増加52%

※2020年3月にアンケート調査を実施。336社が有効回答(物流事業者242社、荷主企業94社)

【予測】大阪・名古屋オフィス市場の見通しを改定、ニッセイ基礎研

■大阪オフィスビル賃料予測
 2020年:95
 2021年:経済の回復とともに賃料は一旦上向く
 2022年~2024年:大規模ビル竣工に伴う空室率の上昇などにより弱含みで推移
■名古屋オフィスビル賃料予測
 2020年:95
 2021年:92
 2022年~2024年:一旦上昇も再び低下傾向に

※賃料は2019年を100とした相対値

【分析】百万規模のデータから得られた「ワークプレイスの未来」、C&W

COVID-19以前における世界中の従業員の職場体験の元となった250万以上のデータポイントの分析とともに、現在在宅勤務環境にある世界中の4万人以上から得た170万以上のデータポイントの分析をした。いま従業員がどのように現在の状況に対処しているかについて洞察が得られ、さらに現状の「成功」と「課題」の両方を特定した。これらの問題の厳密な理解により、「誰がオフィスに戻るべきか」について知見を獲得できた。これら洞察を通じて最終的には、ワークプレイス戦略を革新・進化させ、従業員の「ウェルビーイング(心身の健康・豊かさ・幸福)」と「生産性」の両方を促進する職場エコシステムの開発プラットフォームの構築に寄与できることを期待する。

【調査】緊急事態宣言解除で鑑定問い合せ件数が増加、大和不動産鑑定

5月25日に全国で新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言が解除され、感染拡大によって停滞していた経済活動が少しずつ動き始めた。不動産取引の先行指数の一つと考えられる不動産鑑定の問い合せ件数も宣言解除以降、顕著な増加がみられ、今後の不動産取引量の増加が示唆されている。

【調査】空室率が2カ月連続小幅上昇、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2020年5月
 ▼空室率:0.53%(MoM+0.05ポイント) ※2カ月連続小幅上昇
 ▼募集賃料:3万2134円(MoM-19円)
 ▼現空面積:3万7256坪(MoM+3852坪)
 ▼募集面積:31万4001坪(MoM+2万7445坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】オフィス空室率が3カ月連続上昇、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2020年5月
 1.64%(YoY±0.00ポイント、MoM+0.08ポイント) ※3カ月連続上昇
  ▼新築ビル:1.85%(YoY-1.28ポイント、MoM-1.46ポイント)
  ▼既存ビル:1.63%(YoY+0.04ポイント、MoM+0.13ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2020年5月
 2万2836円(YoY+1440円、MoM+16円) ※77カ月連続上昇
  ▼新築ビル:3万2235円(YoY+830円、MoM+844円)
  ▼既存ビル:2万2587円(YoY+1445円、MoM-7円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】東京Aグレード賃料のMoMマイナス続く、JLL

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2020年5月
 ▼空室率:0.6%(YoY-0.4ポイント、MoM-0.1ポイント) ※12カ月連続1%未満
 ▼賃料:4万126円(YoY+2.4%、MoM-0.4%)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比。賃料は坪あたり月額(共益費込み)

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