賢い管理組合運営
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高齢化が進み、役員候補者が見当たらず、滞納問題などもある。今後の対策としてよい知恵はないか？
Ｑ：築29年30世帯のマンションです。居住者の高齢化が進み、4世帯は独り暮らしをしています。組合運営はこれまで有志が集まってなんとか行ってきましたが、いよいよ役員候補者も見当たらなくなりました。管理費の滞納も2件、約50万円あり、そのうちの１件の住戸は6カ月ほど空室の状態です。多くの居住者の経済状態…
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理事を解任させる方法はあるか？
Ｑ：組合の総務理事が理事会の承諾を得ることなく、単独行動で業者から工事見積もりを取り、何度注意しても聞きません。理事長も黙認の姿勢です。このような理事を即刻解任させるか、もしくは活動をやめさせることはできないのでしょうか。
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理事会決議の要件は「3分の2」と「過半数」のどちらにすればよいか？
Ｑ：『マンション管理通信』をいつも読んでおります。とても参考になります。管理規約の見直し作業中なのですが、他理事から次の要請があります。当マンションの現在の管理規約には、理事会開催の規定に「委任状を含めて理事の過半数出席で有効とし、その3分の2（委任状含む）の賛成で決議される」とあります。これを3分…
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規約に専門委員会の規定はないが、専門委員会を設置することはできるか？
Ｑ：現在わが管理規約には専門委員会設置の特段の規定がありません。改正しなくても標準管理規約に準じてこのままでも専門委員会を設置することができますか。それとも現規約改正後でなければ設置できませんか。
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理事に就任したが、居住者から苦情が来て困っている。任期途中での理事交代はできるか？
Ｑ： この春から管理組合の理事をしています。任期は2年でいま半年ほどたちました。自分では一生懸命やっているつもりですが、居住者から私の理事としての仕事に苦情が来ており、それならば、その人たちに代わってもらおうと思っています。任期途中での交代はできるのでしょうか。できるとすれば、どのような要件が必要で…
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管理会社はいわれたことしかやらないし、改善の提案もない。どうしたらよいか？
Ｑ:現在の管理会社はいわれたことしかやらず、改善の提案もしません。質問してもなかなか回答してくれません。どうしたらよいでしょうか。
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専有部分の付属設備を共用部分に変更するには…
Ｑ：築7年目のマンションの理事長です。当マンションでは、給排水管などは、縦配管の分岐から先の横引き部分は専有部分となります。さて、その給排水管などの付属設備について、共用部分に区分を変更するよう組合員から提案を受けました。区分所有法30条１項により規約を変更すれば所有区分を変更できるとの弁です。変更…
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災害に備え、管理組合で準備しておくことは？
Ｑ：大地震などの災害に備え、管理組合で準備しておくことがあれば教えてください。
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なかなか修繕委員会の業務が進まない。よい方法はないか？
Ｑ： 修繕委員会から区分所有者へアクションを起こす場合には、アンケート配布の実施とその内容までいちいち理事会の承認を得ているため、なかなか修繕委員会の業務が進みません。何かよい方法はないでしょうか。
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組合役員のなり手がいない。どうすればよいか？
Ｑ： 築後25年を経過したマンションです。区分所有者には高齢者が増え、賃貸率は3割を超え、若い人は仕事が忙しい、その他は全般的に無関心層となっていて、管理組合の役員のなり手がいなくて困っています。理事長として輪番制の採用を検討したいとのですが、輪番制で順番が回ってきても拒否する人との公平感をどう保つ…
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一度も消防設備点検を受けていない居住者宅に立ち入るための方策は？
Ｑ： 築7年目のマンションの理事長です。最近、防火管理者から「これまでに一度も消防設備点検を受けていない区分がある」と知らされました。その区分所有者の普段の行動から察するに、点検を受けていないのは確信犯的（故意）と思われます。まずは直接的に、点検を受けるようお願いするなどの対応から始めますが、いよい…
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管理会社の委託費用の削減を頼める「できるマンション管理士」への委託例はあるか？
Ｑ： 9月19日付の「管理組合運営に知識を持つ旧役員に理事会業務の一部を任せたいのだが…」に関連して質問します。当マンションの組合員には、組合経費の削減についてノウハウを持っている人が見当たりません。管理会社への委託費用の削減を頼めるような「できるマンション管理士」への委託例をご紹介いただけないでし…
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張り紙などで注意しているが、マナー違反が一向に改善されない。次の一手は？
Ｑ： どのマンションでも起こっていることですが、マナー違反についての質問です。居住者によるベランダからの食べ物の投下や、マンション内で自転車に乗っての危険走行などが頻発し、張り紙などで注意しても一向に改善されません。次の一手について何かアドバイスがあれば教えてください。
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管理組合運営に経験と知識を持つ旧役員に理事会業務の一部を任せたいのだが…
Ｑ： 前理事長は管理会社任せにせず、法定点検や植栽管理、清掃業務などを直接業者に発注して経費の削減に努めていました。今期の理事会はそこまでの手間をかけられないという人しかいません。できる人が理事長業務を続ける弊害は容易に想像できますが、前理事長のような「できる組合員」に、ある程度の報酬を出して業務委…
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断熱二重サッシに取り替える場合も、総会の普通決議によって決する必要があるのか？
Ｑ： 7月22日付の「新規購入者から玄関扉の交換要求があったら、管理組合はどうすればよいのか？」を拝見しました。冷暖房費節減のため、ガラスサッシ（文中の窓枠、窓ガラスに相当すると思われます）を断熱二重サッシに取り替える場合についても、この記事の以下のような考え方が当てはまると考えてよいのでしょうか。…
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マンション管理にかかわる書類・資料は理事会と管理会社のどちらが保管すべきか？
Ｑ： マンションによっては、修繕履歴、組合員名簿、備品台帳、経理関係書類などのように、管理会社が保管している書類がかなりあると思います。理事会で保管したほうがよいもの、管理会社の保管でも差し支えないものをどのように区分すればよいでしょうか。また、管理会社が保管しているものについては、理事役員の引き継…
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長期修繕計画作成ガイドラインに基づき、分譲会社に請負代金内訳書の提出を請求することはできるか？
Ｑ： 築5年のマンションです。長期修繕計画の見直し作業に入ることを検討していますが、国土交通省がこのほど示した長期修繕計画作成ガイドラインのコメントの42ページの記述に基づいて、新築時の建設会社が分譲会社に提出した工事の請負代金内訳書を管理組合にも提出するよう、請求することはできるのでしょうか。内訳…
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高齢化が進んだマンション。緊急時に備えて管理組合にマスターキーを備えたいのだが…
Ｑ： 築32年の団地型のマンションです。住民の高齢化が進んでおり、独居老人の家庭も数％存在し、今後も増える見込みで、もしもの場合の緊急連絡先は管理組合では把握していません。手分けして見回りはしていますが、返答がない住戸については内部に入れるように組合事務所に住戸のマスターキーを備えるべきではないかと…
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管理組合理事長に就任することになったが、まず何をすればよいか？
Ｑ：築8年目マンションの管理組合理事長に就任することになりました。現在会社勤めをしており、時間的余裕もあまりないのですが、まず何をすればよいか教えてください。
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業者への発注業務は管理組合が行うべきか、管理会社に任せるべきか？
Ｑ：前理事長は積極的で、雑排水管清掃、植栽、法定定期検査・点検などは、管理会社経由で発注せずに、管理組合から業者に対して直接発注して経費を削減していました。しかし、今期の理事会では、それでは役員の手間が大変になるので管理会社に任せたいという意見が大勢を占めています。どちらがよいのでしょうか。そのメリ…