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 政府が9月10日に閣議決定した「新成長戦略実現に向けた3段構えの経済対策」で、老朽化したマンションの建て替えを促進するための容積率緩和が盛り込まれた。6月18日に閣議決定した「規制・制度改革に係る対処方針」の決定事項を、財源を使わない景気対策として前倒ししたものだ。国土交通省が2010年度中に検討・結論・措置を講ずるとしている。

 国交省によると、2009年12月時点でマンションのストック戸数は約562万戸で、約1400万人が居住している。そのうち、1981年以前の、いわゆる新耐震基準を満たさないストック戸数は約106万戸に上る。

 09年10月時点で建て替えが完了したマンションは138件にすぎない。これらは主に容積率に余裕があったマンションだ。余っている容積を使って床面積を増やし、新たにつくった住戸を販売することで建て替え費用を捻出(ねんしゅつ)した。住民の自己負担を減らすことができたので、比較的スムーズに事業が進められた。

 事業化が困難なのは、容積率の上限いっぱいで建てられたマンションだ。建て替え時に増床できず、余剰住戸の販売収入が見込めない。また、建設後に法改正があり、現行の容積率や日影規制などの制限を満たせない既存不適格マンションも問題だ。従前より規模が小さくなる恐れがあり、増床どころか減床になる可能性もある。

 確かに、容積率の規制は老朽化マンションの再生を阻んでいるようだ。容積率を緩和しようとする政策は妥当に思える。しかし、今後も建て替えるたびに容積率を緩和し続けるわけにはいくまい。床面積を増やす以外に、建て替え事業を促進させる方策はないのだろうか。