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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【調査】全国商業地地価が5年ぶりに下落、国交省

■住宅地地価上昇率@2020年7月1日時点
 全国:YoY-0.7% ※マイナス幅が拡大
  ▼圏域別:東京圏YoY-0.2%/大阪圏YoY-0.4%/名古屋圏YoY-0.7%
■住宅地見込み地地価上昇率@2020年7月1日時点
 全国:YoY-0.5% ※前年の横ばいからマイナスに
  ▼圏域別:東京圏YoY-2.4%/大阪圏YoY-1.2%
■商業地地価上昇率@2020年7月1日時点
 全国:YoY-0.3% ※5年ぶりにYoYマイナス
  ▼圏域別:東京圏YoY+1.0%/大阪圏YoY+1.2%/名古屋圏YoY-1.1%
■工業地地価上昇率@2020年7月1日時点
 全国:YoY+0.2% ※プラス幅が縮小
  ▼圏域別:東京圏YoY+1.7%/大阪圏YoY+1.2%/名古屋圏YoY-0.6%

※YoYは前年同期比

【分析】テレワークの普及で住宅需要に変化の可能性、都市未来総研

新型コロナウイルスの感染拡大防止策の一つとして、東京圏1都3県を中心にテレワークが急速に普及してきた。さらに感染終息後も、働き方改革やBCP(事業継続計画)、DX(デジタル変革)、コスト削減などの観点から、テレワークが活用され続けることが考えられる。テレワークの定着で従業員の通勤日数が減少すれば、職住近接・駅近物件を重視する傾向が薄れ、建物面積が広く仕事用のスペースや部屋を確保しやすい戸建て住宅の需要が高まる可能性がある。

【分析】新型コロナでオフィス環境に変化、都市未来総研

新型コロナウイルスの影響で働く場所や働き方に変化がみられつつある。これまで働き方改革の一環として進んできた感が強かったテレワークが、感染予防のために移動自粛が求められる中でBCM(事業継続マネジメント)の観点から導入・活用されるようになった。オフィス内での人との距離を確保する取り組みや、立地分散、多拠点化といった動きもみられる。今後、感染状況が深刻化したり終息までに時間がかかったりした場合、こうした変化がオフィスの需要や立地、さらにはオフィスのあり方そのものにまで大きな影響を与える可能性がある。

【調査】YoYプラス続く首都圏総合マンション価格指数、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2020年7月
 首都圏総合:93.40(YoY+2.41%、MoM+0.92%) ※YoYプラス続く
  ▼東京都:104.65(YoY+4.33%、MoM+0.93%) ※YoYプラス続く
  ▼神奈川県:84.78(YoY-0.47%、MoM+0.94%) ※2カ月連続YoYマイナス
  ▼千葉県:68.98(YoY-2.69%、MoM+1.05%) ※2カ月連続YoYマイナス
  ▼埼玉県:75.08(YoY+0.47%、MoM+0.68%) ※YoYプラス続く

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】REIT保有の物流施設資産額が4兆円超え、ARES

■REIT保有資産総額(上場+私募、暫定値)@2020年8月末
 23兆5683億円(上場19兆8052億円/私募3兆7631億円)
  ▼オフィス:9兆6874億円(上場8兆925億円/私募1兆5949億円)
  ▼物流施設:4兆33億円(上場3兆3588億円/私募6445億円)
  ▼商業施設:3兆8909億円(上場3兆4279億円/私募4630億円)
  ▼住宅:3兆5045億円(上場2兆8243億円/私募6802億円)
  ▼ホテル:1兆8701億円(上場1兆6285億円/私募2416億円)
  ▼その他:6122億円(上場4732億円/私募1390億円)
   ●上場の内訳:ヘルスケア施設2523億円/それ以外2209億円

※保有資産総額は取得価格ベース

【調査】2020上半期のREITによる物件取得額は5600億円、三井住友トラスト基礎研

■REIT運用状況@2020年上半期
 ▼分配金:YoY+3.2%(HoH-0.4ポイント)
 ▼NAV成長率:YoY+5.0%(HoH+0.1ポイント)
 ▼内部成長
  ●ポートフォリオ平均NOI利回り:YoY+4.9%(HoH-0.1ポイント)
  ●含み益率:21.3%(HoH+0.4ポイント)
 ▼外部成長
  ●物件取得:約5600億円 ※平均NOI利回り4.5%
  ●物件譲渡:約800億円 ※当期利益に占める売却益割合6.5%

※下半期は1月~6月。YoYは前年同月比、HoHは前半期比。物件の取得と譲渡は発表時期で集計

【調査】REIT保有底地の平均NOI利回りは4.57%、TMAX

■REITによる底地取引@2020年上半期末
 ▼累積物件数:156件(東京都26物件、東京都以外130物件)
 ▼累積取得金額:5160億円(東京都1422億円、東京都以外3738億円)
 ▼1物件あたりの平均取得額:32億円(東京都54億円、東京都以外28億円)
■REIT保有底地の平均NOI利回り@2020年上半期
 4.57%(YoY-0.16ポイント)
※YoYは前年同月比、上半期は1月~6月。NOI利回りはティーマックスの査定によるNOIを期末鑑定評価額で割った値

【分析】不動産価値が緑化で高まる、ニッセイ基礎研

「みどり」は都市空間において、景観(美しい街並み)を形成する機能や防災機能など、様々な役割を果たしている。新型コロナウイルスの感染拡大の影響もあり、住居選択において「みどり」の効果・機能が再認識・再評価されつつある。そこで「みどり」が住宅賃料に及ぼす影響を検証したところ、その多寡はマンション賃料に対して統計的に有意な影響を与えていることがわかった。具体的には、緑視率(視界に占める緑の面積的な割合)が 10%高いとマンション賃料は1326円高いことが示唆された。不動産事業者が「みどり」に配慮した環境整備に取り組むことは、不動産価値の向上に寄与する可能性が高いと考えられる。地方自治体の動きと連携し、街の道路や公園、広場などの緑化を進めることも有効だろう。

【調査】8割の企業が出社率を抑制、ザイマックス不動産総研

■オフィス出社率
 ▼制御状況
  極力無人13.8%/より少なく65.4%/原則出社・出社推奨7.0%/制限なし13.8%
 ▼目標出社率
  0%:1.5%/0%~50%:48.3%/50%~100%:48.7%/100%:0.6%/無回答:0.9%
 ▼現在の出社率
  0%:0.9%/0%~50%:44.0%/50%~100%:44.7%/100%:10.4%/無回答:0.0%
 ▼将来の出社率の意向
  0%:0.5%/0%~50%:21.0%/50%~100%:57.5%/100%:18.9%/無回答:2.0%

2020年8月19日~31日に、ザイマックスインフォニスタの取引先企業とZXY会員企業で首都圏1都3県に所在する計1372社を対象にメールによるアンケート調査を実施。有効回答586社(回答率42.7%)

【調査】分譲マンション発売戸数がYoY-8%、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2020年8月
 ▼発売:1669戸(YoY-8.2%、MoM-19.9%)
 ▼契約率:68.5%(YoY-6.9ポイント、MoM+6.1ポイント) ※2カ月連続70%割れ
 ▼価格:戸あたり6011万円(YoY-6.2%)、m2あたり93万3000円(YoY+4.2%)
 ▼販売在庫数:6858戸(YoY+110戸、MoM-392戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】東京圏の物流施設空室率が0.4%まで低下、サヴィルズ

■物流施設賃貸市場@2020年上半期
 ▼東京圏:空室率0.4%(YoY-2.9ポイント)
 ▼大阪圏:空室率3.0%(YoY-1.3ポイント)

※2020年上半期は2020年2月~2020年7月

【調査】都心オフィス賃料が4カ月連続低下、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2020年8月
 ▼空室率:0.66%(MoM+0.06ポイント)
 ▼募集賃料:3万1589円(MoM-351円) ※4カ月連続低下
 ▼現空面積:4万1152坪(MoM+3151坪)
 ▼募集面積:37万6529坪(MoM+3万160坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【分析】宿泊業の一部に回復のサイン、ニッセイ基礎研

オルタナティブデータとは、経済統計や財務情報など伝統的に活用されてきたデータ以外のデータの総称だ。伝統的なデータに比べ、高い頻度や細かい粒度のデータをタイムリーに得られることが多い。そうしたオルタナティブデータのデータプラットフォーム「V-RESAS」を、内閣府地方創生推進室と内閣官房まち・ひと・しごと創生本部事務局が2020年6月にリリースした。宿泊業については、観光予報プラットフォーム推進協議会が集計した宿泊数データなどを提供している。こうしたデータを基にした分析から、宿泊業は依然厳しい状況だが、(1)新規感染者数の少ない都道府県、(2)夫婦やカップル、一人といった少人数、(3)都道府県内の近距離、の3セグメントでGo Toトラベルキャンペーンの恩恵もあり、宿泊者数が回復、健闘していることがわかった。オルタナティブデータは、現状を適切かつタイムリーに把握するためのツールとして有用だろう。

【分析】投資市場で買い手と売り手の価格目線の乖離広がる、CBRE

2020年5月25日に全国で緊急事態宣言が解除され、6月からは投資活動が徐々に再開された。ただし、売り手と買い手の価格目線の乖離は以前より広がっている。募集価格も総じて高止まりが続き、成約件数は当面低迷するだろう。投資家は、「投資対象として魅力的なアセットタイプ」を、物流施設、住宅、オフィスの順で選んでいる。キャッシュフローの安定性を重視し、景気変動の影響を受けにくいアセットタイプを好む傾向が強まっている。

【調査】フレキシブルオフィスは賃貸オフィス全体の1%、CBRE

■都内フレキシブルオフィス市場@2020年3月末
 976拠点、17万6000坪
■23区の賃貸オフィスに入居するフレキシブルオフィス市場@2020年3月末
 191拠点、7万5000坪(賃貸オフィス全体に占める割合:約1%)
■23区の賃貸オフィス成約面積に占めるフレキシブルオフィス開設面積@2019年
 3.9%

※フレキシブルオフィスにはレンタルオフィス、サービスオフィス、シェアオフィス、コワーキングスペース(およびこれらのハイブリッド)が含まれる

【調査】都心5区で標準タイプマンションの賃料上昇続く、不動研

■都心5区のマンションm2あたり賃料@2020年上半期
 ▼新築(標準タイプ):4885円(YoY+3.3%、HoH+2.6%) ※6半期連続上昇
 ▼中古(標準タイプ):4484円(YoY+3.3%、HoH+2.6%) ※6半期連続上昇
■都心5区のマンションm2あたり価格@2020年上半期
 ▼新築(標準タイプ):153万円(YoY+10.3%、HoH+26.2%)
 ▼中古(標準タイプ):130万円(YoY+8.2%、HoH9+4.1%)

※上半期は1月~6月、YoYは前年同期比、HoHは前期比、中古は築10年

【分析】マンション賃料の経年劣化は駅からの距離で変わらない、三井住友トラスト基礎研とLIFULL

物件種別、物件タイプ、最寄り駅からの距離の三つの観点で、賃貸住宅の築年数経過による賃料単価の下落(経年変化)を分析した。その結果、賃貸アパートと賃貸マンションという物件種別では、築15年程度までは賃貸アパートの方が経年劣化は小さいが、築年の経過とともに差は薄れ、築25年以降は賃貸マンションの方が小さくなる。物件タイプについては、賃貸アパートと賃貸マンションの両方でシングルタイプよりコンパクトタイプの方が全期間を通じて小さい。最寄り駅からの距離では、コンパクトタイプの賃貸アパートでは駅から近い方が賃料の経年変化が小さかったが、賃貸マンションでは最寄り駅からの距離による違いはほぼ生じなかった。

【調査】東京Aグレード空室率が横ばい、JLL

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2020年8月
 ▼空室率:0.6%(YoY±0.0ポイント、MoM±0.0ポイント)
 ▼賃料:3万9654円(YoY+0.6%、MoM-0.6%) ※5カ月連続MoMマイナス
 ▼新規供給:1月~8月実績58万9000m2/9月~12月予定5万9000m2

※YoYは前年同月比、MoMは前月比。賃料は坪あたり月額(共益費込み)

【分析】深層学習を使いREIT個別銘柄のパフォーマンス要因を定量評価、三井住友トラスト基礎研

REITの個別銘柄のパフォーマンスに影響を与える要因を定量的に分析するため、深層学習を使ってモデルを構築し、株式リターンの予測根拠解析などに使われているLRP(Layer-Wise Relevance Propagation)手法を用いて各要因の寄与度を算出した。その結果、投資家がREITの投資判断の際に重視している指標は総じてパフォーマンスに対する寄与度が大きいことが改めて確認できた。特に1口あたり会社予想分配金の変化率のプラス寄与が大きく、予想P/NAVなどの寄与度も相対的に大きい。各要因の寄与度は時系列で変化し、コロナ禍では高収益性や割安感を示す指標より財務面の安全性を示すLTVの寄与度が大きくなる。さらに見通しの厳しいオフィス・商業・ホテルなどの物件保有比率のマイナス寄与が大きくなるなど、安全性の高さがパフォーマンスに大きく影響していることも確認できた。

【調査】オフィス賃料が80カ月ぶりに低下、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2020年8月
 3.07%(YoY+1.36ポイント、MoM+0.30ポイント) ※6カ月連続MoMプラス
  ▼新築ビル:2.46%(YoY-5.18ポイント、MoM+0.33ポイント)
  ▼既存ビル:3.09%(YoY+1.50ポイント、MoM+0.30ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2020年8月
 2万2822円(YoY+1038円、MoM-192円) ※80カ月ぶりにMoMマイナス
  ▼新築ビル:3万3235円(YoY+3316円、MoM+281円)
  ▼既存ビル:2万2588円(YoY+1055円、MoM-188円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】透明度ランキングで日本は2ランクダウンの16位、JLL

■国別透明度ランキング@2020年
 1位英国(2018年比変化なし)/2位米国(同1ランクアップ)
 3位オーストラリア(同1ランクダウン)/・・・/16位日本(同2ランクダウン)
■都市別透明度ランキング@2020年
 1位ロンドン/2位ロサンゼルス/3位サンフランシスコ

【調査】上昇続くオフィス空室率、ビルディング企画

■都心5区オフィス市況@2020年8月
 ▼空室率:2.99%(MoM+0.33ポイント) ※3カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:2万3827円(MoM+190円) ※小幅な動きが続く見通し
■名古屋2区オフィス市況@2020年8月
 ▼空室率:2.21%(MoM+0.15ポイント) ※5カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:1万2215円(MoM-52円) ※2カ月連続低下
■大阪4区オフィス市況@2020年8月
 ▼空室率:2.25%(MoM+0.21ポイント) ※5カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:1万1595円(MoM+180円) ※7カ月連続上昇

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【分析】業種や社員に適したワークプレイスの用意を、三井住友トラスト基礎研

オフィスに求められる役割には多様で、その重要度は職種などによって異なる。例えばイノベーションの実現を重視する場合、オフィスを縮小しても、意図せぬ相手との偶然の出会いや、外部環境から得る多様な刺激を維持できるのか、慎重に検討すべきだろう。ワークプレイスの選択肢は多様化しており、その特性は様々だ。企業として、職種ごと、さらには社員ごとの役割や事情の違いを認識し、多くの選択肢を用意することが重要かつ当然となっていく。その際、在宅勤務に加えてフレキシブルオフィス利用や、休暇を過ごしながら仕事もこなすワーケーションなども、選択肢として有効活用されることを期待したい。

【調査】倒産件数が8月までの累計でYoYプラス、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2020年8月
 ▼件数:27件(YoY+35.00%、MoM+17.39%) ※1月~8月累計でYoYプラス
 ▼負債総額:26億1100万円(YoY-32.86%、MoM-70.68%) ※3カ月ぶりにYoYマイナス

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】新型コロナの過度な影響懸念の後退でREIT指数が上昇、東京海上AM

■東証REIT指数@2020年8月末
 MoM+4.99%(配当込みベースではMoM+5.66%)
  ▼上旬:小幅上昇(世界各国で緩和的な金融政策が当面続くとの見方から)
  ▼中旬:上昇(新型コロナウイルスの影響に対する過度な懸念が後退して)
  ▼下旬:上昇(需給環境の好転期待や業界再編への期待高まりから)
■当面の市場見通し(2020年8月以降)
  ▼REIT各社のバランスシートは健全なことなどから底堅い展開になると想定
  ▼住宅や物流施設などのセクターの銘柄に買いが入りやすいと想定

※MoMは前月比

【調査】コロナ禍による不動産市況への影響を調査、CBRE

■投資マーケット:2020Q2の投資額はYoY-22%
■オフィスセクター:2020Q2の成約面積YoY-38%
■リテールセクター:リテーラーの34%が向こう1年程度は出店を抑制すると回答
■物流セクター:首都圏の賃料はこの半年で2.3%上昇

※2020Q2は2020年第2四半期(4月~6月)、YoYは前年同期比

【調査】日本リテールファンドがMCUBS MidCityを吸収合併へ、東証

■東証REIT指数@2020年8月末時点
 1747.53(MoM+83.05ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2020年8月
 2回24億円(累計買い入れ額6499億円)
■各投資法人の動向@2020年8月
 三菱地所物流リート投資法人、森ヒルズリート投資法人、
 ラサールロジポート投資法人が公募増資を発表
 日本リテールファンド投資法人が2021年3月1日にMCUBS MidCity投資法人を
 吸収合併すると発表

※MoMは前月比

【調査】新型コロナの再拡大で回復指標が悪化、JLL

■リカバリーインデックス@2020年7月
 不動産:24.7(MoM-28.0ポイント) ※最低値である5月比+9.1ポイント
 総合:62.6(MoM-10.9ポイント)

※2020年1月を基準とした相対値。総合は不動産に加え、ヘルス、金融、雇用、生産、需要、モビリティの計7領域を集計

【調査】大阪オフィスが賃料上昇の減速フェーズ入り、JLL

■大阪オフィス賃貸市場@2020年第2四半期末
 ▼空室率:1.0%(YoY+0.7ポイント、QoQ+0.3ポイント)
 ▼賃料:2万4206円(YoY+10.6%、QoQ+0.6%)
 ▼プロパティクロック:賃料上昇の減速フェーズ
■大阪Aオフィス売買市場@2020年第2四半期末
 ▼価格:YoY+21.0%、QoQ+1.5%
 ▼利回り:横ばい

※賃料は坪あたり月額(共益費込み)。第2四半期は4月~6月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】鑑定問い合わせ件数の減少続く、大和不動産鑑定

■鑑定問い合わせ件数指数@2020年8月16日~8月29日
 50(2週間前比-21)

※新型コロナウイルスの感染拡大前の平均値を100とした相対値

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