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各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【調査】REIT保有資産総額が22兆4843億円に、ARES

■REIT保有資産総額(上場+私募、暫定値)@2019年12月末
 22兆4843億円(上場19兆1265億円/私募3兆3578億円)
  ▼オフィス:9兆4412億円(上場7兆9296億円/私募1兆5116億円)
  ▼商業施設:3兆7856億円(上場3兆3678億円/私募4178億円)
  ▼物流施設:3兆6190億円(上場3兆798億円/私募5392億円)
  ▼住宅:3兆3885億円(上場2兆7671億円/私募6214億円)
  ▼その他:2兆2500億円(上場1兆9823円/私募2677億円)
   ●上場の内訳:ホテル1兆5959億円/ヘルスケア施設1837億円/それ以外2027億円

※保有資産総額は取得価格ベース

【調査】住宅価格指数が59カ月連続YoYプラス、国交省

■不動産価格指数(全国住宅総合)@2019年10月
 112.0(YoY+0.1%) ※59カ月連続YoYプラス
 ▼タイプ別内訳(全国)
  住宅地99.3(YoY-1.2%)/戸建て住宅100.5(YoY-1.1%)/
  マンション(区分所有)147.4(YoY+3.0%)
 ▼都市圏別内訳(住宅総合)
  南関東圏114.9(YoY+0.3%)/名古屋圏106.7(YoY+1.7%)/
  京阪神圏116.6(YoY+0.3%)

※YoYは前年同月比

【分析】細る地方主要都市の分譲マンション供給、都市未来総研

国内8政令指定都市(札幌、仙台、名古屋、京都、大阪、神戸、広島、福岡)の分譲マンションは、供給戸数が2010年代前半のピークを付けた後は減少基調で、価格も2013年~2014年あたりから急速に高額化している(東京カンテイのデータ)。一部の都市ではインバウンドの宿泊需要が旺盛なホテルや、一棟賃貸マンションなどとの用地取得競争が激化している様子がうかがえる。物件の高額化で売れ行きが鈍るなか、在庫リスクを減らすためにデベロッパーが期分けを多くして供給ペースを抑える動きも見られる。

【調査】首都圏住宅価格指数が2カ月連続YoYプラス、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2019年11月
 首都圏総合:91.55(YoY+0.32%、MoM-0.23%) ※2カ月連続YoYプラス
  ▼東京都:100.79(YoY+0.46%、MoM-0.85%) ※YoYプラス続く
  ▼神奈川県:85.46(YoY-0.78%、MoM-0.57%) ※3カ月連続YoYマイナス
  ▼千葉県:71.39(YoY+2.86%、MoM+1.09%) ※4カ月連続YoYプラス
  ▼埼玉県:74.35(YoY-0.30%、MoM+4.39%) ※4カ月連続YoYマイナス

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】フレキシブルワークスペースの現地化が進む、Colliers

2019年後半から運営者やテナントからの床需要が鈍化したとはいえ、フレキシブルワークスペース市場は今後も健在だろう。今後は東京に適した市場構造に進化し、より現地化が進んでいくとみる。他国と違い、総合型の大手不動産会社が優位な日本市場では、テナントはコア業務のためのスペースと従業員数の変動に応じたフレキシブルワークスペースを合わせて長期契約で借りる「フレックス & コア型」ビジネスモデルが勝ち残っていく公算が大きい。このモデルは、貸し主にとっては質の高いテナントを維持しつつも、常に変動する人員数に合わせたオフィス環境を提供することで追加の賃料収入を稼げる可能性がある。このため、オフィス環境にフレキシブルな要素を幅広く導入してビルの競争力を高めることが重要になるだろう。この際、フレキシブルワークスペースの運営に不慣れなら、経験豊富な運営業者にアウトソーシングすれば良い。投資家には、既存ビルのテナント向けサービスとアメニティの向上による賃料収入の引き上げに焦点を当て、運営業者と提携して活用度の低い物件の価値を高めたうえで売却する戦略を取ることを推奨する。テナントは、フレキシブルワークスペース活用に伴う費用対効果を管理会計の観点から認識し、総合的に生産性を向上させる観点から1人あたりの占有コストを再評価すべきだ。

【調査】東京Aグレード賃料が3万8800円に、CBRE

■東京オフィス市場@2020年第4四半期
 ▼グレードA空室率:0.5%(YoY-0.2ポイント、QoQ-0.2ポイント)
 ▼オールグレード23区空室率:0.7%(YoY-0.1ポイント、QoQ±0.0ポイント)
 ▼グレードA賃料:3万8800円(YoY+3.7%、QoQ+1.2%)
■大阪オフィス市場@2019年第4四半期
 ▼グレードA空室率:0.2%(YoY-0.8ポイント、QoQ-0.1ポイント)
 ▼オールグレード空室率:0.8%(YoY-0.9ポイント、QoQ-0.1ポイント)
 ▼グレードA賃料:2万5950円(YoY+8.8%、QoQ+1.2%)
■名古屋オフィス市場@2019年第4四半期
 ▼グレードA空室率:0.1%(YoY-0.4ポイント、QoQ±0.0ポイント)
 ▼オールグレード空室率:0.7%(YoY-0.4ポイント、QoQ-0.2ポイント)
 ▼グレードA賃料:2万7800円(YoY+5.1%、QoQ+1.8%)

※第4四半期は10月~12月。賃料は坪あたり月額の想定成約賃料。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】私募RIETへの出資総額が2兆円超え、ARES

■私募REIT市場@2019年12月末
 ▼投資法人数:31(YoY+3、QoQ±0)
 ▼資産総額:3兆3578億円(YoY+16.5%、QoQ+1.4%)
  ●内訳:オフィス45.0%/住宅18.5%/商業施設12.4%/物流施設16.1%/その他8.0%
 ▼物件総数:833(YoY+120、QoQ+12)
  ●内訳:オフィス187/住宅353/商業施設107/物流施設94/その他92
 ▼出資総額:2兆234億円(YoY+17.3%、QoQ+1.8%)
  ●内訳:年金20.2%/中央金融法人26.9%/地域金融機関37.6%/事業会社など15.4%

※資産総額は保有物件の取得価格合計。出資総額は投資口の振込金額合計。YoYは前年同月比、QoQは前四半期(3カ月前)比

【分析】私募ファンドにおけるセキュリティトークン化、三井住友トラスト基礎研

不動産私募ファンドのセキュリティトークン化は2020年内にも実現し、徐々に普及していくだろう。まず、クローズドエンド型の私募ファンドで多く利用されているGK-TKスキームによる匿名組合出資持分に関して、プライマリーマーケットでの活用が有効と考えられる。次に、いずれは私募REITなどでも活用される可能性があるのではないだろうか。私募REITでは、投資家間で譲渡する際の投資口価格の決定方法やAMの承認方法など、クリアすべき課題もあり、実現にはある程度時間がかかるだろう。しかし、セキュリティトークン化が実現できれば、ホワイトリストなどを活用したセカンダリーマーケットの形成による投資口の流動性向上などが期待できる。

【予測】今後10年の不動産市場を考察、CBRE

■オフィス
 従前はオフィスに従業員が合わせていたが、今後はオフィスを従業員に合わせることが主流になる。オフィス立地の分散化も進むだろう
■店舗
 グリーンコンシューマーと呼ばれる消費者の増加が、リテーラーの店舗選択に変化を促す。環境性能の高いことが店舗の付加価値となり、ブランドの出店ニーズが集まることで賃料水準の上昇にもつながるだろう
■物流
 電子商取引(EC)化率の上昇に伴い、物流施設に対するニーズが今後も拡大する。特に、女性の就業人口の増加と高齢化が食品類の宅配の増加を促す。冷蔵・冷凍倉庫の増加、場合によっては厨房設備を併設した物流施設の登場も考えられる
■ホテル
 向こう10年間でみて供給は過剰にはならないだろう。中長期的なインバウンド需要の拡大には、既存ストックのホテルでは量的にも質的にも対応しきれない
■データセンター
 AI(人口知能)、IoT(internet of things)の普及、ビッグデータの利用の拡大がデータトラフィックの急増を招き、データセンターが電気、ガスなどのような社会インフラとして重要性を高める。新規開発の期間は3年~5年程度かかるため、既存物件の転用や再利用も視野に入ってくるだろう
■投資
 ほかの金融商品に比べて相対的に高い利回りや安定した収益が期待できる不動産投資は、機関投資家による年金など長期資金の運用先として、ニーズはさらに高まると考えられる

【調査】機関投資家が選ぶ都市別ランキングで東京が3位に、ANREV

■グローバル機関投資家がアジア太平洋地域で選ぶ投資先ランキング@2020年
 ▼都市
  1位:シドニー(65.9%)/2位:メルボルン(58.5%)/3位:東京(56.1%)/
  4位:大阪(46.3%)/5位:中国ティア1都市(41.5%)/・・・/
  9位:その他の日本の都市、中国ティア2都市(19.5%)
 ▼都市とセクターの組み合わせ
  1位:メルボルン・オフィス(51.2%)/2位:シドニー・オフィス(48.8%)/
  3位:東京・住宅(41.5%)/4位:シドニー・産業&物流(39.0%)/
  5位:東京・産業&物流、東京・オフィス、大阪・住宅(36.6%)/
  8位:大阪・オフィス、中国ティア1都市・産業&物流(34.1%)

【調査】新築マンション発売戸数はYoY-14.3%、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2019年12月
 ▼発売:6392戸(YoY-14.3%、MoM+94.1%)
 ▼契約率:61.3%(YoY+11.9ポイント、MoM+6.1ポイント)
 ▼価格:戸あたり5876万円(YoY-0.3%)、m2あたり83万9000円(YoY-2.7%)
 ▼販売在庫数:9095戸(YoY-457戸、MoM+1570戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【予測】東京グレードAオフィス賃料は2020年後半に弱含む、CBRE

■動向
 ▼オフィス:タイトな需給環境を背景に東京以外の全都市で今後も賃料は上昇
 ▼店舗:インバウンド需要取り込み成功業種を中心に出店ニーズ旺盛
 ▼物流:向こう2年間、需給バランスは三大都市圏のいずれでも逼迫した状況が続く
 ▼投資:機関投資家を中心に投資意欲は引き続き高い
■2021年末時点の賃料予測(2019年末比)
 ▼東京グレードAオフィス:-0.5% ※2020年後半は弱含むも2021年に持ち直す
 ▼路面店舗:+1.4%
 ▼首都圏大型マルチテナント型物流施設:+2.4%

※店舗は銀座ハイストリートについて記載

【分析】キャップレートは低下もイールドギャップは横ばい、TMAX

REITの2019年12月末時点の不動産キャップレート(全用途・加重平均値)は4.51%と、ファンドバブル期の最低値(2007年11月:4.66%)を下回っている。不動産キャップレートは、リーマン・ショック後の2009年8月までは上昇が続いたが、その後は下落トレンドとなっている。特に2013年4月に開始された量的質的金融緩和以降は下落幅が大きくなり、同金融政策開始時点から現在までの下落幅は76bpsだ。一方、不動産キャップレートと10年物国債利回りの差であるイールドギャップは同期間で14bpsの下落と、おおむね横ばいを維持している。不動産キャップレートが下落したにも関わらず、イールドギャップが横ばいである理由は、10年物国債利回りの大幅な下落だ。日本銀行による量的質的金融緩和を背景に、同期間の10年物国債利回りの下落幅(63bps)は不動産キャップレートの下落幅と同程度となっており、この結果として2019年12月末時点のイールドギャップは4.54%の水準(10年物国債利回りは-0.025%)となっている。

【調査】多くの投資家が不動産を投資対象に、三井住友トラスト基礎研

■年金基金の今後の不動産投資に対するスタンス@2019年10月~11月
 不動産投資を実行する/増やす予定である:19%(YoY+9ポイント)
 不動産投資は、検討すべき投資対象の一つとして考えている:22%(YoY-8ポイント)
 現状の不動産投資額を維持する予定である:32%(YoY+2ポイント)
 不動産投資は減らす予定である:3%(YoY+2ポイント)
 不動産投資は行っておらず、今後も行う予定はない:24%(YoY-4ポイント)
■機関投資家の今後の不動産投資に対するスタンス@2019年10月~11月
 不動産投資を実行する/増やす予定である:58%(YoY±0ポイント)
 不動産投資は、検討すべき投資対象の一つとして考えている:12%(YoY-2ポイント)
 現状の不動産投資額を維持する予定である:24%(YoY+10ポイント)
 不動産投資は減らす予定である:0%(YoY±0ポイント)
 不動産投資は行っておらず、今後も行う予定はない:6%(YoY-8ポイント)

※年金基金と機関投資家などを対象にアンケート調査を実施。回答数92(年金基金59、機関投資家33)。YoYは前年同期比

【分析】国立大学の貸し付けによる所有地活用、都市未来総研

国立大学法人法が一部改正され、2017年4月から国立大学法人が所有する土地などを無関係な第三者に貸し付けられるようにする措置が講じられた。これに伴い、従来の売却に加えて貸し付けによる土地活用の動きがみられるようになってきた。2018年には更地を駐車場用途向けに貸し付ける動きが始まり、2019年に入ると定期借地権を設定した開発事業への活用も広がりを見せている。

【調査】東京A・Bグレードとも賃料上昇続く、JLL

  • 2020/01/15

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2019年第4四半期
 ▼空室率:0.6%(YoY-0.4ポイント、QoQ-0.06ポイント) ※3四半期連続1%未満
 ▼賃料:3万9857円(YoY+4.4%、QoQ+0.8%)
■東京Bグレードオフィス賃貸市場@2019年第4四半期
 ▼空室率:0.2%(YoY-0.2ポイント、QoQ-0.1ポイント) ※7四半期連続1%未満
 ▼賃料:2万5476円(YoY+6.4%、QoQ+1.5%)

※第4四半期は10月~12月。賃料は坪あたり月額(共益費込み)。YoYは前年同月比、QoQは前四半期比

【分析】2020年にYoY+7%が見込まれるアジア不動産投資市場、Colliers

アジア経済は減速しているものの、縮小してはいない。インドや中国南部では急成長を続ける都市もある。オフィス賃貸市場は地域によって状況が異なる。シンガポール、マニラ、バンガロールの賃料は今後3年~5年間、安定的に上昇するだろう。逆に香港や上海はトップロケーションであり続けるが、賃料は押し下げられる見込みだ。アジア主要都市での投資活動は、不透明な状況のなかで2019年は堅調だった。2020年は投資総額が前年比+7%と増えると予測している。シンガポール、東京、バンガロールのオフィス資産は依然として投資妙味がある。シンガポールと東京では一部のホテルやリテール資産も注目されている。中国、韓国、インドの物流施設やデータセンターは高いリターンが見込まれる。ただし、これらへの投資には相応の専門知識が必要だ。

【調査】空室率は2か月連続低下で0.5%台に、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2019年12月
 ▼空室率:0.59%(MoM-0.09ポイント) ※2018年3月以来の0.5%台
 ▼募集賃料:3万1293円(MoM+116円) ※5カ月連続上昇
 ▼現空面積:3万9831坪(MoM-4940坪) ※9か月ぶりに4万坪未満
 ▼募集面積:20万5753坪(MoM-2382坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】東京オフィス空室率が2カ月連続上昇、ビルディング企画

■都心5区オフィス市況@2019年12月
 ▼空室率:1.80%(MoM+0.03ポイント) ※2カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:2万2418円(MoM+179円)
■名古屋2区オフィス市況@2019年12月
 ▼空室率:1.40%(MoM-0.07ポイント) ※12カ月連続1%台
 ▼推定成約賃料:1万1195円(MoM-35円) ※2カ月連続低下
■大阪4区オフィス市況@2019年12月
 ▼空室率:1.40%(MoM+0.07ポイント) ※3カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:1万338円(MoM+145円) ※3カ月連続1万円台

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】不動産業倒産は件数・負債額とも3年連続減少、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2019年
 ▼件数:251件(YoY-2.33%) ※3年連続減少
 ▼負債総額:614億4300万円(YoY-28.63%) ※3年連続減少

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年比

【調査】倒産件数が4カ月ぶりにYoYマイナス、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2019年12月
 ▼件数:23件(YoY-23.33%、MoM+4.54%) ※4カ月ぶりにYoYマイナス
 ▼負債総額:45億9700万円(YoY+26.11%、MoM+4.19%) ※2カ月連続YoYプラス

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】アジア太平洋市場に対し投資家はより慎重に、PwCとULI

世界金融危機から10年以上が経過した現在、アジア太平洋地域の不動産は引き続き良好なリターンを生み出している。だが、現行のサイクルの終わりに向かって時計が進むなか、投資家の戦略に慎重さの度合いが増している。市場がビークに近いのか、あるはピークを越えたのかについて明確なコンセンサスはない。にも関わらず、こうした状況が生まれている原因の一つには、アジア太平洋地域の市場が均質でないことがある。シンガポールのあるデベロッパーが述べたように「市場の下降リスクは大幅に高まったが、その状況は市場によって異なっている」。加えて、アジア太平洋地域の市場や部門はそれぞれ独自のサイクルの中で異なる段階であることが多い。例えば、シンガポールは3年ほど前に底入れした景気不振からようやく回復したところだが、ほかの市場では6年以上も同じ景気の波に乗り続けているところもある。

【調査】都市5区マンション賃料はQoQ+2%、サヴィルズ

■賃貸住宅募集賃料@2019年第4四半期
 ▼東京23区:4044円(YoY+5.8%、QoQ横ばい)
 ▼都心5区:4842円(YoY+6.2%、QoQ+2.0%)

※賃料はミッドマーケットの1m2あたり月額。第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】A・Bビルとも賃料上昇続く、サヴィルズ

■都心5区グレードAオフィス市場@2020年第4四半期
 ▼成約賃料:3万7373円(YoY+8.0%、QoQ+2.7%)
 ▼空室率:0.2%(YoY-0.3ポイント、QoQ±0.0ポイント)
■都心5区大規模グレードBオフィス市場@2020年第4四半期
 ▼成約賃料:2万8178円(YoY+6.8%、QoQ+1.0%)
 ▼空室率:0.1%(YoY-0.5ポイント、QoQ-0.1ポイント)

※成約賃料は坪あたり月額。第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】東証REIT指数の下落続く、東京海上AM

■東証REIT指数@2019年12月末
 MoM-3.34%(配当込みベースではMoM-2.92%)
  ▼上旬:下落(今後の需給環境の悪化が懸念されたことなどを受けて)
  ▼中旬:続落(長期金利の上昇が継続したため)
  ▼下旬:反発上昇(相場下落で割安感が高まったことなどから買い戻しが入る)
■当面の市場見通し(2020年1月以降)
  ▼底堅い相場展開が続く(低い長期金利の継続で良好な需給環境が期待できるため)
  ▼今後も賃料上昇が期待できるセクターや、物件取得による分配金の成長が見込めるセクターの銘柄への買いが入りやすいと予想

※MoMは前月比

【調査】2020年末の東京23区オフィスストックは1296万坪、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィスストック@2020年末
 ▼賃貸面積:1296万坪(中小規模ビル607万坪/大規模ビル689万坪)
 ▼棟数:9293棟(中小規模ビル8538棟/大規模ビル755棟)
 ▼平均築年数:31.6年(中小規模ビル32.3年/大規模ビル23.6年)
■大阪市オフィスストック@2020年末
 ▼賃貸面積:278万坪(中小規模ビル139万坪/大規模ビル139万坪)
 ▼棟数:1714棟(中小規模ビル1526棟/大規模ビル188棟)
 ▼平均築年数:32.8年(中小規模ビル33.3年/大規模ビル29.2年)

※2019年12月に調査。大規模ビルは延べ床面積5000坪以上、中小規模ビルは同300坪以上5000坪未満。平均築年数は賃貸面積ベース

【調査】オフィス賃料上昇が6年持続、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2019年12月
 1.55%(YoY-0.33ポイント、MoM-0.01ポイント) ※成約・解約とも大きな動きなし
  ▼新築ビル:4.82%(YoY+1.75ポイント、MoM-0.04ポイント)
  ▼既存ビル:1.49%(YoY-0.36ポイント、MoM±0.00ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2019年12月
 2万2206円(YoY+1319円、MoM+140円) ※72カ月連続上昇
  ▼新築ビル:2万8870円(YoY-934円、MoM±0円)
  ▼既存ビル:2万2021円(YoY+1417円、MoM+136円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】SOSiLA物流リート投資法人が上場、東証

■東証REIT指数@2019年12月末時点
  2145.49(MoM-74.25ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2019年12月
  11回132億円(累計買い入れ額5580億円)
■各投資法人の動向@2019年12月
  野村不動産マスターファンド投資法人、投資法人みらいが公募増資を発表
  SOSiLA物流リート投資法人が12月10日に上場

※MoMは前月比

【予測】今後4年の23区へのオフィス供給量は年平均14万8000坪、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィス新規供給量予測@2019年12月
 2020年:26万1000坪/2021年:10万5000坪/2022年:9万5000坪/
 2023年:12万9000坪 ※年平均14万8000坪は過去10年平均(17万2000坪)未満
■大阪市オフィス新規供給量予測@2019年12月
 2020年:6000坪/2021年:6000坪/2022年:5万2000坪/2023年: 0坪
 ※年平均1万6000坪は過去10年平均(2万2000坪)未満

※対象は延べ床面積3000坪以上でオフィスが主用途のビル(原則、自社ビルを除く)

【調査】千代田区と渋谷区でマンション募集賃料が過去最高、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2019年11月末
 ▼千代田区:1万8325円(MoM+1220円、YoY+1704円) ※集計開始以来最高値
 ▼中央区:MoM+177円、YoYプラス
 ▼港区:MoM+325円、YoYプラス
 ▼新宿区:MoM-67円、YoYプラス
 ▼渋谷区:1万8473円(MoM+332円、YoYプラス) ※集計開始以来最高値

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

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