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各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【予測】物流施設の空室率は今後さらに下がる可能性も、一五不動産

■物流施設の2022年1月空室率@2020年1月時点の予測
 ▼シナリオ1(コロナ渦早期収束/EC強気):1.8%(2020年1月比-0.1ポイント)
 ▼シナリオ2(コロナ渦早期収束/EC例年並み):3.1%(2020年1月比+1.2ポイント)
 ▼シナリオ3(コロナ渦長期化/EC強気):4.1%(2020年1月比+2.2ポイント)
 ▼シナリオ4(コロナ渦長期化/EC例年並み):5.6%(2020年1月比+3.7ポイント)

※コロナ渦について、早期収束は2020年末で収束、長期化は2021年末で収束。ECについて、強気は例年以上の成長スピードを想定

【調査】新型コロナの影響で空室率や賃料の公表を見送り、CBRE

新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、2020年第1四半期(1月~3月)の銀座や表参道・原宿、心斎橋、栄における店舗の空室率と賃料の公表を見送った。空室率は感染リスクから繁華街での調査を控えたため、賃料は成約事例が大幅に減少して賃料想定が困難になったためだ。テナントの売上高減少に伴う既存店舗賃料の減額要請が散見されるが、要求する減額幅や減額期間、それに対するオーナーの回答も個別に異なっている。感染拡大を契機に退店を決めたテナントもあるが、それは感染拡大前から業績が芳しくなかった一部リテーラーに限られる。募集物件への入居申し込みをキャンセルしたり検討をストップしたりしたリテーラーの多くは決裁権者が欧米の海外ブランドだ。入居の契約を締結したリテーラーが違約金を払ってキャンセルした事例は今のところ見られていない。

【調査】オフィス空室率が2カ月連続上昇、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2020年4月
 1.56%(YoY-0.14ポイント、MoM+0.06ポイント) ※2カ月連続上昇
  ▼新築ビル:3.31%(YoY+0.48ポイント、MoM+0.34ポイント)
  ▼既存ビル:1.50%(YoY-0.16ポイント、MoM+0.05ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2020年4月
 2万2820円(YoY+1541円、MoM+226円) ※76カ月連続上昇
  ▼新築ビル:3万1391円(YoY+86円、MoM-293円)
  ▼既存ビル:2万2594円(YoY+1584円、MoM+221円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】売上高5%減で緊急融資プログラムの検討を、Colliers

2020年4月末時点の公表データに基づき、不動産業界に関連する日本政府の政策措置をまとめた。この結果から、テナントに対し、貸し主との交渉を通じて実現可能となる様々なコスト削減策を把握し、月間売上高が前年同月比5%以上減少した場合は緊急融資プログラムをいち早く検討することを推奨する。不動産ポートフォリオの詳細な分析を行い、新たな市場の動きに合わせて生じた取引機会や資産の再配置を機動的に行う。さらに、需要の先細りを逆手にとって有利な賃貸条件を追求し、不動産コスト削減を実現する。様々な貸借形態を取り込むことによって柔軟性を高めつつ、有利な貸借条件をより長期の期間にわたって確保しておくべきだ。一方、貸し主は、セクター別に異なる影響度を考慮したうえで賃料減額交渉に対する備えを十分に行うことが肝要だろう。

【予測】今後3年の大阪オフィス空室率は2%前後で横ばい、オフィスビル総研

■大阪市主要3区オフィスビル市場予測(空室率/募集賃料/新規供給/吸収需要)
 ▼2020Q2:1.9%/1万2415円/0坪/-8300坪 ※今後3年の空室率は2%前後
 ▼2020Q3:2.2%/1万2605円/900坪/-5400坪
 ▼2020Q4:2.2%/1万2923円/0坪/1400坪
 ▼2021Q1:2.1%/1万3239円/0坪/1100坪
 ▼2022Q1:2.1%/1万3733円/2万8600坪/2万1500坪
 ▼2023Q1:1.8%/1万4253円/6700坪/-200坪

※予測は2020年第1四半期時点。募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。例えば2020Q2は2020年第2四半期(4月~6月)

【調査】オフィステナントの64%が事業環境の悪化を想定、CBRE

■2020年下期の事業環境
 悪くなる64%/ほぼ同じ24%/良くなる12%  ※51%が10%~30%の売上減
■賃借の意思決定への影響
 全くない57%/移転計画の保留16%/契約スケジュールの遅れ13% など
■テナントとオーナーとの賃貸借契約の協議
 協議予定なし82%/協議予定あり13%/協議済み5%
■オーナーからの支援策の提供
 ありで内容に満足6%/ありでさらなる支援を期待11%/なし83%
※日本のオフィステナントを対象としたアンケート調査を2020年3月31日~4月10日に実施。有効回答数317

【分析】新型コロナ感染拡大の日本版IRへの影響、三井住友トラスト基礎研

日本初のカジノ事業を含むIR(Integrated Resort、統合型リゾート)は、2020年代半ば以降の開業をめざして、一部では地方公共団体による民間事業者選定(RFP:Request for Proposal)が進行していた。しかし、政府・地方公共団体が新型コロナウイルスの感染拡大への対応に追われる状況となり、IR事業計画は当初想定していたスケジュールの見直しが必要となっている。日本版IRの投資規模は世界のカジノのなかでも大規模で、IR事業者は多額の初期投資が必要だ。感染拡大により、ラスベガスやマカオといった既設IRの収益悪化は避けられず、日本参入をめざすIR事業者の手元資金の枯渇も危ぶまれる。パンデミックリスクの顕在化を受けて、IRへの事業参画や投融資を計画する民間事業者も、収益予想のダウンサイドを踏まえた事業計画の再検証や、計画内容の再構築を検討する必要があるだろう。

【調査】中央・渋谷区マンション募集賃料が過去最高を更新、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2020年3月末
 ▼千代田区:MoM+213円、YoYプラス
 ▼中央区:1万6969円(MoM+59円、YoYプラス) ※集計開始以来最高値更新
 ▼港区:MoM-384円、YoYプラス
 ▼新宿区:MoM+87円、YoYプラス
 ▼渋谷区:1万8933円(MoM+632円、YoY+1413円) ※集計開始以来最高値更新

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】首都圏マンション価格指数が5カ月連続YoYプラス、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2020年2月
 首都圏総合:93.68(YoY+2.01%、MoM+0.17%) ※5カ月連続YoYプラス
  ▼東京都:103.72(YoY+3.41%、MoM+0.26%) ※YoYプラス続く
  ▼神奈川県:85.61(YoY-1.87%、MoM-0.44%) ※4カ月連続YoYマイナス
  ▼千葉県:72.48(YoY-0.38%、MoM+0.55%) ※YoYマイナスに転じる
  ▼埼玉県:77.59(YoY+4.19%、MoM+0.69%) ※3カ月連続YoYプラス

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】地価上昇が大都市から地方都市に波及、都市未来総研

2020年3月に国土交通省から「令和2年(2020年)地価公示」(2020年1月1日時点)が公表された。地下は三大都市圏や地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)を中心に上昇基調にある特に地方四市の地価は、全用途で上昇幅が前年より拡大している。四市を除く地方圏その他の地価も住宅地が下落から上昇に転じるなど、地価上昇が大都市から地方都市に波及している。ただし、東京都区部では地価上昇に一服感もみられる状況だ。

【分析】新型コロナ感染拡大でオフィスの役割を再認識、三井住友トラスト基礎研

新型コロナウイルスの感染拡大に対応するため、2020年4月7日に緊急事態宣言が出された都府県を中心に在宅勤務率が急上昇している。多くの企業が、極力多くの従業員が在宅勤務できる環境の構築を迫られ、実際に構築に着手したことや多くの従業員が、在宅勤務のメリットとデメリットを実際に経験したことの意義は大きい。多くの企業が拠点型オフィス、テレワークオフィス、在宅勤務から働く場所を柔軟に選択できる相互補完的なオフィス戦略にシフトすると考えられる。その場合、オフィスは「自宅より集中でき業務効率を高められる場所」、「公私にわたって対面のコミュニケーション機会を与える場所」、「オフィスでしかできない業務を行う場所」、「心身ともにリフレッシュする場所」、「一体感を生み出す場所」としての役割が期待・再認識されるだろう。この期待・再認識を通じ、オフィスの評価軸として、上記の五つの役割を実現できるかどうかが改めて意識・重要視されると考えられる。

【調査】東京都の賃貸住宅空室率指数が上昇、タス

■賃貸住宅空室率指数@2020年2月
 ▼東京都:13.48(YoY+0.40ポイント、MoM+0.16ポイント)
  ●23区:13.51(YoY+0.84ポイント、MoM+0.19ポイント)
  ●市部:13.29(YoY-2.75ポイント、MoM+0.11ポイント)
 ▼神奈川県:16.41(YoY-0.16ポイント、MoM+0.05ポイント)
 ▼埼玉県:16.03(YoY-0.23ポイント、MoM+0.05ポイント)
 ▼千葉県:14.76(YoY-2.31ポイント、MoM-0.22ポイント)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】23区空室率の過去最低更新が続く、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィス稼働状況@2020年第1四半期
 ▼空室率:0.71%(QoQ-0.07ポイント) ※過去最低を更新
 ▼空室:増加面積15万坪/減少面積16万2000坪/消化率50.5%
■成約賃料@2020年第1四半期
 ▼新規成約賃料インデックス:137(QoQ+9ポイント)
 ▼新規成約賃料ID:+43(QoQ+5ポイント) ※20四半期連続プラス圏
 ▼支払賃料インデックス(新規と継続の両方を含む):101(QoQ+1ポイント)
■フリーレント@2020年第1四半期
 ▼付与率(1日以上):36.6%(QoQ-4.2ポイント)
 ▼平均付与月数(全契約):1.2カ月(QoQ-0.1カ月)

※第1四半期は1月~3月。QoQは前期比

【調査】首都圏の物流施設空室率が0.5%まで低下、CBRE

■首都圏大型マルチテナント型物流施設市場@2020年第1四半期
 ▼空室率:0.5%(QoQ-0.6ポイント) ※2004年の調査開始以来最低値を更新
 ▼実質賃料指数:4380円(QoQ+2.1%)
■近畿圏大型マルチテナント型物流施設市場@2020年第1四半期
 ▼空室率:3.7%(QoQ-0.3ポイント)
 ▼実質賃料指数:3810円(QoQ±0.0%)
■中部圏大型マルチテナント型物流施設市場@2020年第1四半期
 ▼空室率:7.9%(QoQ-1.7ポイント)
 ▼実質賃料指数:3590円(QoQ+0.3%)

※実質賃料指数は坪あたり月額。第1四半期は1月~3月。QoQは前四半期比、HoHは前半期(前々四半期)比

【予測】オフィス空室率が上昇基調に、オフィスビル総研

■都心5区オフィスビル市場予測(空室率/募集賃料/新規供給/吸収需要)
 ▼2020Q2:1.4%/2万3851円/5万4800坪/-1万2900坪
 ▼2020Q3:2.2%/2万3815円/5万5600坪/-1万2900坪
 ▼2020Q4:3.0%/2万4175円/7400坪/-6万4500坪
 ▼2021Q1:3.6%/2万4085円/2万2700坪/-2万2700坪
 ▼2022Q1:4.2%/2万4139円/6500坪/-3600坪
 ▼2023Q1:5.1%/2万4009円/12万500坪/8万7300坪

※予測は2020年第1四半期時点。募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。例えば2020Q2は2020年第2四半期(4月~6月)

【調査】2020年以降の超高層マンション竣工予定は258棟、不動産経済研

■超高層マンション建設・計画数@2020年以降
 全国:258棟、10万3100戸
  ▼首都圏:177棟、8万1525戸
  ▼近畿圏:28棟、9242戸
  ▼その他:53棟、1万2333戸

※超高層マンションは20階建て以上

【調査】東京Aグレード賃料が3万9000円に、CBRE

■東京オフィス市場@2020年第1四半期
 ▼グレードA空室率:0.9%(YoY+0.3ポイント、QoQ+0.4ポイント)
 ▼オールグレード空室率:0.6%(YoY±0.0ポイント、QoQ-0.1ポイント)
 ▼グレードA賃料:3万9000円(YoY+3.7%、QoQ+0.5%)
■大阪オフィス市場@2020年第1四半期
 ▼グレードA空室率:0.5%(YoY±0.0ポイント、QoQ+0.3ポイント)
 ▼オールグレード空室率:0.7%(YoY-0.6ポイント、QoQ-0.1ポイント)
 ▼グレードA賃料:2万6500円(YoY+8.8%、QoQ+2.1%)
■名古屋オフィス市場@2020年第1四半期
 ▼グレードA空室率:1.2%(YoY+1.1ポイント、QoQ+1.1ポイント)
 ▼オールグレード空室率:1.0%(YoY±0.0ポイント、QoQ+0.3ポイント)
 ▼グレードA賃料:2万8200円(YoY+5.8%、QoQ+1.4%)

※第1四半期は1月~3月。賃料は坪あたり月額の想定成約賃料。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】新型コロナの影響拡大にも投資家の6割は投資方針を変えず、CBRE

■取得と売却に対する意欲
 ▼取得額:「前年より増える」44%(YoY+13ポイント)
 ▼売却額:「前年より増える」28%(YoY+2ポイント)
■魅力的な投資戦略・アセットタイプ
 ▼投資戦略:「プライムまたはコア」29%(YoY-6ポイント)
 ▼アセットタイプ:オフィスビル38%(YoY-12ポイント)
■新型コロナウイルスの感染拡大のインパクト
 ▼投資業務:「影響があった」41%
 ▼投資方針:「変わらない」62%/「取得額を減額する」17%など

※2019年12月~2020年2月に実施した日本の投資家へのアンケート調査の結果(回答数249。ほぼすべてが新型コロナウイルス対策のため中国の武漢市が封鎖された2020年1月23日より前に回答)。新型コロナウイルスの感染拡大のインパクトについては、2020年3月下旬に新たな調査を実施(回答数95)

【調査】投資家の75%以上が前年以上の取得を予定、CBRE

■取得に対する意欲@ 2020年1月23日(中国武漢市封鎖)より前
 「前年より増加」43%/「前年と同じ」40%/「前年より減少」13%
■取得に対する意欲@2020年1月23日(中国武漢市封鎖)以降
 「前年より増加」43%/「前年と同じ」34%/「前年より減少」22%
■魅力的な投資戦略
 ▼投資戦略:「プライムまたはコア」35%(YoY+12ポイント)

※2019年12月~2020年2月に実施した投資家へのアンケート調査の結果(回答数610。うち531は新型コロナウイルス対策のため中国の武漢市が封鎖された2020年1月23日より前に回答)

【調査】東京オフィス市場は堅調も弱含む見込み、サヴィルズ

■都心5区グレードAオフィス市場@2020年第1四半期
 ▼賃料:3万7759円(YoY+7.1%、QoQ+1.0%)
 ▼空室率:0.3%(YoY±0.0ポイント、QoQ±0.0ポイント)
 ※新型コロナウイルスの感染拡大で市場の勢いは弱含む見込み
■都心5区大規模グレードBオフィス市場@2020年第1四半期
 ▼賃料:2万8558円(YoY+6.5%、QoQ+1.3%)
 ▼空室率:0.3%(YoY±0.0ポイント、QoQ±0.0ポイント)

※賃料は坪あたり月額。第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【分析】投資家がESGに高い関心、三井住友トラスト基礎研

2020年1月に実施したアンケート調査によると、不動産運用会社に対して投資家から照会が多かったESGファクターは「環境認証の結果」や「事業継続計画(BCP)関連諸規則の有無・内容」などだった。今後に向けては、気候関連財務情報開示タスクフォース(TCFD)対応に関連して「環境指標(温室効果ガス、水消費量等)の削減状況・削減目標」などの関心が高まるだろう。また新型コロナウイルス(COVID-19)の感染拡大を契機として、「従業員への福利厚生・労働環境整備状況」や「テナント(執務者・居住者等)の健康と快適性」などへの関心が高まることも考えられる。

【分析】大都市圏では減少している空き家率、都市未来総研

2018年の住宅・土地統計調査によれば、同年10月時点の全国の住宅総数は約6241万戸で、そのうち空き家は約849戸だ。30年前と比較すると、それぞれ1.5倍、2.2倍に増加している。住宅総数に占める空き家の割合である空き家率は上昇が続いており、2018年は13.6%と過去最高を記録した。一方で東京、名古屋、大阪を中心とする大都市圏では空き家率が減少している。

【調査】分譲マンション契約率が7カ月ぶりに70%台、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2020年3月
 ▼発売:2142戸(YoY-35.8%、MoM+44.0%) ※7カ月連続YoYマイナス
 ▼契約率:70.0%(YoY-2.2ポイント、MoM+10.7ポイント) ※7カ月ぶりに70%台回復
 ▼価格:戸あたり6156万円(YoY-6.0%)、m2あたり97万3000円(YoY+2.7%)
 ▼販売在庫数:7888戸(YoY-379戸、MoM-278戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】2020年後半から東京オフィス市場に景気後退の影響、Colliers

東京オフィス市場は、2020年後半から景気後退の余波を受けるが、2021年内には段階的に市場が回復すると予想する。金融危機と同様の需要消滅を仮定しても、新規需要(ネットアブソープション)がマイナスに落ち込まない見込みだ。過去の教訓から、貸し主は危機対応への備えができており、今後についても2020年は供給の92%以上、2021年は52%以上がテナント内定済み。こうした状況から、テナントは市況が回復する前にリース契約を早めに更新し、賃料の節約を実現しておくことが得策となる。貸し主は、小売りや娯楽など影響が甚大な業界のテナントからの賃料収入の不足に備えるべきだろう。リスクプレミアムは今後6カ月~9カ月程度高止まりする見通しであることから、投資家には安定したテナントを確保できる質の高いオフィスビルに焦点を絞って投資することを推奨する。

【調査】空室率が0.41%まで低下、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2020年3月
 ▼空室率:0.41%(MoM+0.09ポイント) ※統計開始以来最低値
 ▼募集賃料:3万1889円(MoM-139円) ※小幅低下
 ▼現空面積:3万59坪(MoM-4911坪)
 ▼募集面積:29万48坪(MoM+7545坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【分析】2020年竣工の物流施設の半数はテナント内定済み、CBRE

2019年、物流施設の需要が大きく伸びた。首都圏の大規模マルチテナント物流施設の新規需要は前年の1.6倍にあたる70万坪を超えた。さらに2020年は、首都圏で竣工予定の43万坪の半数近い49.7%でテナントが決定もしくは内定している。このように過去最高の盛り上がりを見せている需要をけん引しているのがeコマース(電子商取引)だ。

【調査】今後の店舗賃料は下落方向、C&W

■トッププライムリテール賃料@2020年第1四半期
 ▼銀座:40万円(YoY±0%) ※今後12カ月の予測は下落
 ▼新宿:32万円(YoY±0%) ※今後12カ月の予測は下落
 ▼表参道:30万円(YoY±0%) ※今後12カ月の予測は下落
 ▼渋谷:20万円(YoY±0%) ※今後12カ月の予測は横ばい

※賃料は坪あたり月額。第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比

【調査】東京Aグレード賃料が2009年第1四半期以来の4万円台を回復、JLL

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2020年第1四半期
 ▼空室率:0.7%(YoY-0.4ポイント、QoQ+0.1ポイント) ※4四半期連続1%未満
 ▼賃料:4万317円(YoY+4.1%、QoQ+1.2%) ※2009年第1四半期以来の4万円台
■東京Bグレードオフィス賃貸市場@2020年第1四半期
 ▼空室率:0.1%(YoY-0.3ポイント、QoQ-0.1ポイント) ※8四半期連続1%未満
 ▼賃料:2万5882円(YoY+5.4%、QoQ+1.6%)

※第1四半期は1月~3月。賃料は坪あたり月額(共益費込み)。YoYは前年同月比、QoQは前四半期比

【調査】オフィス空室率が9カ月ぶりに小幅上昇、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2020年3月
 1.50%(YoY-0.28ポイント、MoM+0.01ポイント) ※9カ月ぶりに小幅上昇
  ▼新築ビル:2.97%(YoY+0.07ポイント、MoM-0.98ポイント)
  ▼既存ビル:1.45%(YoY-0.29ポイント、MoM+0.03ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2020年3月
 2万2594円(YoY+1460円、MoM+46円) ※75カ月連続上昇
  ▼新築ビル:3万1684円(YoY+1330円、MoM+1345円)
  ▼既存ビル:2万2373円(YoY+1518円、MoM+42円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】日本へのインバウンド投資が大幅拡大、CBRE

■日本へのインバウンド投資額@2019年
 88億ドル(YoY+91%)
  ▼内訳:米州34%/EMEA3%アジア太平洋地域45%
■日本発のアウトバウンド投資額@2019年
 30億ドル(YoY+40%)
  ▼内訳:米州53%/EMEA9%/アジア太平洋地域38%

※EMEAは欧州・中東・アフリカ。YoYは前年比

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