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各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【調査】東京圏の物流施設市場は大量供給も低空室率を維持、JLL

■東京圏物流施設賃貸市場@2020年第1四半期
 ▼空室率:0.8%(YoY-3.4ポイント、QoQ-0.1ポイント) ※2006年以降で供給量最大
  ●湾岸エリア:0.3%(QoQ-0.5ポイント)
  ●内陸エリア:1.1%(QoQ+0.1ポイント)
 ▼賃料:4359円(YoY+2.5%、QoQ+0.9%) ※今後も上昇モメンタムを維持
  ●湾岸エリア:4965円(QoQ+2.3%)
  ●内陸エリア:4022円(QoQ±0.0%)
 ▼プロパティクロック:賃料上昇の減速フェーズ
■東京圏物流施設投資市場@2020年第1四半期
 ▼価格:YoY+5.2%、QoQ+0.9%
※賃料は坪あたり月額(共益費込み)。第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

【予測】大阪の賃料は新型コロナを加味しても上昇傾向、オフィスビル総研

■大阪市主要3区オフィスビル市場予測(空室率/募集賃料/新規供給/吸収需要)
 ▼2020Q2:2.2%/1万2403円/0坪/-1万3500坪
 ▼2020Q3:2.6%/1万2579円/900坪/-8900坪
 ▼2020Q4:2.6%/1万2889円/0坪/600坪
 ▼2021Q1:2.5%/1万3201円/0坪/1000坪
 ▼2022Q1:2.4%/1万3661円/2万8600坪/2万2200坪
 ▼2023Q1:1.9%/1万4169円/6700坪/1500坪

※予測は2020年第1四半期時点。募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。例えば2020Q2は2020年第2四半期(4月~6月)

【調査】地価上昇が鈍化、国交省

■地価動向@2020年第1四半期
 ▼+6%以上の上昇:0%(QoQ-4ポイント)
 ▼+3%~+6%の上昇:4%(QoQ-15ポイント)
 ▼+0%~+3%の上昇:69%(QoQ-5ポイント)
 ▼±0%の横ばい:23%(QoQ+20ポイント)
 ▼-0%~-3%の上昇:4%(QoQ+4ポイント)
 ▼上記以外(-3%以上の下落):0%(QoQ±0ポイント)

※調査対象は主要都市の高度利用地100地区。第1四半期は1月1日~4月1日。QoQは前四半期比

【調査】年金の不動産投資実施率が7年連続増、ARES

■実物不動産または不動産証券化商品への投資実施率@2019年
 ▼年金:64%(YoY+5ポイント) ※7年連続増加
  ●対象:実物不動産5%/REIT12%/私募ファンド17%/私募REIT35%
      不動産が裏付けの債権3%/海外REIT7%/海外私募ファンド32%
 ▼一般機関投資家:87%(YoY-4ポイント)
  ●対象:実物不動産14%/REIT70%/私募ファンド22%/私募REIT52%
      不動産が裏付けの債権42%/海外REIT5%/海外私募ファンド18%

※アンケート調査は2019年10月~11月に実施。年金基金から77件、一般機関投資家から60件の回答を得た

【予測】オフィス空室率は1年後4%台に、オフィスビル総研

■都心5区オフィスビル市場予測(空室率/募集賃料/新規供給/吸収需要)
 ▼2020Q2:1.4%/2万3839円/5万4800坪/-1万6700坪
 ▼2020Q3:2.6%/2万3702円/5万5600坪/-4万4800坪
 ▼2020Q4:3.6%/2万4026円/7400坪/-7万7800坪
 ▼2021Q1:4.3%/2万3901円/2万7000坪/-3万6300坪
 ▼2022Q1:4.4%/2万3953円/6500坪/1500坪
 ▼2023Q1:4.8%/2万3926円/12万500坪/9万8400坪

※予測は2020年第1四半期時点。募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。例えば2020Q2は2020年第2四半期(4月~6月)

【調査】中央区マンション募集賃料が6カ月ぶりに下落、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2020年4月末
 ▼千代田区:MoM+184円、YoYプラス
 ▼中央区:-116円、YoYプラス ※6カ月ぶりの下落
 ▼港区:MoM-166円、YoYプラス
 ▼新宿区:MoM+31円、YoYプラス
 ▼渋谷区: MoM+80円、YoY+1539円 ※集計開始以来最高値更新

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】東京圏物流施設の空室率が1%を下回る、一五不動産

■東京圏の物流施設賃貸市場@2020年4月
 ▼空室率:0.9%(QoQ-1.0ポイント) ※供給81万7000m2/需要101万1000m2
 ▼募集賃料:4400円(QoQ+0.7%)
■関西圏の物流施設賃貸市場@2020年4月
 ▼空室率:2.0%(QoQ-0.8ポイント) ※供給10万3000m2/需要14万9000m2
 ▼募集賃料:3850円(QoQ+3.5%) ※2年間で15%近く上昇

※募集賃料は坪あたり月額。QoQは3カ月前比

【分析】新型コロナ前に取得した賃貸マンションの収益性、都市未来総研

賃貸マンション価格は2019年度上半期、世界金融危機前を上回る高値圏で推移していた。その後、新型コロナウイルスの感染が拡大し、不動産市場全体に変調が生じる蓋然性が高まっている。そこで、不動産価格が高値圏で推移していた世界金融危機前にREITが取得した賃貸マンションの収益性を調べた。その結果、価格下落によってキャピタル収益がマイナスになった場合でも、一定期間保有するとインカム収益の累積効果によってトータル収益がプラスに転換することがわかった。

【分析】新型コロナが示す不確実性、ニッセイ基礎研

新型コロナウイルスの感染拡大により、世界経済は1929年に始まった世界恐慌以来の景気後退に陥ると予想されている。不動産市場もその影響を免れることはできず、曲がり角に直面している。新型コロナウイルスのパンデミックは想定外の出来事だったが、それがいみじくも示したのは、脆弱化したシステムと、より大きく複雑化したネットワークによって築かれた、不確実性の世界だ。

【調査】物流やヘルスケアへの投資拡大を志向、国交省

■投資する不動産の用途@2020年2月時点
 ▼オフィス:3年前20.4%/現在19.3%/3年後(想定)18.7%
 ▼住宅:3年前14.1%/現在13.3%/3年後(想定)12.7%
 ▼商業施設:3年前17.9%/現在16.7%/3年後(想定)15.3%
 ▼ホテル:3年前12.9%/現在13.5%/3年後(想定)13.6%
 ▼物流施設:3年前12.9%/現在13.3%/3年後(想定)14.4%
 ▼データセンター:3年前2.5%/現在3.7%/3年後(想定)4.6%
 ▼個人用倉庫:3年前0%/現在1.2%/3年後(想定)0.8%
 ▼電波塔・基地局:3年前0.8%/現在0.8%/3年後(想定)0.6%
 ▼ヘルスケア施設:3年前4.6%/現在6.0%/3年後(想定)7.0%
 ▼公共施設:3年前1.9%/現在2.2%/3年後(想定)2.4%
 ▼産業振興支援施設:3年前0.8%/現在0.7%/3年後(想定)0.9%
 ▼森林:3年前0.2%/現在0.2%/3年後(想定)0.3%
 ▼その他:3年前1.7%/現在2.5%/3年後(想定)2.4%
 ▼該当なし:3年前9.1%/現在6.7%/3年後(想定)6.3%

※アンケート調査は2020年2月に実施。年金基金、REITや私募ファンドの運用期間、金融機関や保険会社など、不動産会社や建設会社の4カテゴリー972組織に送付し、301組織から有効回答を得た。REITは不動産投資信託

【調査】REITによる住宅の保有資産額が減少、ARES

■REIT保有資産総額(上場+私募、暫定値)@2020年4月末
 23兆3861億円(上場19兆6908億円/私募3兆6953億円)
  ▼オフィス:9兆6442億円(上場8兆724億円/私募1兆5718億円)
  ▼物流施設:3兆9093億円(上場3兆2863億円/私募6230億円)
  ▼商業施設:3兆8828億円(上場3兆4246億円/私募4582億円)
  ▼住宅:3兆4730億円(上場2兆8067億円/私募6663億円)
  ▼ホテル:1兆8790億円(上場1兆6374円/私募2416億円)
  ▼その他:5978億円(上場4634億円/私募1344億円)
   ●上場の内訳:ヘルスケア施設2509億円/それ以外2125億円

※保有資産総額は取得価格ベース

【調査】銀座・表参道とも店舗賃料の横ばい続く、JLL

■東京プライム店舗賃貸市場@2020年第1四半期
 ▼銀座の賃料:28万円(QoQ±0.0%) ※今後下落の見通し
 ▼表参道の賃料:22万円(QoQ±0.0%) ※今後下落の見通し
 ▼プロパティクロック:賃料のピーク

※賃料はプライムエリアの1階坪あたり月額モデル値。第1四半期は1月~3月。QoQは前四半期比

【予測】東京Aクラス市場の見通しを改定、ニッセイ基礎研

■都心部Aクラスビル空室率予測
 2020年末:2%程度まで上昇
 2021年~2022年:新規供給が限定的なこともあり、2%程度で推移
 2023年:大量供給で再上昇も4%程度にとどまる
■都心部Aクラスビル賃料予測
 2020年:年末に3万7000円台まで下落
 2021年以降:緩やかに下落して2024年に3万6000円台に

【調査】2020Q1の日本不動産投資額は前年比-1%、JLL

■日本の商業用不動産投資額@2020年第1四半期
 1兆2001億円(YoY-1%、QoQ+22%)、110億ドル(YoY±0%)
■世界都市別投資額ランキング@2020年第1四半期
 1位東京 ※3年連続トップ
※第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】約75%の投資が今後も積極投資、JLL

■投資スタンス@2020年4月時点
 「価格調整があれば新規投資を積極的に行う」67.2%
 「物件のクオリティさえよければ新型コロナウイルス発生前と
 変わらぬ価格で新規投資を積極的に行う」7.7%
 「状況が落ち着くまで当面、新規投資を控える」20.9%
 「現保有資産の値洗い中」1.7%
 「既存保有資産の一部売却を行う」1.7%
 「既存保有資産の売却を行う」0.9%

※2020年4月にオンラインアンケートを実施。有効回答数235

【調査】ホテルへの新型コロナの影響が甚大、不動研

■新型コロナウイルスの感染拡大による今後1年間の影響@2020年4月時点
 ネガティブな影響が「かなりある/ある/あまりない/全くない」の順で記載
 ▼オフィスビル:5.5%/58.3%/36.2%/0.0%
 ▼住宅(ワンルームなど):1.6%/15.0%/74.0%/9.4%
 ▼都心型商業施設:66.1%/32.3%/1.6%/0.0%
 ▼ビジネスホテル:89.8%/9.4%/0.8%/0.0%
 ▼シティホテル:93.7%/5.6%/0.8%/0.0%
 ▼物流施設:0.8%/11.0%/65.4%/22.8%
■ESG投資の賃料収入効果(そうでない不動産投資に比べた比較)@2020年4月時点
 「10%超高い/6%~10%高い/1%~5%高い/特に違いはない」の順で記載
 ▼現在:0.9%/0.0%/14.8%/84.3%
 ▼10年後:0.9%/18.7%/63.6%/16.8%

※アンケート調査。新型コロナウイルスの影響については130社、ESG投資については122社が回答

【調査】ホテルの期待利回りが上昇、不動研

■期待利回り@2020年4月時点
 ▼Aクラスオフィスビル(丸の内、大手町):3.5%(HoH±0.0ポイント)
 ▼ワンルームタイプ賃貸マンション(城南地区):4.2%(HoH±0.0ポイント)
 ▼都心型高級商業店舗(銀座):3.4%(HoH±0.0イント)
 ▼郊外型ショッピングセンター(東京):5.4%(HoH±0.0ポイント)
 ▼マルチテナント型物流施設(江東区):4.5%(HoH±0.0ポイント)
 ▼宿泊特化型ホテル(東京):4.5%(HoH+0.1ポイント)

※アンケート調査で139社が回答。HoHは半年前比

【調査】YoYプラスが続く首都圏マンション価格指数、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2020年3月
 首都圏総合:93.60(YoY+2.32%、MoM-0.10%) ※YoYプラス続く
  ▼東京都:103.16(YoY+2.82%、MoM-0.54%) ※YoYプラス続く
  ▼神奈川県:86.10(YoY-0.23%、MoM+0.57%) ※5カ月連続YoYマイナス
  ▼千葉県:72.97(YoY+3.51%、MoM+0.51%) ※YoYプラスに転じる
  ▼埼玉県:78.37(YoY+4.15%、MoM+1.03%) ※4カ月連続YoYプラス

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】大阪オフィス賃料の上昇続く、JLL

■大阪オフィス賃貸市場@2020年第1四半期末
 ▼空室率:0.6%(YoY+0.5ポイント、QoQ+0.1ポイント)
 ▼賃料:2万4052円(YoY+12.2%、QoQ+3.3%) ※8四半期連続YoY+10%以上
 ▼プロパティクロック:賃料上昇速度のピーク
■大阪Aオフィス売買市場@2019年第4四半期末
 ▼価格:YoY+27.8%、QoQ+4.4%
 ▼利回り:横ばい

※賃料は坪あたり月額(共益費込み)。第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【分析】都心5区の女性ワーカー数が2020年にピークアウト、都市未来総研

これまで賃貸オフィス市場が好調を続けてきた要因の一つに、景気回復を背景としたオフィスワーカー数の増加があげられる。都心5区のオフィスワーカー数は2010年の約174万人から2015年には約180万人へと3.3%増加。特に女性の増加が著しく、同4.5%増となっている。しかし今後に向けては、2015年にすでにピークアウトした男性ワーカー数に続き、女性ワーカー数も2020年をピークに徐々に減少していく見込みだ。

【予測】今後5年間のオフィス供給は過去平均並み、森ビル

■東京23区の大規模オフィスビル供給量予測
 ▼2020年:件数22件/面積187万m2 ※調査開始以来2番目の大量供給量
 ▼2021年:件数12件/面積54万m2
 ▼2022年:件数13件/面積54万m2
 ▼2023年:件数14件/面積143万m2
 ▼2023年:件数9件/面積77万m2 ※5年間平均供給量は103m2と過去平均並み

※2020年3月末時点の調査を基にした予測

【調査】私募REIT3法人が3月に運用開始、ARES

■私募REIT市場@2020年3月末
 ▼投資法人数:35(YoY+6、QoQ+3)
  ※大和証券ロジスティクス・プライベート投資法人、DREAMホスピタリティ    リート投資法人、第一生命ライフパートナー投資法人が3月に運用開始
 ▼資産総額:3兆6953億円(YoY+16.9%、QoQ+8.9%)
  ●内訳:オフィス42.5%/住宅18.0%/商業施設12.4%/
   物流施設16.9%/ホテル6.5%/その他3.4%
 ▼物件総数:918(YoY+137、QoQ+83)
  ●内訳:オフィス194/住宅379/商業施設113/物流施設103/ホテル56/その他73
 ▼出資総額:2兆22549円(YoY+20.0%、QoQ+10.3%)
  ●内訳:年金20.3%/中央金融法人27.1%/地域金融機関36.8%/事業会社など15.8%

※資産総額は保有物件の取得価格合計。出資総額は投資口の振込金額合計。YoYは前年同月比、QoQは前四半期(3カ月前)比

【調査】分譲マンション発売戸数がYoY半減、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2020年4月
 ▼発売:686戸(YoY-51.7%、MoM-68.0%) ※8カ月連続YoYマイナス
 ▼契約率:78.9%(YoY+14.6ポイント、MoM+8.9ポイント) ※2カ月連続70%台回復
 ▼価格:戸あたり6216万円(YoY+5.4%)、m2あたり102万円(YoY+9.6%)
 ▼販売在庫数:7795戸(YoY+47戸、MoM-93戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】空室率が小幅上昇、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2020年4月
 ▼空室率:0.48%(MoM+0.07ポイント)
 ▼募集賃料:3万2153円(MoM+254円)
 ▼現空面積:3万3404坪(MoM+3345坪)
 ▼募集面積:28万6556坪(MoM-3492坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】東京Aグレード賃料が22カ月ぶりのMoMマイナス、JLL

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2020年4月
 ▼空室率:0.7%(YoY-0.3ポイント、MoM+0.1ポイント) ※11カ月連続1%未満
 ▼賃料:4万275円(YoY+3.4%、MoM-0.1%) ※22カ月ぶりにMoMマイナス

※YoYは前年同月比、MoMは前月比。賃料は坪あたり月額(共益費込み)

【調査】オフィスのエネルギー消費が4年連続低下、ザイマックス不動産総研

■首都圏オフィスエネルギー推移@2019年12月
 ▼消費量指数:75(YoY-3ポイント) ※4年連続低下
 ▼単価指数 :122(YoY±0ポイント)
 ▼コスト指数:92(YoY-2ポイント)

※指数は2010年12月時点の値を100としている。YoYは前年同月比

【調査】日本の2020Q1投資額はYoY+41%の1兆円、CBRE

■商業用不動産投資額@2020年第1四半期
 ▼世界: 2350億ドル(YoY+15%)
 ▼日本:1兆円(YoY+41%)
■投資家平均期待利回り@2020年3月
 ▼オフィス(大手町):3.35%(QoQ±0bps)
 ▼賃貸マンション(ワンルーム、都心5区):4.15%(QoQ+5bps)
 ▼商業施設(銀座中央通り):3.40%(QoQ+10bps)
 ▼ホテル(都心5区):4.70%(QoQ+20bps)
 ▼物流施設(MT型、首都圏湾岸部):4.30%(QoQ±0bps)

※第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比、QoQは3カ月前比。投資家平均期待利回りはNOIベースの値。MTはマルチテナント

【調査】低空室率続く東京クラスオフィス市場、ニッセイ基礎研

■東京オフィス市場@2020年第1四半期
 需給環境が良好で空室率は極めて低い水準にある
■東京賃貸マンション市場@2019年第4四半期
 賃料は上昇している
■ホテル市場@2020年第1四半期
 訪日外国人客数は-51.1%、延べ宿泊者数は-17.3%に落ち込んだ
■物流施設市場@2020年第1四半期
 首都圏・近畿圏ともに空室率が低下

※第1四半期は1月~3月。YoYは前年比

【分析】新型コロナの影響で鑑定問合せ件数が急減、大和不動産鑑定

新型コロナウイルスの感染拡大と緊急事態前言発令に伴う自宅待機要請・営業時委縮要請による経済活動の停滞は、不動産取引にも影響を与えている。不動産取引の先行指標の一つと考えられる不動産鑑定の問い合わせ件数にもこの影響が見られる。2020年1月までは前年同期比プラスが多く好調に推移してきたが、2月には同-34%と大幅に減少し、3月は同+3%と持ち直したものの4月は同-48%と再び大幅減となった。2週間ごとの推移では、3月1日~14日は前年同期比+50%超の問い合わせがあったが、3月15日~28日は同-46%、3月29日~4月11日は同-66%、4月12日~25日は同-63%だった。3月半ば以降、大幅な減少が続いている。

【分析】ニューノーマル時代の不動産、JLL

ロックダウンを解除する主要都市が現れ、企業が再稼働を開始するなか、不動産業界が今後の「ニューノーマル」に対応するにつれて何が起こるのかを分析・評価した。例えばオフィスビルでは、フレキシブルスペース分野で短期的に大規模な業界再編が見られる可能性が高い。ただし、長期的には世界のオフィス市場におけるフレキシブルスペースの重要性が維持されるだろう。現時点でリモートワークへの大きな転換が起きているものの、一方で物理的オフィスは交流やコラボレーションを創発し、最終的には従業員の健康、福祉、生産性を保持・促進するため、その重要性を維持できるはずだ。

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