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修繕・改修による延命化、建て替え、区分所有関係の解消(敷地売却)。老朽マンション再生のルートはこの3つだとかねてから言われてきた。しかし、それだけなのか。建設事業者やデベロッパー、改修のプロの手を借りながら、マンションを解体せずに再生させる第4の道は考えられないのだろうか。

 事業の準備中のものを含めても30年かけて250件。それが建て替えの実績だ。1件当たりの建て替え前戸数を大甘で100戸と見積もっても、せいぜい2万5000戸が建て替わるにすぎない。阪神大震災の被災マンションを建て替えた約100件を含めてもそのオーダーは基本的に変わらない。

 これに対して2020年には築30年以上のマンションは推計で200万戸を突破する。全てのマンションが建て替えられるわけではないのだ。

 日経アーキテクチュア10月13日号の特集「激変するマンション建て替え」では、建て替えが現実的に可能なマンションと困難なマンションの二極化が進んでいる状況を紹介した。

 設備が老朽化し、機能が陳腐化した建物自体の更新が差し迫った課題となり、自己負担額の上昇に耐えられない区分所有者は去り、現在の居住者のコミュニティーが破壊されることを甘んじて受け入れるしかない──。

 記事を読めば、そうした“ドライ”な建て替えがジワジワと進んでいる状況をお分かりいただけると思う。