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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【調査】首都圏データセンター市場にAirTrunkが参入、C&W

■主要な建設動向など
 Equinix「TY12x(Phase I)」、面積約843坪、2020Q4竣工予定
 Equinix「TY11(Phase II)」、面積約1087坪、2021Q1竣工予定
 Colt「印西3」、面積2420坪、2020Q4竣工予定
 MC Digital Realty「NRT10」、面積1万1428坪、2021Q3竣工予定
 AirTrunk「TOK1」、面積1万6940坪、2021Q4竣工予定

【調査】REIT指数が上昇、東京海上AM

■東証REIT指数@2020年11月末
 MoM+3.22%(配当込みベースではMoM+3.51%)
  ▼上旬:上昇(新型コロナウイルスワクチンの治験結果報道などを受けて)
  ▼中旬:下落(REITからの資金流出に伴う需給環境の悪化が懸念されて)
  ▼下旬:上昇(業界再編への期待が高まって)
■当面の市場見通し(2020年12月以降)
  ▼物流施設セクターなどに買いが入りやすい
  ▼ホテル・商業施設セクターは懸念が後退すれば大きく買い戻される可能性
  ▼オフィスビルセクターの銘柄は先行されにくい状況が続く

※MoMは前月比

【分析】期待される大阪リテール・ホテルセクターの回復、JLL

新型コロナウイルスの感染拡大は国内外の経済活動を停滞させ、依然として回復への道のりは不透明だ。しかし、感染拡大の初期段階から半年以上が経過し、国や行政による対策や支援策、一般市民の行動変容など、徐々に新型コロナウイルスと向き合う土壌が形成されてきている。リテール・ホテルの両セクターは、回復への道のりが描けなかった状況から逸し、徐々にではあるものの着実に回復への道のりが見えつつある。大阪にとって、両セクターは他都市以上に力強いマーケットであることは、これまでも今後も変わらない。両セクターの回復が本格化し、大阪の不動産市場がさらに活性化することが期待される。

【調査】11月の鑑定問い合わせ回数がコロナ前の1.3倍、大和不動産鑑定

■鑑定問い合わせ@2020年11月
 件数:110(MoM-50)/回数:131(MoM-33)

※件数と回数は新型コロナウイルスの感染拡大前の1月~2月の平均値を100とした相対値

【調査】オフィス空室率の上昇続く、オフィスビル総研

■都心5区オフィスビル空室率@2020年11月末時点
 1.82%(MoM+0.23ポイント) ※8カ月連続上昇
■都心5区オフィスビル潜在空室率@2020年10月末時点
 5.50%(MoM+0.32ポイント) ※10カ月連続上昇

※空室率は貸付総面積に対する現空面積の割合、潜在空室率は貸付総面積に対する募集面積の割合

【分析】住まい選びの多様化に留意した投資を、ニッセイ基礎研

新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、住まい選びの判断基準が変わりつつある。長谷工グループデベロップジャパンの「コロナ禍における住み替え活動への影響調査」によれば、住まい選びで重視するポイントとして、交通利便性を重視する意見が減少した一方、安全(災害・病気)などへの意識が高まった。今後は、交通利便性を重視する傾向が一層弱まり、多様な価値基準による住まい選びが広がる可能性がある。現在、投資家の関心は住宅に集まっているが、投資の際には人々の住まい選びのこうした変化に留意する必要がありそうだ。

【調査】物流REIT3投資法人が公募増資を発表、東証

■東証REIT指数@2020年11月末時点
 1687.98(MoM+52.63ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2020年11月
 8回96億円(累計買い入れ額6703億円)
■各投資法人の動向@2020年11月
 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人、SOSiLA物流リート投資法人、
 大和証券リビング投資法人、GLP投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比

【調査】オフィス拡張割合が調査開始以来の最低値、ザイマックス不動産総研

■オフィス在籍人数(1年前比)@2020年10月
 増えた21.6%/変わらない57.5%/減った19.7%/わからない1.2%
■オフィス面積(1年前比)@2020年10月
 拡張した5.2%/変わらない88.9%/縮小した4.7%/わからない1.2%
 ※「拡張した」が2016年秋の調査開始以来最低値
■オフィス賃料単価(1年前比)@2020年10月
 上昇した15.1%/変わらない73.0%/下落した1.4%/わからない10.4%
 ※過去4年間続いた上昇傾向が一段落

※2020年10月に4万60社を対象にアンケート調査を実施。有効回答1798社(回答率4.5%)。賃料単価は共益費込み

【調査】香港オフィス床単価が6四半期連続下落、大和不動産鑑定

■Aクラスオフィスビル床単価@2020年第3四半期
 ▼東京:1万7555ドル(QoQ+89ドル) ※2四半期連続上昇
 ▼北京:1万3944ドル(QoQ+544ドル) ※2四半期連続上昇
 ▼上海:1万1739ドル(QoQ+483ドル) ※2四半期連続上昇
 ▼香港:2万9216ドル(QoQ-1538ドル) ※6四半期連続下落
 ▼シンガポール:1万6242ドル(QoQ+175ドル) ※2四半期連続上昇

※床単価は共用部分を含む1m2あたりのグロス額。第3四半期は7月~9月。QoQは前四半期比

【分析】オフィス空室率の上昇幅に規模やエリアによる格差、都市未来総研

新柄コロナウイルスの感染拡大に起因して東京都心部の賃貸オフィスの空室率が上昇している。特に6月以降に上昇が顕著。要因は需要減少と供給増加の影響が半々だ。上昇は一様ではなくビルの規模やエリアによって格差がみられる。ビルの規模では、小規模ビルで上昇が大きい。エリアについては、渋谷・原宿エリアの2月から9月までの上昇幅が1.2ポイントだったの対して恵比寿・広尾エリアは同5.8ポイント。日本橋・八重洲・京橋エリアと茅場町・築地エリアでも前者が同0.6ポイントで後者が4.6ポイントと、近接・隣接エリアでも上昇幅が大きく異なるケースがみられた。

【調査】都心5区マンション募集賃料は新宿のみMoMプラス、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2020年10月末
 ▼千代田区:MoM-174円、YoYプラス
 ▼中央区:MoM-102円、YoYプラス
 ▼港区: MoM-22円、YoYマイナス ※8カ月連続MoMマイナス
 ▼新宿区:MoM+45円、YoYマイナス
 ▼渋谷区: MoM-466円、YoYプラス

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】日本への不動産投資額は前年比-19%、JLL

■日本の不動産投資額@2020年第3四半期
 8324億円(YoY-19%、QoQ-9%)、78億ドル(YoY-18%)
■日本の不動産投資額@2020年第1四半期~第3四半期累計
 3兆4496億円(YoY-2%)
  ▼セクター別割合
   オフィス31%/店舗7%/物流施設30%/ホテル6%/住宅22%

※第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比。今期より不動産投資額に賃貸マンションが含まれる

【調査】関西圏の物流施設賃料が初の4000円台、一五不動産

■東京圏の物流施設賃貸市場@2020年10月
 ▼空室率:0.4%(QoQ±0.0ポイント) ※調査開始以来最低値を継続
 ▼供給58万m2/需要58万3000m2 ※需給均衡
 ▼募集賃料:4400円(QoQ±0.0%) ※神奈川県が初の5000円台
■関西圏の物流施設賃貸市場@2020年10月
 ▼空室率:2.5%(QoQ-0.6ポイント) ※既存物件の空室消化が進む
 ▼供給3万8000m2/需要7万6000m2
 ▼募集賃料:4000円(QoQ+0.3%) ※調査開始以来初の4000円台

※募集賃料は坪あたり月額。QoQは3カ月前比

【調査】住宅価格指数がMoMプラスに、国交省

■不動産価格指数(全国住宅総合)@2020年8月
 114.1(YoY+0.8%、MoM+1.9%)
 ▼タイプ別内訳(全国)
  住宅地98.6(MoM+1.5%)/戸建て住宅101.3(MoM+1.2%)/
  マンション(区分所有)152.3(MoM+0.8%)
 ▼都道県別内訳(住宅総合)
  東京都125.3(MoM+0.7%)/愛知県108.8(MoM-0.4%)/
  大阪府119.9(MoM+2.7%)

※季節調整値。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】ホーチミンやソウルなどが上位に、不動研

■オフィス市場@2020年10月
 ▼価格変動率ランキング
  1位ソウルHoH+2.8%/2位ホーチミンHoH+1.0%/3位台北HoH+0.4%
 ▼賃料変動率ランキング
  1位ホーチミンHoH+1.0%/2位台北HoH+0.6%/3位ソウルHoH+0.2%
■マンション市場@2020年10月
 ▼価格変動率ランキング
  1位台北HoH+3.4%/2位ソウルHoH+2.3%/3位ホーチミンHoH+0.8%
 ▼賃料変動率ランキング
  1位ホーチミンHoH+0.4%/2位ソウルHoH+0.3%/3位台北HoH+0.1%

※HoHは6カ月前比

【調査】大阪Aグレードが賃料下落フェーズ入り、JLL

■Aグレードオフィスプロパティクロック@2020年第3四半期末
 ▼東京:賃料下落の加速フェーズ ※2四半期連続同一フェーズ
 ▼大阪:賃料下落の加速フェーズ ※25四半期ぶりに賃料下落フェーズ

※第3四半期は7月~9月

【分析】高齢者向け住宅・施設の開発や投資が拡大、都市未来総研

近年、デベロッパーやハウスメーカーなどによる高齢者向け住宅・施設開発への事業参入や事業拡大の動きがみられる。加えて、2017年以降はREITによる同アセットの取得額が増加傾向で、東京都区部では取引利回りが低下している。シンガポールからの投資もあり、広がる開発事業のなかには国内外のREITやファンドなどの投資機会につながるケースもあるとみられる。

【調査】成約面積が4四半期連続減少、オフィスビル総研

■東京23区オフィス募集面積@2020年10月
 92万9000坪(QoQ+17万9000坪・+23.8%) ※3四半期連続増加
  ▼既存ビル:QoQ+16万6000坪/建築中ビル:QoQ+1万3000坪
■東京23区オフィス成約面積@2020年第3四半期
 16万6000坪(YoY-10万1000坪・-37.9%) ※4四半期連続減少
  ▼既存ビル:YoY-3万4000坪/建築中ビル:YoY-6万7000坪
■大規模オフィスビル空室率@2020年10月
 ▼東京23区:1.0%(QoQ+0.1ポイント) ※2四半期連続上昇
 ▼都心3区:0.7%(QoQ+0.1ポイント) ※2四半期連続上昇
 ▼中心6区:1.0%(QoQ+0.2ポイント) ※2四半期連続上昇

※第3四半期は7月~9月。QoQは前四半期比、YoYは前年同期比。大規模オフィスビルはフロア面積200坪以上。都心3区は千代田、中央、港。中心6区は新宿、渋谷、豊島、品川、文京、台東

【予測】23区マンション賃料は2025年までほぼ横ばい、不動研

■東京23区マンション価格予測@2020年下半期時点
 ▼2020年:107万1000円(YoY-0.1%) ※ほぼ横ばい
 ▼2021年:107万4000円(YoY+0.3%)
 ▼2022年:108万1000円(YoY+0.7%)
 ▼2025年:107万9000円 ※2021年~2025年は微増後横ばい
■東京23区マンション賃料予測@2020年下半期時点
 ▼2020年:3441円(YoY-0.0%) 
 ▼2021年:3442円(YoY+0.0%)
 ▼2022年:3432円(YoY-0.3%)
 ▼2025年:3442円 ※2020年~2025年はほぼ横ばい

※予測対象は新築・標準タイプ(専有面積40m2~80m2)。価格、賃料ともm2あたり。YoYは前年同期比

【調査】中小ビルオーナーの3割弱は今後1年の業況を「悪くなる」、ザイマックス不動産総研と早大

■賃貸ビル事業の業況
 ▼過去1年:良い33%/さほど良くない58%/悪い9%
 ▼今後1年:良くなる10%/さほど良くならない61%/悪くなる28%
■賃貸ビル事業の収入
 ▼過去1年:増加傾向14%/ほとんど変化なし63%/減少傾向23%
 ▼今後1年:増加傾向7%/ほとんど変化なし54%/減少傾向39%
■賃貸ビル事業に対する今後の見通し
 ▼短期(3年程度):楽観2%/やや楽観13%/どちらでもない40%/
           やや悲観36%/悲観9%
 ▼中長期(5年~10年後):楽観1%/やや楽観11%/どちらでもない41%/
              やや悲観36%/悲観11%

※ザイマックス不動産総合研究所と早稲田大学建築学科石田航星研究室が共同で2020年8月~9月に実施した中小規模ビルオーナーへのアンケート調査とヒアリング調査の結果。アンケートの有効回答数946(回答率8.7%)。回答者の属性は60才以上が60%以上、1棟~2棟の保有が約60%

【調査】東京の物流施設空室率が0.1%まで低下、JLL

■東京圏物流施設賃貸市場@2020年第3四半期
 ▼空室率:0.1%(YoY-1.9ポイント、QoQ-0.5ポイント) ※5四半期連続過去最低更新
  ●湾岸エリア:0.0%(QoQ±0.0ポイント)
  ●内陸エリア:0.1%(QoQ-0.8ポイント)
 ▼賃料:4341円(YoY+1.4%、QoQ-0.2%)
 ▼プロパティクロック:賃料上昇の減速フェーズ
■東京圏物流施設売買価格@2020年第3四半期
 YoY+1.6%、QoQ+0.1%
■東京圏物流施設総投資額
 ▼2020年第3四半期:2695億円(YoY+140.4%)
 ▼2020年第1四半期~第3四半期累計:5910億円(YoY+37.4%)

※賃料は坪あたり月額(共益費込み)。第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

【調査】店舗賃料の下落が鮮明に、JLL

■東京プライムリテールエリア1階賃料@2020年第3四半期
 ▼銀座:25万円(YoY-10.7%、QoQ-9.1%)
 ▼表参道:20万円(YoY-9.1%、QoQ-7.0%)
■東京プライムリテールエリア価格@2020年第3四半期
 YoY-17.4%、QoQ-15.7%
■東京区部リテールエリア投資額
 ▼2020年第3四半期:205億円(YoY-81.2%)
 ▼2020年第1四半期~3四半期累計:1427億円(YoY-32.4%)

※賃料は坪あたり月額(共益費込み)。第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

【予測】空室率ピークは2023Q1の4.5%、オフィスビル総研

■都心5区オフィスビル市場予測(空室率/募集賃料/新規供給/吸収需要)
 ▼2020Q4:2.1%/2万3693円/7700坪/-6万9600坪
 ▼2021Q1:3.1%/2万3484円/2万4000坪/-6万2000坪
 ▼2021Q2:3.4%/2万3726円/4万9400坪/2万7400坪
 ▼2021Q3:3.5%/2万3214円/9400坪/-700坪
 ▼2022Q3:4.3%/2万2673円/5万9600坪/3万2800坪
 ▼2023Q3:4.1%/2万1947円/3万3500坪/4万9500坪
 ※当面のピークは2023Q1の4.5%

※予測は2020年第3四半期時点。募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。例えば2020Q4は2020年第4四半期(10月~12月)

【調査】新型コロナの悪影響は「1年程度続く」が4割弱、不動研

■新型コロナウイルスのネガティブな影響@2020年10月時点
 「受けたが脱した」0.7%/「受けたが脱しつつある」14.0%/
 「受けており1年前後程度続く」37.5%/「受けており2年~3年程度続く」27.9%/
 「受けており今後深刻化する」5.9%/「現れていないが来年以降現れる」6.6%/
 「現れておらず今後もない」3.7%/「その他」3.7%
■新型コロナウイルスの予想収束時期@2020年10月時点
 「2020年末まで」0.8%/「来年春まで」11.3%/「来年夏まで」12.8%/
 「来年秋・冬まで」33.1%/「2年~3年必要」33.8%/「その他」8.3%

※2020年10月1日にアンケート調査を実施。137社が回答

【調査】期待利回りは物流が低下し店舗・ホテルが上昇、不動研

■期待利回り@2020年10月時点
 ▼Aクラスオフィスビル(丸の内、大手町):3.5%(HoH±0.0ポイント)
 ▼ワンルームタイプ賃貸マンション(城南地区):4.2%(HoH±0.0ポイント)
 ▼都心型高級商業店舗(銀座):3.5%(HoH+0.1ポイント)
 ▼郊外型ショッピングセンター(東京):5.4%(HoH±0.0ポイント)
 ▼マルチテナント型物流施設(江東区):4.3%(HoH-0.2ポイント)
 ▼宿泊特化型ホテル(東京):4.6%(HoH+0.1ポイント)

※アンケート調査で139社が回答。HoHは半年前比

【調査】全国オフィス賃料指数は7年連続上昇も上昇率低下、不動研

■オフィス賃料指数@2020年9月末時点
 全国:113.1(YoY+0.9%) ※7年連続YoYプラス、前年よりプラス幅縮小
  ▼東京圏:116.2(YoY+0.5%)
  ▼大阪圏:127.3(YoY+2.2%)
  ▼名古屋圏:109.2(YoY±0.0%)
  ▼3大都市圏以外:102.6(YoY+1.1%)
■共同住宅賃料指数@2020年9月末時点
 全国:99.5(YoY±0.0%) ※調査地点の約9割がYoY横ばい

※YoYは前年同月比

【調査】市街地価格指数がHoHマイナスに転じる、不動研

■全用途平均地価@2020年9月末時点
 全国:HoH-0.3% ※半年前はHoH+0.3%
  ▼6大都市:HoH-0.5% ※半年前はHoH+1.5%
  ▼東京区部:HoH-0.1% ※半年前はHoH+2.0%

※HoHは半年前比

【調査】62.7%の社員がテレワークを実施中、ザイマックス不動産総研

■オフィスへの出社状況@2020年9月
 完全テレワーク:6.4%/両方の使い分け:56.3%/完全出社:37.3%
■出社理由(複数回答)@2020年9月
 オフィスでしかできない業務がある(ハンコ文化など):57.9%
 オフィスの方が効率が良い・働きやすい:31.8%
 セキュリティの関係で業務を社外に持ち出すことができない:19.2% など
■テレワークの実施状況@2020年9月
 現在実施:62.7%/過去に一時実施:14.2%/未実施:23.2%
  ▼現実施者の場所ごとの時間割合
   在宅:87.4%/サテライトオフィス:8.9%/その他:3.7%

※2020年9月にアンケート調査を実施。在籍するオフィスが首都圏(1都3県)と回答した20才~60才の2060人から有効回答

【調査】千葉県マンション価格がYoYプラスに、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2020年9月
 首都圏総合:94.20(YoY+3.32%、MoM+0.46%) ※YoYプラス続く
  ▼東京都:105.59(YoY+5.07%、MoM+0.76%) ※YoYプラス続く
  ▼神奈川県:84.76(YoY-0.98%、MoM-0.54%) ※4カ月連続YoYマイナス
  ▼千葉県:71.09(YoY+1.18%、MoM+0.69%) ※4カ月ぶりにYoYプラス
  ▼埼玉県:75.61(YoY+3.39%、MoM+0.40%) ※YoYプラス続く

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】賃貸住宅の稼働率は一旦低下後に回復傾向へ、TMAX

東京23区でREITが保有する賃貸住宅(築20年以内)の稼働率は2007年以降、90%超の水準で推移している。2009年下半期は、2008年下半期に発生したリーマンショックの影響で都心部への転入超過が減り、93%まで低下したがその後は回復。特に2013年上半期~2020年上半期はアベノミクスの影響もあって回復傾向が鮮明で、2028年以降は97%超の水準が続いている。今後については新型コロナウイルスの感染拡大もあり、2021年に95%程度まで低下するだろう。しかし、一定期間の経過後の感染拡大終息に伴って経済状況や企業活動が回復し転入増加となれば、稼働率は回復傾向になると予測する。ただし、コロナ禍を起因として足元で起きた23区の人口減少傾向、外国人の減少、転出増加などは、年ベースでどの程度となるか、今後も定着していくか、これらが住宅市場にどの程度のインパクトを与えるについては、逐次注視していく必要があるだろう。

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