日経不動産マーケット情報トップ > レポート一覧

市場分析レポート・ディレクトリ

各社・研究機関の不動産市場に関する調査レポートを発表日順に掲載しています。要約等の掲載にあたり正確性に細心の注意を払っていますが、その記述内容について日経BP社が保証するものではありません。内容についてご不明な点は発行元にお問い合わせください。なお発行元の都合により原レポートへのリンクが切れる、あるいは別のレポートにリンクされる場合があります。

  • RSS

テーマで選ぶ:

発行元で選ぶ:

発表日で選ぶ: 月 ~ 月 

レポート一覧

【調査】分譲マンション発売戸数がYoY半減、不動産経済研

■首都圏分譲マンション市場@2020年4月
 ▼発売:686戸(YoY-51.7%、MoM-68.0%) ※8カ月連続YoYマイナス
 ▼契約率:78.9%(YoY+14.6ポイント、MoM+8.9ポイント) ※2カ月連続70%台回復
 ▼価格:戸あたり6216万円(YoY+5.4%)、m2あたり102万円(YoY+9.6%)
 ▼販売在庫数:7795戸(YoY+47戸、MoM-93戸)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】空室率が小幅上昇、三幸エステート

■都心5区大規模オフィスビル市況@2020年4月
 ▼空室率:0.48%(MoM+0.07ポイント)
 ▼募集賃料:3万2153円(MoM+254円)
 ▼現空面積:3万3404坪(MoM+3345坪)
 ▼募集面積:28万6556坪(MoM-3492坪)

※募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。MoMは前月比

【調査】東京Aグレード賃料が22カ月ぶりのMoMマイナス、JLL

■東京Aグレードオフィス賃貸市場@2020年4月
 ▼空室率:0.7%(YoY-0.3ポイント、MoM+0.1ポイント) ※11カ月連続1%未満
 ▼賃料:4万275円(YoY+3.4%、MoM-0.1%) ※22カ月ぶりにMoMマイナス

※YoYは前年同月比、MoMは前月比。賃料は坪あたり月額(共益費込み)

【調査】オフィスのエネルギー消費が4年連続低下、ザイマックス不動産総研

■首都圏オフィスエネルギー推移@2019年12月
 ▼消費量指数:75(YoY-3ポイント) ※4年連続低下
 ▼単価指数 :122(YoY±0ポイント)
 ▼コスト指数:92(YoY-2ポイント)

※指数は2010年12月時点の値を100としている。YoYは前年同月比

【調査】日本の2020Q1投資額はYoY+41%の1兆円、CBRE

■商業用不動産投資額@2020年第1四半期
 ▼世界: 2350億ドル(YoY+15%)
 ▼日本:1兆円(YoY+41%)
■投資家平均期待利回り@2020年3月
 ▼オフィス(大手町):3.35%(QoQ±0bps)
 ▼賃貸マンション(ワンルーム、都心5区):4.15%(QoQ+5bps)
 ▼商業施設(銀座中央通り):3.40%(QoQ+10bps)
 ▼ホテル(都心5区):4.70%(QoQ+20bps)
 ▼物流施設(MT型、首都圏湾岸部):4.30%(QoQ±0bps)

※第1四半期は1月~3月。YoYは前年同期比、QoQは3カ月前比。投資家平均期待利回りはNOIベースの値。MTはマルチテナント

【調査】低空室率続く東京クラスオフィス市場、ニッセイ基礎研

■東京オフィス市場@2020年第1四半期
 需給環境が良好で空室率は極めて低い水準にある
■東京賃貸マンション市場@2019年第4四半期
 賃料は上昇している
■ホテル市場@2020年第1四半期
 訪日外国人客数は-51.1%、延べ宿泊者数は-17.3%に落ち込んだ
■物流施設市場@2020年第1四半期
 首都圏・近畿圏ともに空室率が低下

※第1四半期は1月~3月。YoYは前年比

【分析】新型コロナの影響で鑑定問合せ件数が急減、大和不動産鑑定

新型コロナウイルスの感染拡大と緊急事態前言発令に伴う自宅待機要請・営業時委縮要請による経済活動の停滞は、不動産取引にも影響を与えている。不動産取引の先行指標の一つと考えられる不動産鑑定の問い合わせ件数にもこの影響が見られる。2020年1月までは前年同期比プラスが多く好調に推移してきたが、2月には同-34%と大幅に減少し、3月は同+3%と持ち直したものの4月は同-48%と再び大幅減となった。2週間ごとの推移では、3月1日~14日は前年同期比+50%超の問い合わせがあったが、3月15日~28日は同-46%、3月29日~4月11日は同-66%、4月12日~25日は同-63%だった。3月半ば以降、大幅な減少が続いている。

【分析】ニューノーマル時代の不動産、JLL

ロックダウンを解除する主要都市が現れ、企業が再稼働を開始するなか、不動産業界が今後の「ニューノーマル」に対応するにつれて何が起こるのかを分析・評価した。例えばオフィスビルでは、フレキシブルスペース分野で短期的に大規模な業界再編が見られる可能性が高い。ただし、長期的には世界のオフィス市場におけるフレキシブルスペースの重要性が維持されるだろう。現時点でリモートワークへの大きな転換が起きているものの、一方で物理的オフィスは交流やコラボレーションを創発し、最終的には従業員の健康、福祉、生産性を保持・促進するため、その重要性を維持できるはずだ。

【分析】不動産のオーナーやテナントに緊急経済対策、JLL

新型コロナウイルスの感染拡大に関連し、日本で実施されている緊急経済支援策を不動産のオーナーとテナントに分けてまとめた。例えば不動産オーナーに対しては、国土交通省が、飲食店などのテナントの状況に考慮して賃料の支払い猶予に応じるなど、柔軟な措置を検討するよう要請している。これは正式な指示ではないが、店舗ビルにとどまらずオフィスビルでも、今後数週間ないし数カ月の支払い猶予や賃料引き下げの要請に真摯に対応することが必要になる。なお、賃料を免除した場合に損害額を法人税の損金として扱えるようにする方針も、その後に表明されている。

【調査】倒産件数が2カ月連続YoYプラス、東京商工リサーチ

■不動産業倒産状況@2020年4月
 ▼件数:22件(YoY+4.76%、MoM+4.76%) ※2カ月連続YoYプラス
 ▼負債総額:42億2600万円(YoY+32.80%、MoM+30.27%) ※3カ月ぶりにYoYプラス

※集計対象は負債額1000万円以上、YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】日々の不動産価格への新型コロナの影響、三井住友トラスト基礎研

金融市場のダウンサイド時、不動産は流動性が低下する傾向があることから、不動産価格をリアルタイムで観測することは極めて難しい。そこで、REITの投資口価格を使った新しい日次の不動産価格指数(Daily PPI)を開発した。この指数は、日経平均株価や東証REIT指数(配当なし)などと同様、2020年2月20日以降に新型コロナウイルスの感染拡大に伴って大きな落ち込みを見せた。その動きは東証REIT指数(配当なし)より日経平均株価と似ている。物件タイプ別では、ディフェンシブアセットといわれる住宅(主要5区)と物流施設(1都3県)の二つは、2月初めに比べて3月末時点の方が下落しているものの、ほかの物件タイプより小幅な下落にとどまった。最も下落が大きいのはホテル(東京23区)だ。ただし、ホテルは2020年初にすでに下落トレンドに入っており、下落幅が大きいのはほかの下落要因に新型コロナウイルスの影響が重なったためとみられる。現在の価格動向はNOIの下落などを期待値として織り込んでおり、今後は実績値としてNOIが下落する物件の増加が見込まれる。4月以降は、価格動向をタイムリーかつ高頻度に状況を把握できるDaily PPIをより一層注視する必要があるだろう。

【調査】4月のREIT指数がMoM-1.18%、東京海上AM

■東証REIT指数@2020年4月末
 MoM-1.18%(配当込みベースではMoM-0.91%)
  ▼上旬:下落(経済活動の制限に伴う不動産市況の減速懸念が高まって)
  ▼中旬:上昇(投資口価格の割安感が意識されて)
  ▼下旬:方向感なく推移(ホテルREITなどの業績の不透明感も意識されて)
■当面の市場見通し(2020年5月以降)
  ▼REIT各社のバランスシートは健全なことなどから底堅い展開になると想定
  ▼新型コロナウイルスの影響による企業業績の悪化や在宅勤務の浸透による
   市況変化を見極める必要あり

※MoMは前月比

【調査】Aクラス成約賃料に天井感、三幸エステートとニッセイ基礎研

■東京都心部Aクラスオフィスビル市場@2020年第1四半期
 ▼成約賃料指標:3万8739円(QoQ-3503円) ※4万円前後で天井感
 ▼空室率:0.6%(QoQ±0ポイント)
■東京都心部Bクラスオフィスビル市場@2020年第1四半期
 ▼成約賃料指標:2万1941円(QoQ-580円) ※2四半期連続低下
 ▼空室率:0.4%(QoQ-0.2ポイント)
■東京都心部Cクラスオフィスビル市場@2020年第1四半期
 ▼成約賃料指標:2万1152円(QoQ+1019円) ※上昇傾向継続
 ▼空室率:0.6%(QoQ±0.0ポイント)

※成約賃料指標は坪あたり月額(共益費除く)。第1四半期は1月~3月。QoQは前四半期

【調査】都心5区オフィス空室率は最低水準を維持、ドイチェAM

■オフィスビル市場@2020年3月末
都心5区のオフィスビルの平均空室率はYoY-0.3ポイントの1.5%。過去26年で最も低い水準付近にある。
■商業施設市場@2019年第4四半期
都心商業施設の募集賃料は2019年10月に消費増税があったにも関わらずおおむね上昇局面が続いた。銀座でYoY+28.4%と大幅上昇した。池袋は同+24.4%、新宿は同+20.4%、渋谷は同+8.7%。ただし、心斎橋は同-11.2%、表参道は同-5.9%と明暗が分かれた。
■マンション市場@2020年1月~3月期
首都圏分譲マンションの平均販売価格はQoQ+18.4%の6835万円と、四半期ベースで過去20年間での最高水準となった。
■物流施設市場@2020年第1四半期
東京圏の物流施設の空室率はHoH-1.9ポイントの0.5%と、過去17年間での最低値をさらに更新した。大阪圏はQoQ-1.6ポイントの4.0%、名古屋圏はQoQ-3.5ポイントの9.6%。
■ホテル市場@2020年第1四半期
東京と大阪のホテル稼働率はいずれも、それ以前の80%台から50%台に下落。特に3月単月は20%台まで低下。

例えば第4四半期は10月~12月。YoYは前年同期比、HoHは前半期比、QoQは前四半期比

【調査】表参道と渋谷の店舗賃料が下落、サヴィルズ

■店舗賃料(1階)@2019年下半期
 ▼銀座:7万8600円(YoY+38.6%、HoH+4.5%)
 ▼表参道:5万2700円(YoY-14%程度)
 ▼新宿:5万2700円(YoY+47.6%、HoH+24.0%)
 ▼渋谷:4万1800円(YoY-3.0%、HoH-7.5%)

※賃料は坪あたり月額。下半期は7月~12月。HoHは前半期比

【予測】物流施設の空室率は今後さらに下がる可能性も、一五不動産

■物流施設の2022年1月空室率@2020年1月時点の予測
 ▼シナリオ1(コロナ渦早期収束/EC強気):1.8%(2020年1月比-0.1ポイント)
 ▼シナリオ2(コロナ渦早期収束/EC例年並み):3.1%(2020年1月比+1.2ポイント)
 ▼シナリオ3(コロナ渦長期化/EC強気):4.1%(2020年1月比+2.2ポイント)
 ▼シナリオ4(コロナ渦長期化/EC例年並み):5.6%(2020年1月比+3.7ポイント)

※コロナ渦について、早期収束は2020年末で収束、長期化は2021年末で収束。ECについて、強気は例年以上の成長スピードを想定

【調査】新型コロナの影響で空室率や賃料の公表を見送り、CBRE

新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、2020年第1四半期(1月~3月)の銀座や表参道・原宿、心斎橋、栄における店舗の空室率と賃料の公表を見送った。空室率は感染リスクから繁華街での調査を控えたため、賃料は成約事例が大幅に減少して賃料想定が困難になったためだ。テナントの売上高減少に伴う既存店舗賃料の減額要請が散見されるが、要求する減額幅や減額期間、それに対するオーナーの回答も個別に異なっている。感染拡大を契機に退店を決めたテナントもあるが、それは感染拡大前から業績が芳しくなかった一部リテーラーに限られる。募集物件への入居申し込みをキャンセルしたり検討をストップしたりしたリテーラーの多くは決裁権者が欧米の海外ブランドだ。入居の契約を締結したリテーラーが違約金を払ってキャンセルした事例は今のところ見られていない。

【調査】オフィス空室率が2カ月連続上昇、三鬼商事

■都心5区オフィス空室率@2020年4月
 1.56%(YoY-0.14ポイント、MoM+0.06ポイント) ※2カ月連続上昇
  ▼新築ビル:3.31%(YoY+0.48ポイント、MoM+0.34ポイント)
  ▼既存ビル:1.50%(YoY-0.16ポイント、MoM+0.05ポイント)
■都心5区オフィス平均募集賃料@2020年4月
 2万2820円(YoY+1541円、MoM+226円) ※76カ月連続上昇
  ▼新築ビル:3万1391円(YoY+86円、MoM-293円)
  ▼既存ビル:2万2594円(YoY+1584円、MoM+221円)

※平均募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】売上高5%減で緊急融資プログラムの検討を、Colliers

2020年4月末時点の公表データに基づき、不動産業界に関連する日本政府の政策措置をまとめた。この結果から、テナントに対し、貸し主との交渉を通じて実現可能となる様々なコスト削減策を把握し、月間売上高が前年同月比5%以上減少した場合は緊急融資プログラムをいち早く検討することを推奨する。不動産ポートフォリオの詳細な分析を行い、新たな市場の動きに合わせて生じた取引機会や資産の再配置を機動的に行う。さらに、需要の先細りを逆手にとって有利な賃貸条件を追求し、不動産コスト削減を実現する。様々な貸借形態を取り込むことによって柔軟性を高めつつ、有利な貸借条件をより長期の期間にわたって確保しておくべきだ。一方、貸し主は、セクター別に異なる影響度を考慮したうえで賃料減額交渉に対する備えを十分に行うことが肝要だろう。

【予測】今後3年の大阪オフィス空室率は2%前後で横ばい、オフィスビル総研

■大阪市主要3区オフィスビル市場予測(空室率/募集賃料/新規供給/吸収需要)
 ▼2020Q2:1.9%/1万2415円/0坪/-8300坪 ※今後3年の空室率は2%前後
 ▼2020Q3:2.2%/1万2605円/900坪/-5400坪
 ▼2020Q4:2.2%/1万2923円/0坪/1400坪
 ▼2021Q1:2.1%/1万3239円/0坪/1100坪
 ▼2022Q1:2.1%/1万3733円/2万8600坪/2万1500坪
 ▼2023Q1:1.8%/1万4253円/6700坪/-200坪

※予測は2020年第1四半期時点。募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。例えば2020Q2は2020年第2四半期(4月~6月)

【調査】オフィステナントの64%が事業環境の悪化を想定、CBRE

■2020年下期の事業環境
 悪くなる64%/ほぼ同じ24%/良くなる12%  ※51%が10%~30%の売上減
■賃借の意思決定への影響
 全くない57%/移転計画の保留16%/契約スケジュールの遅れ13% など
■テナントとオーナーとの賃貸借契約の協議
 協議予定なし82%/協議予定あり13%/協議済み5%
■オーナーからの支援策の提供
 ありで内容に満足6%/ありでさらなる支援を期待11%/なし83%
※日本のオフィステナントを対象としたアンケート調査を2020年3月31日~4月10日に実施。有効回答数317

【分析】新型コロナ感染拡大の日本版IRへの影響、三井住友トラスト基礎研

日本初のカジノ事業を含むIR(Integrated Resort、統合型リゾート)は、2020年代半ば以降の開業をめざして、一部では地方公共団体による民間事業者選定(RFP:Request for Proposal)が進行していた。しかし、政府・地方公共団体が新型コロナウイルスの感染拡大への対応に追われる状況となり、IR事業計画は当初想定していたスケジュールの見直しが必要となっている。日本版IRの投資規模は世界のカジノのなかでも大規模で、IR事業者は多額の初期投資が必要だ。感染拡大により、ラスベガスやマカオといった既設IRの収益悪化は避けられず、日本参入をめざすIR事業者の手元資金の枯渇も危ぶまれる。パンデミックリスクの顕在化を受けて、IRへの事業参画や投融資を計画する民間事業者も、収益予想のダウンサイドを踏まえた事業計画の再検証や、計画内容の再構築を検討する必要があるだろう。

【調査】中央・渋谷区マンション募集賃料が過去最高を更新、LMC

■都心5区のマンション募集賃料@2020年3月末
 ▼千代田区:MoM+213円、YoYプラス
 ▼中央区:1万6969円(MoM+59円、YoYプラス) ※集計開始以来最高値更新
 ▼港区:MoM-384円、YoYプラス
 ▼新宿区:MoM+87円、YoYプラス
 ▼渋谷区:1万8933円(MoM+632円、YoY+1413円) ※集計開始以来最高値更新

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】首都圏マンション価格指数が5カ月連続YoYプラス、不動研

■住宅価格指数(既存マンション)@2020年2月
 首都圏総合:93.68(YoY+2.01%、MoM+0.17%) ※5カ月連続YoYプラス
  ▼東京都:103.72(YoY+3.41%、MoM+0.26%) ※YoYプラス続く
  ▼神奈川県:85.61(YoY-1.87%、MoM-0.44%) ※4カ月連続YoYマイナス
  ▼千葉県:72.48(YoY-0.38%、MoM+0.55%) ※YoYマイナスに転じる
  ▼埼玉県:77.59(YoY+4.19%、MoM+0.69%) ※3カ月連続YoYプラス

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【分析】地価上昇が大都市から地方都市に波及、都市未来総研

2020年3月に国土交通省から「令和2年(2020年)地価公示」(2020年1月1日時点)が公表された。地下は三大都市圏や地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)を中心に上昇基調にある特に地方四市の地価は、全用途で上昇幅が前年より拡大している。四市を除く地方圏その他の地価も住宅地が下落から上昇に転じるなど、地価上昇が大都市から地方都市に波及している。ただし、東京都区部では地価上昇に一服感もみられる状況だ。

【分析】新型コロナ感染拡大でオフィスの役割を再認識、三井住友トラスト基礎研

新型コロナウイルスの感染拡大に対応するため、2020年4月7日に緊急事態宣言が出された都府県を中心に在宅勤務率が急上昇している。多くの企業が、極力多くの従業員が在宅勤務できる環境の構築を迫られ、実際に構築に着手したことや多くの従業員が、在宅勤務のメリットとデメリットを実際に経験したことの意義は大きい。多くの企業が拠点型オフィス、テレワークオフィス、在宅勤務から働く場所を柔軟に選択できる相互補完的なオフィス戦略にシフトすると考えられる。その場合、オフィスは「自宅より集中でき業務効率を高められる場所」、「公私にわたって対面のコミュニケーション機会を与える場所」、「オフィスでしかできない業務を行う場所」、「心身ともにリフレッシュする場所」、「一体感を生み出す場所」としての役割が期待・再認識されるだろう。この期待・再認識を通じ、オフィスの評価軸として、上記の五つの役割を実現できるかどうかが改めて意識・重要視されると考えられる。

【調査】東京都の賃貸住宅空室率指数が上昇、タス

■賃貸住宅空室率指数@2020年2月
 ▼東京都:13.48(YoY+0.40ポイント、MoM+0.16ポイント)
  ●23区:13.51(YoY+0.84ポイント、MoM+0.19ポイント)
  ●市部:13.29(YoY-2.75ポイント、MoM+0.11ポイント)
 ▼神奈川県:16.41(YoY-0.16ポイント、MoM+0.05ポイント)
 ▼埼玉県:16.03(YoY-0.23ポイント、MoM+0.05ポイント)
 ▼千葉県:14.76(YoY-2.31ポイント、MoM-0.22ポイント)

※YoYは前年同月比、MoMは前月比

【調査】23区空室率の過去最低更新が続く、ザイマックス不動産総研

■東京23区オフィス稼働状況@2020年第1四半期
 ▼空室率:0.71%(QoQ-0.07ポイント) ※過去最低を更新
 ▼空室:増加面積15万坪/減少面積16万2000坪/消化率50.5%
■成約賃料@2020年第1四半期
 ▼新規成約賃料インデックス:137(QoQ+9ポイント)
 ▼新規成約賃料ID:+43(QoQ+5ポイント) ※20四半期連続プラス圏
 ▼支払賃料インデックス(新規と継続の両方を含む):101(QoQ+1ポイント)
■フリーレント@2020年第1四半期
 ▼付与率(1日以上):36.6%(QoQ-4.2ポイント)
 ▼平均付与月数(全契約):1.2カ月(QoQ-0.1カ月)

※第1四半期は1月~3月。QoQは前期比

【調査】首都圏の物流施設空室率が0.5%まで低下、CBRE

■首都圏大型マルチテナント型物流施設市場@2020年第1四半期
 ▼空室率:0.5%(QoQ-0.6ポイント) ※2004年の調査開始以来最低値を更新
 ▼実質賃料指数:4380円(QoQ+2.1%)
■近畿圏大型マルチテナント型物流施設市場@2020年第1四半期
 ▼空室率:3.7%(QoQ-0.3ポイント)
 ▼実質賃料指数:3810円(QoQ±0.0%)
■中部圏大型マルチテナント型物流施設市場@2020年第1四半期
 ▼空室率:7.9%(QoQ-1.7ポイント)
 ▼実質賃料指数:3590円(QoQ+0.3%)

※実質賃料指数は坪あたり月額。第1四半期は1月~3月。QoQは前四半期比、HoHは前半期(前々四半期)比

【予測】オフィス空室率が上昇基調に、オフィスビル総研

■都心5区オフィスビル市場予測(空室率/募集賃料/新規供給/吸収需要)
 ▼2020Q2:1.4%/2万3851円/5万4800坪/-1万2900坪
 ▼2020Q3:2.2%/2万3815円/5万5600坪/-1万2900坪
 ▼2020Q4:3.0%/2万4175円/7400坪/-6万4500坪
 ▼2021Q1:3.6%/2万4085円/2万2700坪/-2万2700坪
 ▼2022Q1:4.2%/2万4139円/6500坪/-3600坪
 ▼2023Q1:5.1%/2万4009円/12万500坪/8万7300坪

※予測は2020年第1四半期時点。募集賃料は坪あたり月額(共益費込み)。例えば2020Q2は2020年第2四半期(4月~6月)

ページの先頭へ

日経不動産マーケット情報トップ > レポート一覧