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市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

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レポート一覧

【調査】コロナ禍でも優良物件への出店意欲は衰えず、ザイマックス不動産総研

■現在~2021年の出店意欲
 積極出店6%(-6ポイント)/優良物件に絞って出店50%(-1ポイント)/
 原則出店せず35%(±0ポイント)/無回答9%(+7ポイント)
■店舗戦略
 ▼新規出店:従来の出店地域や施設形態を重視20%(-9ポイント)
 ▼既存店舗:賃料減額交渉を実施30%(+6ポイント)/退店21%(+3ポイント)
■eコマース
 ▼現在の売上高比率:1割未満40%/1割~2割8%/・・・/なし45%など
 ▼前年比増減:非常に増加8%/増加41%/不変45%/減少4%/非常に減少2%など

※2020年9月~11月に売上高30億円以上の事業者5555を対象にアンケート(有効回答515社)とヒアリング(同14社)で調査。()は2019年比

【調査】分譲マンション契約率が3カ月ぶりに70%割れ、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2020年11月
 ▼発売:2790戸(YoY-15.3%、MoM-16.9%)
 ▼契約率:58.1%(YoY+2.9ポイント、MoM-12.3ポイント) ※3カ月ぶりに70%割れ
 ▼価格:戸あたり5922万円(YoY+8.3%)、m2あたり90万3000円(YoY+11.8%)
 ▼販売在庫数:6841戸(YoY-684戸、MoM+373戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】都心オフィス賃料が3万円割れ目前、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2020年11月
 ▼空室率:1.32%(MoM+0.18ポイント) ※4カ月連続上昇
 ▼募集賃料:3万264円(MoM-452円) ※7カ月連続低下
 ▼現空面積:8万3678坪(MoM+1万1313坪)
 ▼募集面積:48万15坪(MoM+2万8421坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】オフィス空室率が4%台に、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2020年11月
 4.33%(YoY+2.77ポイント、MoM+0.40ポイント) ※9カ月連続MoMプラス
  ▼新築ビル:2.89%(YoY-1.97ポイント、MoM+0.76ポイント)
  ▼既存ビル:4.38%(YoY+2.89ポイント、MoM+0.39ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2020年11月
 2万2223円(YoY+157円、MoM-211円) ※4カ月連続MoMマイナス
  ▼新築ビル:3万2303円(YoY+3433円、MoM-432円)
  ▼既存ビル:2万1994円(YoY+109円、MoM-236円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】第3波の影響が早くも顕在化、ニッセイ基礎研

新型コロナウイルス感染の第3波が押し寄せるなか「ヒトの流れ」が再び止まりだした。NTTドコモのモバイル空間統計を基に、東京都の流動人口を「生活」、「商業」、「オフィス」、「トラベル」の行動圏に分類して確認すると、2020年11月以降は再びすべてのエリアで落ち込み、12月9日時点で減少が大きい順に、トラベルエリア(前年同期比-42.1%、オフィスエリア(同31.7%)、商業エリア(同24.7%)、生活エリア(同12.3%)となった。宿泊動向は、10月から東京発着の旅行がGo Toトラベルの対象に加わった影響は大きく、その恩恵を享受できるエリアで大きく回復した。一方、11月以降は感染再拡大に伴って回復が鈍化する可能性がある。モノ消費は影響が第3波も限定的になる一方、コト消費は飲食店を筆頭に影響が顕在化している。一旦落ち着いたeコマース需要は足元で再び拡大している。

【分析】東京の築浅賃貸マンションに資金が集中、ニッセイ基礎研

現在、不動産投資市場には以下のような傾向があると考えられる。(1)投資家の投資方針が保守的に変化、(2)賃貸マンション投資に大型の資本が流入、(3)買い主が外資への転売を目的にポートフォリオを組成、(4)短期転売目的の投資家も東京の新築・築浅の物件に魅力、といった傾向だ。金融緩和が続く状態で不動産価格は上昇方向に動きやすい。資金は東京の築浅賃貸マンションに集中している。不動産全体の収益性が低下する一方で物件取得競争が過熱すれば、新たなバブルが生じかねない。これから物件を保有する者や、これから不動産取引をしようとする者は、見映えは良いが実際は収益力がない物件を購入しないよう、より物件自体の競争力への目利きが求められることになるのではないだろうか。

【調査】大阪オフィス賃料が25四半期ぶりにMoMマイナス、JLL

■大阪オフィス賃貸市場@2020年第3四半期末
 ▼空室率:1.3%(YoY+1.1ポイント、QoQ+0.3ポイント)
 ▼賃料:2万4184円(YoY+7.1%、QoQ-0.1%) ※25四半期ぶりにMoMマイナス
 ▼プロパティクロック:賃料下落の加速フェーズ
■大阪Aオフィス売買市場@2020年第3四半期末
 ▼価格:YoY+9.8%、QoQ-1.5% ※2013年第3四半期以来のQoQマイナス
 ▼利回り:横ばい
※賃料は坪あたり月額(共益費込み)。第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比

【調査】東京Aグレードオフィスの需要減退続く、JLL

■リカバリーインデックス@2020年10月
 不動産:21.8(MoM+8.5ポイント) ※東京Aグレードオフィスの需要減退続く
 総合:78.2(MoM+9.8ポイント)

※2020年1月を基準とした相対値。総合は不動産に加え、ヘルス、金融、雇用、生産、需要、モビリティの計7領域を集計

【調査】大阪オフィス賃料が10カ月ぶりに低下、ビルディング企画

■都心5区オフィス市況@2020年11月
 ▼空室率:4.58%(MoM+0.49ポイント) ※6カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:2万3682円(MoM-93円) ※2カ月連続低下
■名古屋2区オフィス市況@2020年11月
 ▼空室率:3.23%(MoM+0.36ポイント) ※8カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:1万2532円(MoM+147円) ※2カ連続上昇
■大阪4区オフィス市況@2020年11月
 ▼空室率:2.63%(MoM+0.13ポイント) ※8カ月連続上昇
 ▼推定成約賃料:1万1938円(MoM-189円) ※10カ月ぶりに低下

※名古屋2区は中区、中村区。大阪4区は北区、中央区、西区、淀川区。推定成約賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【分析】サブリース事業者への行為規制が12月15日に施行、ニッセイ基礎研

2020年通常国会で成立した賃貸住宅管理業法は二つの制度を設けている。一つは賃貸住宅管理業者の登録制度で、2021年6月までの施行となっている。もう一つが12月15日から施行される特定転貸事業者の行為規制だ。いわゆるサブリース会社に関する規制で、一定の表示行為や勧誘話法を禁止するとともに、勧誘や契約締結にあたって一定の情報提供を求める。賃貸住宅管理業法違反では、行政からの改善命令だけではなく、刑事罰が科されることも多い。サブリース事業にかかわる事業者は新しい規制に従った事業運営を適切に行う必要がある。

【調査】大阪オフィス賃料が25四半期ぶりに下落、JLL

■不動産市場動向@2020年第3四半期
 ▼東京オフィス:賃料下落が続く賃貸市場と取得機会を伺う投資市場
 ▼大阪オフィス:25四半期ぶりに賃料下落。年間二桁成長ついに終わる
 ▼東京リテール:賃料下落と利回り上昇を背景に価格が下落
 ▼東京ロジスティクス:空室のない賃貸市場。投資資金が集まり大型売買続く
 ▼東京ホテル:運営パフォーマンスは前期から回復の兆しも依然として厳しい環境

※第3四半期は7月~9月

【調査】東京Aグレード空室率が4カ月連続MoMプラス、JLL

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2020年11月 ※8カ月連続MoMマイナス
 ▼賃料:3万9191円(YoY-1.5%、MoM-0.5%)
 ▼空室率:1.3%(YoY+0.5ポイント、MoM+0.2ポイント) ※4カ月連続MoMプラス
 ▼新規供給:1月~11月実績66万2000m2/12月予定0m2

※YoYは前年同月比、MoMは前月比。賃料は坪あたり月額(共益費込み)

【調査】倒産件数が2カ月連続YoYマイナス、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2020年11月
 ▼件数:16件(YoY-27.27%、MoM-20.00%) ※2カ月連続YoYマイナス
 ▼負債総額:24億4100万円(YoY-44.67%、MoM-80.12%) ※3カ月ぶりにYoYマイナス

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】首都圏データセンター市場にAirTrunkが参入、C&W

■主要な建設動向など
 Equinix「TY12x(Phase I)」、面積約843坪、2020Q4竣工予定
 Equinix「TY11(Phase II)」、面積約1087坪、2021Q1竣工予定
 Colt「印西3」、面積2420坪、2020Q4竣工予定
 MC Digital Realty「NRT10」、面積1万1428坪、2021Q3竣工予定
 AirTrunk「TOK1」、面積1万6940坪、2021Q4竣工予定

【調査】REIT指数が上昇、東京海上AM

■東証REIT指数@2020年11月末
 MoM+3.22%(配当込みベースではMoM+3.51%)
  ▼上旬:上昇(新型コロナウイルスワクチンの治験結果報道などを受けて)
  ▼中旬:下落(REITからの資金流出に伴う需給環境の悪化が懸念されて)
  ▼下旬:上昇(業界再編への期待が高まって)
■当面の市場見通し(2020年12月以降)
  ▼物流施設セクターなどに買いが入りやすい
  ▼ホテル・商業施設セクターは懸念が後退すれば大きく買い戻される可能性
  ▼オフィスビルセクターの銘柄は先行されにくい状況が続く

※MoMは前月比

【分析】期待される大阪リテール・ホテルセクターの回復、JLL

新型コロナウイルスの感染拡大は国内外の経済活動を停滞させ、依然として回復への道のりは不透明だ。しかし、感染拡大の初期段階から半年以上が経過し、国や行政による対策や支援策、一般市民の行動変容など、徐々に新型コロナウイルスと向き合う土壌が形成されてきている。リテール・ホテルの両セクターは、回復への道のりが描けなかった状況から逸し、徐々にではあるものの着実に回復への道のりが見えつつある。大阪にとって、両セクターは他都市以上に力強いマーケットであることは、これまでも今後も変わらない。両セクターの回復が本格化し、大阪の不動産市場がさらに活性化することが期待される。

【調査】11月の鑑定問い合わせ回数がコロナ前の1.3倍、大和不動産鑑定

■鑑定問い合わせ@2020年11月
 件数:110(MoM-50)/回数:131(MoM-33)

※件数と回数は新型コロナウイルスの感染拡大前の1月~2月の平均値を100とした相対値

【調査】オフィス空室率の上昇続く、オフィスビル総研

■都心5区オフィスビル空室率@2020年11月末時点
 1.82%(MoM+0.23ポイント) ※8カ月連続上昇
■都心5区オフィスビル潜在空室率@2020年10月末時点
 5.50%(MoM+0.32ポイント) ※10カ月連続上昇

※空室率は貸付総面積に対する現空面積の割合、潜在空室率は貸付総面積に対する募集面積の割合

【分析】住まい選びの多様化に留意した投資を、ニッセイ基礎研

新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、住まい選びの判断基準が変わりつつある。長谷工グループデベロップジャパンの「コロナ禍における住み替え活動への影響調査」によれば、住まい選びで重視するポイントとして、交通利便性を重視する意見が減少した一方、安全(災害・病気)などへの意識が高まった。今後は、交通利便性を重視する傾向が一層弱まり、多様な価値基準による住まい選びが広がる可能性がある。現在、投資家の関心は住宅に集まっているが、投資の際には人々の住まい選びのこうした変化に留意する必要がありそうだ。

【調査】物流REIT3投資法人が公募増資を発表、東証

■東証REIT指数@2020年11月末時点
 1687.98(MoM+52.63ポイント)
■日本銀行による買い入れ@2020年11月
 8回96億円(累計買い入れ額6703億円)
■各投資法人の動向@2020年11月
 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人、SOSiLA物流リート投資法人、
 大和証券リビング投資法人、GLP投資法人が公募増資を発表

※MoMは前月比

【調査】オフィス拡張割合が調査開始以来の最低値、ザイマックス不動産総研

■オフィス在籍人数(1年前比)@2020年10月
 増えた21.6%/変わらない57.5%/減った19.7%/わからない1.2%
■オフィス面積(1年前比)@2020年10月
 拡張した5.2%/変わらない88.9%/縮小した4.7%/わからない1.2%
 ※「拡張した」が2016年秋の調査開始以来最低値
■オフィス賃料単価(1年前比)@2020年10月
 上昇した15.1%/変わらない73.0%/下落した1.4%/わからない10.4%
 ※過去4年間続いた上昇傾向が一段落

※2020年10月に4万60社を対象にアンケート調査を実施。有効回答1798社(回答率4.5%)。賃料単価は共益費込み

【調査】香港オフィス床単価が6四半期連続下落、大和不動産鑑定

■Aクラスオフィスビル床単価@2020年第3四半期
 ▼東京:1万7555ドル(QoQ+89ドル) ※2四半期連続上昇
 ▼北京:1万3944ドル(QoQ+544ドル) ※2四半期連続上昇
 ▼上海:1万1739ドル(QoQ+483ドル) ※2四半期連続上昇
 ▼香港:2万9216ドル(QoQ-1538ドル) ※6四半期連続下落
 ▼シンガポール:1万6242ドル(QoQ+175ドル) ※2四半期連続上昇

※床単価は共用部分を含む1m2あたりのグロス額。第3四半期は7月~9月。QoQは前四半期比

【分析】オフィス空室率の上昇幅に規模やエリアによる格差、都市未来総研

新柄コロナウイルスの感染拡大に起因して東京都心部の賃貸オフィスの空室率が上昇している。特に6月以降に上昇が顕著。要因は需要減少と供給増加の影響が半々だ。上昇は一様ではなくビルの規模やエリアによって格差がみられる。ビルの規模では、小規模ビルで上昇が大きい。エリアについては、渋谷・原宿エリアの2月から9月までの上昇幅が1.2ポイントだったの対して恵比寿・広尾エリアは同5.8ポイント。日本橋・八重洲・京橋エリアと茅場町・築地エリアでも前者が同0.6ポイントで後者が4.6ポイントと、近接・隣接エリアでも上昇幅が大きく異なるケースがみられた。

【調査】都心5区マンション募集賃料は新宿のみMoMプラス、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2020年10月末
 ▼千代田区:MoM-174円、YoYプラス
 ▼中央区:MoM-102円、YoYプラス
 ▼港区: MoM-22円、YoYマイナス ※8カ月連続MoMマイナス
 ▼新宿区:MoM+45円、YoYマイナス
 ▼渋谷区: MoM-466円、YoYプラス

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】日本への不動産投資額は前年比-19%、JLL

■日本の不動産投資額@2020年第3四半期
 8324億円(YoY-19%、QoQ-9%)、78億ドル(YoY-18%)
■日本の不動産投資額@2020年第1四半期~第3四半期累計
 3兆4496億円(YoY-2%)
  ▼セクター別割合
   オフィス31%/店舗7%/物流施設30%/ホテル6%/住宅22%

※第3四半期は7月~9月。YoYは前年同期比、QoQは前期比。今期より不動産投資額に賃貸マンションが含まれる

【調査】関西圏の物流施設賃料が初の4000円台、一五不動産

■東京圏の物流施設賃貸市場@2020年10月
 ▼空室率:0.4%(QoQ±0.0ポイント) ※調査開始以来最低値を継続
 ▼供給58万m2/需要58万3000m2 ※需給均衡
 ▼募集賃料:4400円(QoQ±0.0%) ※神奈川県が初の5000円台
■関西圏の物流施設賃貸市場@2020年10月
 ▼空室率:2.5%(QoQ-0.6ポイント) ※既存物件の空室消化が進む
 ▼供給3万8000m2/需要7万6000m2
 ▼募集賃料:4000円(QoQ+0.3%) ※調査開始以来初の4000円台

※募集賃料は坪あたり月額。QoQは3カ月前比

【調査】住宅価格指数がMoMプラスに、国交省

■不動産価格指数(全国住宅総合)@2020年8月
 114.1(YoY+0.8%、MoM+1.9%)
 ▼タイプ別内訳(全国)
  住宅地98.6(MoM+1.5%)/戸建て住宅101.3(MoM+1.2%)/
  マンション(区分所有)152.3(MoM+0.8%)
 ▼都道県別内訳(住宅総合)
  東京都125.3(MoM+0.7%)/愛知県108.8(MoM-0.4%)/
  大阪府119.9(MoM+2.7%)

※季節調整値。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】ホーチミンやソウルなどが上位に、不動研

■オフィス市場@2020年10月
 ▼価格変動率ランキング
  1位ソウルHoH+2.8%/2位ホーチミンHoH+1.0%/3位台北HoH+0.4%
 ▼賃料変動率ランキング
  1位ホーチミンHoH+1.0%/2位台北HoH+0.6%/3位ソウルHoH+0.2%
■マンション市場@2020年10月
 ▼価格変動率ランキング
  1位台北HoH+3.4%/2位ソウルHoH+2.3%/3位ホーチミンHoH+0.8%
 ▼賃料変動率ランキング
  1位ホーチミンHoH+0.4%/2位ソウルHoH+0.3%/3位台北HoH+0.1%

※HoHは6カ月前比

【調査】大阪Aグレードが賃料下落フェーズ入り、JLL

■Aグレードオフィスプロパティクロック@2020年第3四半期末
 ▼東京:賃料下落の加速フェーズ ※2四半期連続同一フェーズ
 ▼大阪:賃料下落の加速フェーズ ※25四半期ぶりに賃料下落フェーズ

※第3四半期は7月~9月

【分析】高齢者向け住宅・施設の開発や投資が拡大、都市未来総研

近年、デベロッパーやハウスメーカーなどによる高齢者向け住宅・施設開発への事業参入や事業拡大の動きがみられる。加えて、2017年以降はREITによる同アセットの取得額が増加傾向で、東京都区部では取引利回りが低下している。シンガポールからの投資もあり、広がる開発事業のなかには国内外のREITやファンドなどの投資機会につながるケースもあるとみられる。

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